Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

On apprend ici le départ de Stéphanie Lacroix
[EXCLUSIF] Stéphanie Lacroix quitte Primonial REIM - Business Immo

Sur un contrat AV, la fiscalité se déclenche lors des retraits (et pas sur les arbitrages), et donc je vois mal quelle optimisation fiscale serait possible lors d’un arbitrage.

L’optimisation (non fiscale) reste de céder une UC quand elle vaut beaucoup et de l’acquérir quand elle vaut peu… mais c’est plus facile à dire qu’à faire, d’autant qu’on passe les ordres sans connaitre la valeur de l’UC lors de son exécution.

Merci pour vos réponses.

@GoodbyLenine
Ma question portait entre autres sur le fait de clôturer la SCPI sans avoir touché le dernier loyer pour quelques semaines de décalage par exemple. Je crois que l’on peut avoir ce probleme si on cloture un fond euro sans laisser courir jusqu’à la fin de l’année.

Luce m’a confimé que la SCPI verse une part du loyer tous les trimestres. Il faudrait donc que j’envisage un arbitrage une fois un trimestre échu.

@Luce
Merci pour la précision des échéances de paiement des loyers.
Il est vrai qu’elle vient de baisser et qu’une prochaine baisse rapide semble peu probable. Mais je n’ai plus confiance en Primonial, j’avais hésité à la vendre avant la baisse et j’aurai du passer à l’action.
Mon autre SCPI, PF grand Paris s’est pris aussi un sacré coup de bambou mais cette SCPI semble plus solide et elle annonce un loyer haussier. Je serai plus enclin à les croire que Primonial et ses prévisions futures.

Bonjour à tous,

Me voila rendu à partager mon cas sur ce post afin de ne pas alourdir inutilement le nombre de sujet sur le forum.

Voici la situation, j’ai signé un pret il y a près de quatre ans maintenant pour 50% de primovie et 50% de primopierre, ceci car un pret ne m’etait accordé seulement si je me dirigeais vers les solution de chez REIM (et je peux vous dire que j’ai bien cherché).

Mon choix a été precipité par l’envie d’utiliser ma capacitié d’endettement au plus vite et jouer sur l’effet de levier.

Quoi qu’il en soit me voila avec des parts qui ont perdu plus de 10% ces derniers mois.,
ainsi qu’un faible rendement comparé à d’autres SCPI.

Quelle echapatoire ai-je pour changer mes parts contre des parts d’une société moins "enraciné" ?

Revendre mes parts maintenant pour acheter avec ce meme credit une autre scpi est-ce possible ?

D’après moi, le seul scénario possible serait d’attendre encore 5/10 ans afin que les parts reprennent au moins leur valeur initiale puis de revendre contre d’autres SCPI plus compétitives.

Est ce ma seule alternative ?

Bonne fin de journée,
P1GOU1

Bonsoir,
Un investissement en SCPI se fait sur un investissement à 10 ans minimum pour amortir les frais.
Il faut s’y tenir. Donc oui cela a baissé de 10% mais était ce si imprévisible ?
Si les taux d’intérêt baissent, les fonds vont petit à petit quitter le monétaire et revenir vers l’immobilier et  l’obligataire, pas les actions. Pour caricaturer "il y a des vieux à ne plus savoir où les loger, ceux qui travaillent en entreprise savent que le télétravail se réduit petit à petit légitimant à nouveau les bureaux modernes, et les bureaux les plus vieux peuvent être convertis en logement pour étudiants ou logement social", donc il ne manque plus qu’une bonne baisse des taux pour redorer le blason des SCPI.
A vous de voir : prendre la perte ou faire le dos rond. Regardez le cours de GECINA ou du tracker AMUNDI EPRA EUROPE sur les dernières semaines, il annonce avec beaucoup d’avance l’évolution du cours des SCPI dans 12 à 18 mois à mon avis.
Bonne soirée,

p1gou1, le 18/05/2024 a écrit :

D’après moi, le seul scénario possible serait d’attendre encore 5/10 ans afin que les parts reprennent au moins leur valeur initiale puis de revendre contre d’autres SCPI plus compétitives.

