LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Personnellement, cela fait des années que je redoute le scénario qui est en train de se dessiner.

Sur mes 3 derniers investissements, j’ai préféré miser sur de la location nue au réel. On paye certes un peu plus d’impôts, mais il y a beaucoup d’avantages par rapport au LMNP, c’est le prix de la tranquillité (moins de turnover avec des locataires à long terme, moins de gestion, moins de choses annexes à gérer, etc). Et surtout stabilité fiscale !

Il me semble urgent d’attendre. Nous n’avons pas de gouvernement à ce jour, et si le NFP prend la main nous aurons sans doute d’autres inquiétudes.

Je me projette sur les fameuses lois DPE … dans 5 ans on en sera encore à faire des ajustements. L’immobilier se conçoit sur le temps long. Du reste, sur le temps long je n’ai pas envie de mettre le moindre centime de plus dans ce pays !

Concrètement le LMNP est optimal en exploitation sur les 5-10 premières années sous l’effet des frais d’acquisition et de l’amortissement cumulé de toutes les composantes du bâti, donc les "perdants" seront les néo LMNP comme moi si la possibilité de déduire les amortissements est supprimée "sèchement".

A l’inverse il y aurait un effet d’aubaine pour les LMNP de longue date qui pourront tranquillement basculer  dans le régime nu, sauf s’il y a réintégration des amortissements à la PV alors l’intérêt sera de liquider avant l’entrée en vigueur de la réforme, quitte à réinvestir en nu …

La solution équitable est la clause du grand père par bien (un bien = un numéro SIRET, facile à suivre si on s’en donne les moyens).

Pour moi ce rapport fait un peu avancer le schmilblick mais est encore assez loin d’être prêt à l’emploi ou alors ce sera truffé d’anomalies s’ils confondent vitesse et précipitation.

Shriv,
J’ aurai tendance à dire la valeur nette comptable (VNC). Je ne connais pas la notion de valeur nette fiscale.

Il me semble que si malheureusement la refome conduit à la modification du calcul de la PV , celle ci s’obtient par la formule suivante :
Prix de vente - VNC
ou encore
Prix de vente - prix d’achat - somme des amortissements pratiqués

Pour échapper à cela, car la taxation est très lourde après de nombreuses années de détention, je vois une solution : devenir LMP (la réforme semble ne pas vouloir changer ce statut).

Je remplis presque les conditions pour devenir LMP.  Les recettes LMNP de mon ménage étant presque égales aux autres revenus.  Il n’y a que 1300 euros d’écart par mois.
Soit j’achète encore 2 ou 3 biens et je résouds le problème mais pour cela il faut que j’arrive à convaincre ma banque …
Sinon, ma femme et moi devons demander à réduire notre temps de travail de manuere à baisser nos salaires de 1300 euros …
Certes on perdra 1300 euros de revenus mais :
- on récupérera 30% d’IRPP soit 390 euros
- et surtout on passerait LMP et on éviterait ainsi les effets de la réforme ( si le LMNP saute cela nous coûterait au moins 2000 euros d’impôts par mois environ  en plus selon mes estimations !).

Bref, dans certains cas, dont celui-ci, il peut  y avoir des effets de seuils très importants.

On marcherait sur la tête, il faudrait que l’on gagne moins pour avoir plus au final !
J’imagine la tête de ma hiérarchie si je lui demandait de ne pas m’augmenter en lui expliquant que cela me mettrait  dans l’embarras. Bienvenue en absurdie…

Dernière modification par Lmnp75 (24/07/2024 17h39)

Lmnp75 a écrit :

si le LMNP saute cela nous coûterait au moins 2000 euros d’impôts par mois environ  en plus selon mes estimations !

(…)

Bienvenue en absurdie…

L’absurdité n’est-elle pas cette énorme différence de fiscalité entre la location nue et le LMNP ?

Non Plutarque. L’absurdité c’est le niveau de la fiscalité de la location nue en France, comparée à n’ importe quel pays. Sans compter l’ISF, la taxe Puma, et les taxes foncières.

Trahcoh, le 24/07/2024 a écrit :

Non Plutarque. L’absurdité c’est le niveau de la fiscalité de la location nue en France, comparée à n’ importe quel pays. Sans compter l’ISF, la taxe Puma, et les taxes foncières.

