Amoilyon : étude de cas immobilier

M***i pour ces retours dithyrambiques et unanimes.
100% d’opinion favorable - vive la démocratie sans opposants -

Reprenons donc
Techniquement
- Effectivement, la base est saine, et il serait habitable sans trop de travaux.
- Il a des points négatifs, avec une exposition exclusivement nord, sous une avancée de toit. Il sera prévu de faire voter l’intégration de tuiles en verre pour amener un peu de luminosité dans la cour, et dans le logement.
Le velux point fort dommage, il pouvait pas être tout neuf cet appartement, depuis le temps que je l’attends va devoir être changé. Je ne trouve aucune aide pour le changement d’un seul ouvrant.
- Je n’ai aucune compétence en bricolage, à 1h30 de route, et très peu de temps libre que je consacre à ma ponette à mes enfants. Un bon bricoleur aurait pu réaliser la majorité des travaux de rafraichissement, d’installation de la cuisine notamment. mais je suis ouverte à toute âme charitable qu’elle n’hésite pas à se manifester
- le DPE est effectivement très mal réalisé, mais j’y vois un avantage.
Je gagne rapidement une ou deux lettres rien qu’en le refaisant avec les bonnes valeurs. Et je pourrais le sortir de "passoires thermiques".
Je vois même en avantage à acheter un bien avec un très mauvais DPE, dû à la négligeance du diagnostiqueur, car je pourrais bénéficier de plus d’aides pour les travaux.
J’ai commencé à me replonger dans ces aides, malheureusement aucune pour les radiateurs, ni les chauffe eau non thermodynamiques, ni pour le velux ou la porte d’entrée…
- Il y a bien une copro, avec son réglement de copro mais pas de syndic. C’est un abus de langage de ma part. Il y aura des travaux à voter pour la cour commune.
- Aucune annexe, et tant mieux. S’il y avait eu une cave j’aurais du isoler, et j’y vois un tas d’ennuis possibles, d’humidité…
Le bien est à côté d’un parking public, cela me semble un point positif.

Financièrement
-L’opération devrait être à l’équilibre, c’est ce que je vise.
Avec un éco PTZ, donc prêt à taux 0 pour les travaux améliorant le DPE. Avec le prêt à 1.15% pour le prix du bien, on est pas si mal pour le financement.

Il y avait plusieurs biens dans cette faillite, certains vendus aux enchères judiciaires, d’autre en gré à gré.
J’ai eu un que je ne pensais pas avoir. Je n’ai pas eu celui que je voulais (14m² à St Genis Laval).
J’en aurais peut être un deuxième, où j’étais la mieux placée, où l’ordonnance du juge est en ma faveur, où la ligne de prêt est bloqué à 1.15%, mais qui est squatté actuellement.
Un jeu où on ne sait pas à l’avance ce qu’on va gagner et quand on va le gagner.

Certains aiment la pêche, la généalogie ou encore le geocaching… Ces loisirs où on passe beaucoup de temps à chercher et attendre, et, enfin, la joie d’avoir la surprise.
Il faut croire que c’est mon profil d’investisseur, le persévérant, patient et tenace.

Un "bravo" de B2K ^^ ca n’a pas de prix.
Hé hé, quand je dis que l’étude de cas est splendide ^^

@Amoylion : Je suis en train de vendre un logement classé E lors de mon achat, qui aujourd’hui est C et qui pourrait d’après le diagnostiqueur passer B pour moins de 2000 euros de travaux.

Déjà attention à bien être vigilante lors de la réalisation du DPE car quand j’ai acheté l’appartement, le diagnostic de l’époque était fantaisiste puisqu’entièrement rempli avec de fausses informations.
Il était indiqué par exemple logement de 2001 alors que l’immeuble a été achevé en 2006, etc.

J’ai simplement rajouté une climatisation réversible qui a amélioré le DPE et donné les bonnes informations au diagnostiqueur.