N’y comptez pas trop, avec une valeur de réalisation à 149,70 € et une valeur de retrait de 169,74 €, espérer que ça revienne à plus de 200 € en valeur de retrait reviendrait à une sacré augmentation de la valeur du patrimoine, à laquelle je ne crois pas. Rien que pendant la période faste où tous les actifs se sont appréciés, on voit bien que le secteur de la santé a moins progressé que les autres, quand il a progressé.

Il n’empêche que ce n’est pas forcément aisé/facile ni opportun de vendre : le crédit vous en empêche probablement, le nombre de parts en attente de retrait encore plus, l’investissement est sur le long terme et vous rapporte un peu plus de 4 %, ça finira par compenser la perte de valeur.

La lecture du bulletin n’apporte pas grand chose, si ce n’est que leur blabla tente d’endormir l’associé alors qu’il est tronqué, par exemple :
"malgré une collecte brute en augmentation par rapport aux trimestres précédents, la SCPI Primovie constate toujours un stock de parts en attente de retraits."
Pourtant :

Ils disent une chose et c’est exactement le contraire qui se passe dans les faits, j’avoue ne pas comprendre qu’ils se permettent ce genre de mensonges.
Bref, espérons que la distribution prévue tienne dans les années à venir, le TOF est bon, il évolue dans le mauvais sens ce trimestre, à suivre/surveiller.

Sur la distribution, dans le tableau du dividende, ils projettent 8,5 € sur l’année 2024 tout en précisant en dessous que :
"Compte tenu de la période d’incertitude constatée sur les marchés, la Société de Gestion juge plus prudent de ne pas afficher des projections de performance alignées sur la période de placement recommandée. La projection de la performance naturelle du fonds pour 2024 est de 7,4 euros par part."
…

D’après la communication Praemia du jour le patrimoine de Primovie a perdu encore 3,2 % sur le S1 de 2024. La valeur de reconstition est maintenant à 169,17 €, soit 9,4 % plus bas que le prix de souscription.

La barrière réglementaire des 10 % est tout proche, une baisse de prix semble donc fort probable (même si jamais certaine évidemment).

Ce qui vous a été dit n’a rien de contradictoire avec ce qu’a dit Greyna :
La barrière réglementaire des 10 % est tout proche (9,4 % / 10 %), la SCPI risque donc d’avoir à abaisser son prix, si elle ne le fait pas d’ici la fin de l’année, il est certain qu’elle aura à le faire à la moindre baisse lors des expertises de la fin de l’année.
Le gérant dit a priori pas de baisse d’ici la fin de l’année, de toute façon baisser maintenant ou dans quelques mois, ça ne change que peu de choses, ça coûte un peu plus cher à ceux qui entrent entre temps mais ils sont peu (inspirés), et ça rapporte un peu plus aux heureux sortants.

Primovie suit et suivra Primopierre dans ses déboires, c’est le même gestionnaire, c’est la même gestion, on achète à coup de centaines de millions d’euros chaque trimestres, on voit le résultat, catastrophique pour les associés.

Bonjour , la part de Primovie passe à 164€ au 28 janvier 2025 (160€ valeur de retrait).
source : la société de gestion.

Si c’est confirmé, on se retrouverait dans la situation qu’a connu Primopierre avec probablement une autre baisse de la valeur de retrait à suivre (sous réserve d’abaissement de la valeur nominale entérinée en AG).

Edit : confirmé

Dernière modification par Thortue (22/01/2025 09h29)

LINXEA qui m’affiche ce jour une valeur de 149,24 par part au lieu de 160,00 : erreur ?

Cette proactivité de Spirica semble contestable (même si compréhensible) puisque le nouveau prix de retrait n’est pas encore acté ?! Je ne pense pas qu’il s’agisse d’une question d’avenant, notamment car ce prix de 149,24 est également affiché lors d’une 1ère souscription.

Spirica n’avait pas réagit de la sorte sur Primopierre.

Dans l’avenant SCPI :

SCPI Société de gestion - Valeur de retrait(3) en % du prix de souscription(4)
Primovie Primonial REIM - 91,00%