A quel moment ai-je dit le contraire ?

Est-ce normal que cohabitent la location nue avec une fiscalité plus importante que "n’importe quel pays" (pour reprendre votre expression) et le LMNP dont on convient tous qu’il s’agit d’une niche fiscale ?

Je maintiens que créer un unique régime, fusionnant location nue et LMNP, en un régime à mi-chemin fiscalement entre le nu et le LMNP serait une bonne chose. Mais ce n’est pas ce qui envisagé, là on est clairement sur un nivellement par le bas.

durand18, le 24/07/2024 a écrit :

Il y’a un pas entre couper le robinet et venir pomper les réserves. Quand le gouvernement met fin au Pinel par exemple il ne revient pas sur les investissements en cours …

La différence entre le Pinel et le LMNP est notable.

Le premier prévoit par avance une date limite au dispositif (en général le 31 décembre, date qui a été repoussée plusieurs fois) avec des règles bien précises qui font qu’un investissement démarré avant la date limite a vocation à aller à son terme. Même si une nouvelle loi pourrait très bien annuler les Pinel en cours (peut être y a-t-il un risque avec le NFP ?).

Le second est sur la sellette depuis des années et tous les investisseurs le savent. Lancer un LMNP en 2022, 2023 ou 2024 sans avoir du tout anticipé le risque de la fin probable du LMNP est un gros risque que les investisseurs assument. Ça passe où ça casse. Mais si ça casse, difficile de dire qu’on ne savait pas.

L’abattement de 10% ne peut pas s’appliquer à ces revenus

Mes remarques :
- il faudrait commencer par lire la délibération. Or, quand je vais sur le site de la com com Accueil - Communauté de Communes de la Vallée de Chamonix Mont-Blanc , il y a bien une photo du conseil du 25/07, mais pas de procès-verbal. Sur le conseil précédent du 20/06, on peut lire l’ordre du jour mais pas le procès-verbal. Il me semble que cela contrevient aux dispositions légales. D’après ce que je lis ici : Publicité et entrée en vigueur des actes des collectivités locales | collectivites-locales.gouv.fr
les communauté de communes (qui font partie des EPCI à fiscalité propre) doivent publier sur leur site internet dans les 8 jours la liste des délibérations mentionnant le résultat du vote, d’une part, et d’autre part Le procès-verbal. Avant de donner des leçons sur l’encadrement des locations saisonnières, ça serait bien de respecter les règles de base de la démocratie.
J’espère que les citoyens de cette com com vont demander à son président de respecter la démocratie et de publier les listes des délibérations et les procès verbaux.
- il faudrait encore vérifier la légalité de la délibération. J’espère que quelqu’un va la contester de façon à ce que cette question soit bien examinée.
- le contournement de cette mesure d’encadrement semble assez évident : la limite est par personne physique. Solution : mettre les biens locatifs dans une personne morale. Autre solution : puisque la limite est par personne physique et non pas par foyer fiscal, on peut mettre un bien au nom de chaque membre de la famille : dans une famille de 2 adultes et 3 enfants, on peut donc avoir 5 biens.

A part ça, je me fais les réflexions suivantes :
1) ce qui se passe au niveau des locations saisonnières dans une économie libérale :
démocratisation de la location saisonnière avec des plateformes telles que Airbnb. Rendements élevés. Beaucoup de propriétaires s’y mettent, jusqu’au point où il y a un excès d’offre. Cela contribue à la hausse du prix des logements (puisque plein de gens achètent dans ce but), et à la baisse du prix des locations (puisqu’on est arrivé à l’excès d’offre, les propriétaires doivent baisser les loyers ou augmenter le niveau des prestations pour maintenir le loyer). Hausse du prix d’achat + baisse de loyer = baisse du rendement. Quand on y rajoute le temps passé, les charges élevées (ménage, lessive etc), et l’usure rapide du logement, un certain nombre de propriétaires se disent que le jeu n’en vaut pas la chandelle, et repassent en location à l’année. Le marché s’est auto-régulé.
2) dans une économie encadrée : les pouvoirs publics prennent différentes mesures pour limiter l’offre. Ce qui est rare est cher : ces locations saisonnières restent donc chères. Donc c’est très attractif pour les propriétaires. Cela encourage donc à contourner le système (par exemple mettre les biens dans une SCI puisque le nombre est limité par personne physique), cela encourage aussi à la fraude. Du coup les pouvoirs publics paient des fonctionnaires pour contrôler les locations saisonnières. Le marché reste déséquilibré, et il faut un gendarme pour faire respecter ce déséquilibre.
C’est un vieux débat : quand les taxes sont élevées sur l’alcool et les cigarettes, il y a de la contrebande, donc il faut des douaniers…