A savoir, pour le chauffage ils font la moyenne des sources de chauffage. Si vous rajoutez une climatisation, pensez à faire enlever les radiants, sinon ils feront la moyenne des deux et le logement sera moins bien classé même s’ils ne sont plus utilisés dans les faits.

A ma grande surprise ils ne testent pas les modes de chauffage et partent du principe que ce qui est présent fonctionne. C’est quand même étonnant!

Si vous voulez améliorer le DPE d’un appartement un cumulus dernière génération est un bon investissement car j’ai été étonné apprendre que d’après la simulation  du diagnostiqueur 75% des dépenses d’électricité de l’appartement viennent du cumulus dans mon cas…

Dernière modification par Oli34 (05/04/2024 05h54)

Je suis dans un cas peut être particulier avec peu de chauffage car l’appartement est sur la commune de Béziers donc dans le midi avec des logements chauffés tout autour et dessus dessous également.

La locataire me disait qu’elle avait 16 degrés l’hiver sans chauffer.
L’appartement est orienté au nord donc moins de climatisation l’été aussi probablement.

Ceci doit expliquer cela même si j’ai été étonné par les données du diagnostiqueur.

lachignolecorse a écrit :

Compte-tenu de la qualité du bien, la rénovation me semble très limitée et je vous conseille de trouver un bon bricoleur en local. Si vous passez par une entreprise tout corps d’état,  ça ne sera pas du tout le même prix.

Le prix de votre rénovation dépendra de votre travail de fourmi réalisé en amont.

Vous avez pointé le doigt sur le soucis.
Je suis au centre de la triade, composée de :
- une disponibilité limitée : entre les boulots, les enfants, et la distance (1h30) pour se rendre sur place, la gestion devient difficile.
- une méconnaissance des travaux : un domaine qui ne m’intéresse pas plus que cela, malgré des travaux réalisés dans les biens, et dans nos résidences principales successives. On ne devient bon que par réplétion, jusqu’à ce que l’automatisme vienne. Or, je suis bien loin de ce cas.
- une expérience des artisans, qui n’est pas forcément positive. Avec des artisans peu fiables, des devis qui montent, des délais non tenus, j’ai eu des expériences positives toutefois. J’avais donc rappelé ceux qui m’avaient donné satisfaction, ce qui ne s’est pas reproduit sur les chantiers suivants. Aussi je n’ai pas un carnet d’adresses fournis.

L’ensemble de cette triade me fait pousser un gros soupir sur la gestion de ces travaux, et j’ai hâte de pouvoir le mettre en location.

Pour reprendre la métaphore de la pêche, j’aime cette préparation, préparer son petit tabouret et sa canne à pêche, cette attente, et avoir la surprise de ce qui a mordu au bout de la ligne, remonter doucement et enfin l’attraper et le ramener dans son seau.
J’aime également être bien attablée et déguster la prise.
Par contre, je déteste le temps entre les 2, toute la préparation, cuisson, que je trouve rébarbative et ennuyeuse ( et pourtant je comprends bien que ça puisse être une passion, au point d’en faire son métier, mais l’étincelle d’intérêt ne m’est jamais venue).

Bernard2K a écrit :

amoilyon a écrit :
- Il a des points négatifs, avec une exposition exclusivement nord, sous une avancée de toit. Il sera prévu de faire voter l’intégration de tuiles en verre pour amener un peu de luminosité dans la cour, et dans le logement.

Mais quelle bonne idée ! Ca permettra de ramener de la lumière dans cette cour, à moindre coût. Si en plus c’est réalisé en même temps que le Vélux, ça sera fait en deux coups de cuillère à pot donc probablement encore moins cher.

La raison est simple, l’idée ne vient pas de moi …
Je ne savais même pas que cela existait…

L’idéal aurait été que je m’associe avec quelqu’un qui a les compétences complémentaires aux miennes.
Cependant, outre le fait que j’aime être seule décisionnaire, je suis un profil particulier d’investisseur.
De celui qui aime traquer les biens " à spécificités", qui n’est pas sure de pouvoir les acheter, qui a le temps de conclure une vente.
Aussi les " devenir rentier en 6 mois avec 30 biens" ou les marchands de biens ne peuvent être intéressés par ces ventes " particulières".

