Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Le montant des SCPI est de 300.000 € avec en face un crédit de 100.000 € (capital restant dû à ce jour)

Si je vous ai bien compris, il faudrait donc que j’apporte les parts ainsi que le crédit à la SCI. Cela serait assimilé à une vente et je paierais un impôt sur la PV. J’aurais également à payer 5% de droits d’enregistrement sur les 100.000€ de parts correspondant au crédit (apport à titre onéreux)

Dans ce cas, l’apport de titre pur et simple pour les 200.000€ de parts correspondrait-il à un apport en CCA ?

Avec mes remerciements,

Dans ce cas, il est plus intéressant :

1/ de faire emprunter 300.000 € la SCI qui me rachète mes parts. (vente à soi même)

2/ A titre personnel, je récupère 300.000€ de la vente de mes parts. Je rembourse les 100.000 € de capital restant dû. Il me reste 200.000 € sur mon compte perso (300.000-100.000)

3/ Apporter ces 200.000 € restant à la SCI en CCA et acheter avec l’usufruit de parts de SCPI. Cela couvre les traites du crédit, me permet de minorer la fiscalité de la sci en amortissant les parts en usufruit. La SCI a une dette envers moi de 200.000€.

Cela semble beaucoup plus simple pour la banque, plus intéressant financièrement pour moi. Mais, une nouvelle fois, quid de l’abus de droit ?

Bien à vous,

…et encore faudra-t-il que la banque accepte de remplacer l’ancien emprunt, sur lequel il reste 100k€ dus et que vous rembourseriez par anticipation, par un nouveau de 300k€ pour une "vente à soi-même" de parts de SCPI (sans que la banque ne soit le commercialisateur qui touche une commission de la part de la société de gestion de la SCPI)…

Pensez à demander à votre banque les coûts de transfert/mainlevée et prise de nouveaux nantissements, et comment cela se passe avec l’assurance (notamment si elle reste la même ou s’il faut en reconclure une).

Pour le comptable, je paie environ 1.000 euros H.T. pour une SCI à l’actif comparable mais avec également un portefeuille de valeurs mobilières, donc plus d’opérations.

Dernière modification par Manarea (22/03/2024 15h00)

Le projet avance gentiment. Le comptable chiffre aux alentours de 3500 €  la constitution de la SCI, le traité d’apport des parts et l’intervention du commissaire aux apports. Il faudra ensuite compter 1.000€ par an pour la comptabilité et le volet juridique. Il faut penser aussi à payer 5% sur la partie apportée à titre onéreux (sur les 100.000 € de crédit restant). Rien n’est dû sur la partie non grevée par un crédit ( les 200.000€ restants) même dans le cas d’une SCI à l’IS d’après le comptable. En rajoutant la centaine d’euros facturés par chaque SCPI, on arrivera à 9.000 / 9500 € de frais de constitution. La banque ne m’a pas encore chiffré les différentes opérations qu’elle devra mener pour transférer les crédits à la SCI.

J’hésite encore entre le comptable et l’avocat fiscaliste pour la rédaction des statuts. Sur ce dernier point, le banquier me conseille de passer plutôt par l’avocat fiscaliste en cas de difficultés ultérieures avec l’administration fiscale. Il penche aussi pour la création dune SC Patrimoniale, plus souple que la SCI en terme de spectre d’actifs à gérer.

Au plaisir de lire vos commentaires,

Cordialement,

Bonjour,

le projet avance, un rendez-vous a été pris avec un avocat fiscaliste pour la rédaction des statuts la semaine prochaine.

En revanche, je n’ai toujours pas bien compris quels coûts le transfert de propriété des parts allait représenter. Mon comptable me dit qu’il faut payer 5% de droit d’enregistrement sur la partie grevée par un crédit. Or, une société de gestion d’une ligne de SCPI sur laquelle je n’ai pus de prêt me demande un chèque de 5% de la valeur de mes parts pour des droits d’enregistrement.

Je comprends donc que je dois payer 10% de la valeur des parts pour les SCPI pour lesquelles le crédit n’est pas terminé et 5% sur les parts dont il ne reste plus de prêt à rembourser.

Je suis à nouveau perdu et aurait bien besoin de vos lumières…

Bien cordialement,

La question ne se pose pas vraiment puisque la plupart des marchés secondaires de mes SCPI sont bloqués.

oui, j’y ai pensé. Seulement, je vais remplacer des crédits à 1.5% par des crédits à 4.5%. Sur le plan de la trésorerie, l’opération est loin d’être neutre.

Avant de me décider, je cherche simplement à comprendre combien va me coûter l’apport de mes parts. Entre le comptable et les sociétés de gestion, je n’ai pas le même son de cloche. C’est peut-être également moi qui ne comprends pas bien car on est là très loin de mon champ de compétences.

Manarea a écrit :

Généralement, les sociétés de gestion prélèvent une commission de cession en pourcentage seulement lorsque la cession est réalisée au moyen de la confrontation des ordres de vente et d’achat sur le livre des ordres qu’elles tiennent. S’il s’agit d’une cession de gré à gré en dehors de ce carnet d’ordres, il s’agit généralement d’une somme fixe comprise entre 150 et 300 euros.

J’ai bien compris cela.

Mon problème concerne les droits de mutation sur les apports. Le comptable me dit 5% sur les apports à titre onéreux (100.000€) et rien sur les 200.000€ de parts libres de crédits. Les sociétés de gestion me donnent le cerfa 2759 et me disent que les droits s’élèvent à 5% sur la totalité de l’apport qu’il soit onéreux ou en nature.

Je ne sais donc pas combien je vais devoir régler pour réaliser les apports.

D’autre part, il semblerait qu’il soit possible d’apporter ces parts en CCA, ce qui doit se faire avec des droits supplémentaires à payer ?

Bien à vous

Vous pouvez les apporter par augmentation de capital par exemple. A priori c’est gratuit sauf les droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion (et éventuellement des frais juridiques pour les actes divers et variés).

Ou vous pouvez les vendre à la SCI. Et augmenter votre CCA. 5% sont dus sur le montant vendu + l’IR sur la PV (si PV) ainsi que des droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion.

Les deux sont possibles et c’est pas les mêmes droits à payer. Donc à vous de décider ce que vous voulez faire.

Perso, l’apport des parts de SCPI présente (je trouve) peu d’intérêt versus la vente à la SCI.

C’est cela mais vous verrez aussi que les revenus français seront plus capitalisés et donc les 5% sont aussi remboursés via cette économie.
Perso je trouve que c’est mieux.