Dernière modification par Bernard2K (27/07/2024 08h19)

Bernard2K a écrit :

J’espère que les citoyens de cette com com vont demander à son président de respecter la démocratie et de publier les listes des délibérations et les procès verbaux.

De la même manière, j’espère qu’un régulateur leur reprochera d’employer un nom propre, pire, une marque américaine, alors que la langue française regorge d’expressions pour décrire le phénomène. Je suis sidéré par la réussite des américains à faire rentrer des mots dans la "langue" française alors que ce sont leurs propres marques, le pire est que les gens suivent, même ici.
Je n’ai plus qu’à aller me faire un déliveroo après être rentré avec mon uber dans mon airbnb … Pathétique.

Bernard2K a écrit :

Beaucoup de propriétaires s’y mettent, jusqu’au point où il y a un excès d’offre. Cela contribue à la hausse du prix des logements (puisque plein de gens achètent dans ce but), et à la baisse du prix des locations (puisqu’on est arrivé à l’excès d’offre, les propriétaires doivent baisser les loyers ou augmenter le niveau des prestations pour maintenir le loyer). Hausse du prix d’achat + baisse de loyer = baisse du rendement.
…
Le marché s’est auto-régulé.

durand18 a écrit :

on ne peut pas raisonnablement attendre une auto régulation parfaite par les seules lois du marché.

J’y crois, il me semble qu’on est en plein dedans : à Paris beaucoup de loueurs font grise mine, on leur a promis la martingale, ils rament à faire des promos sur les sites (américains). Ailleurs en bord de mer c’est pareil, de grosses périodes vides en plein mois d’août et des concurrents qui cassent les prix.
Le problème étant que l’auto-régulation ne tient pas compte de la nécessité de la location à l’année mais peut-être que là le régulateur a trop encadré et restreint les possibilités aux bailleurs pour que ça reste attrayant.

Petit retour d’expérience sur les locations courte durée, et pourquoi j’aurais du mal à retourner dans les hôtels:

- quatre personnes dans la même pièce de vie.
Je réserve soit des t3 soit des t2 avec canapé convertible. Rudement plus pratique que les chambres d’hôtels ou c’est rarement possible pour 4, souvent on arrive à 2 chambres de 2.
Cela nous permet d’avoir toujours une vie de famille et une chambre pour les enfants.

- pour les repas.
Des fruits et légumes : surtout pour les menus enfant ou il y a souvent frites, nuggets , pâte et glace. Ça fait du bien d’avoir une salade de battrave, de la pasteque, du melon…
Pour rentrer tranquillement de sa journée, prendre sa douche et manger à l’heure qu’on veut, devant la tv et les jo en pyjama. Détente et pas d’attente pour un restaurant et devoir rentrer tard.
Pour le coût. Surtout après la mauvaise aventure d’un piège à touriste en début de vacances. 55€ pour 4 ou personne n’a mangé son plat… dégoûtant.
A ce prix on avait nos courses pour 4 jours, avec des produits de saison. Ça nous a vacciner.

- pour le lave linge
Une lessive tous les 2 jours : donc 8 tenues + serviette ( plage, canoë…)
Au moment du retour le soir. Sèche pendant la nuit et hop jamais de linge sale qui s’accumule.
C’était compliqué sur les fins de séjour sans machine, compliqué d’aller au lavotomatic puis ne pas avoir d’etendage, et le retour à la maison avec du linge sale de 2 semaines…

Les vacances ont été complètement modifiées depuis ces locations courte durée.
Le retour dans un hôtel serait compliqué pour ces raisons.

Point négatif : autant en hôtel on connaît la prestation et le niveau à l’avance autant en location courte durée on peut avoir des surprises
, positives ou négatives. Normalement les avis permettent de préciser cela.