Bonjour, parfois il vaut mieux déléguer plutôt que se faire des noeuds au cerveau surtout si la rentabilité le permet.
Perso j’aurai choisi la version avec tous les placards, on a toujours besoin de rangement d’autant plus quand la surface est petite, au pire ça reste vide mais vu l’emplacement c’est dommage de ne pas en profiter pour mettre des placards car ça ne fait pas gagner d’espace au sol et rajoute du rangement mais ce n’est que mon avis 😝

Questions :
y a-il un lave-vaisselle ?
Evier combien de bacs ?
Électroménager de quelles marques ? Est-ce que tout est bien inclus (frigo ?)

Concernant les placards hauts au dessus de l’évier, pour une personne de grande taille, quand elle se penche sur l’évier elle met la tête dans les placards ce qui n’est pas agréable et un peu oppressant. Si on doit mettre quelque chose au-dessus de l’évier, ce sont plutôt des étagères hautes et peu profondes et un éclairage ; si possible éclairage avec abat-jour tel qu’on ne prend pas la lumière dans les yeux ; à bien étudier pour que ça soit efficace quelle que soit la taille de la personne.

Précisément,si je pose la question c’est que je ne vois pas l’emplacement du lave-vaisselle ; le bac de l’évier ne peut pas être à droite il y a le lave-linge qui prend toute la hauteur ; si le bac de l’évier est à gauche soit c’est un lave-vaisselle qui ne fait pas la hauteur complète (ça existe ?)… soit il n’y a pas de lave-vaisselle.
Nous serions alors deux à faire la vaisselle à l’ancienne à la main : le locataire d’Amoilyon… et moi ! 😭

Il n’y a pas de lave vaisselle, pour plusieurs raisons :

- mon expérience personnelle. Je n’en avais pas au crous pendant 5 ans, ni dans mon premier appartement. Donc c’est un problème réglé.
Mais trêve de plaisanteries.

- Financièrement. Le budget à l’achat, le remplacement en cas de panne, le défaut d’entretien par les locataires qui mettent des assiettes pleines dedans…
J’avais un budget de 2000€ pour l’électroménager et il est couvert.

- L’attractivité pour la location.
A Saint Étienne dans les appartements en nu que nous louons, les locataires potentiels ont réclamé un lave linge. Pas un lave vaisselle.
Je ne vois pas de valeur ajoutée avec un lave vaisselle.

- Le changement de mode de vie :
Lors du départ de mon dernier locataire dans mon studio lyonnais, il ne savait pas faire fonctionner la hotte. Il n’avait jamais fait de cuisine. Il déjeunait à l’extérieur ou se faisait livrer.
Le frigo était uniquement pour des bières.

Surin a écrit :

Autre option à laquelle vous n’avez pas pensé : il n’y a aucun bac ! Seul un robinet pour décorer.
Bon connaissant Amoilyon ça m’étonnerait ok je la laisse répondre.
Lave-vaisselle sous évier : est-ce possible ? Quelles alternatives ? - Guidemaison.com

Vous ne croyez pas si bien dire Surin, bientôt des logements sans cuisine

En plus c’est pas le robinet le plus cher, c’est de le raccorder à l’eau….
Ah que ça serait plus simple de faire une cuisine d’exposition.
Et la salle de bain et les WC pareil.

@Bernard2K
Ça peut être qu’une même et unique personne.
Quand signe -t-on le bail ? ^^ (notarié bien sur !)

Bernard2K, le 25/04/2024 a écrit :

Nous serions alors deux à faire la vaisselle à l’ancienne à la main : le locataire d’Amoilyon… et moi ! 😭

Me voilà ravi d’avoir trouvé le locataire. En plus, vous ne serez pas dépaysé.
Et comble du bonheur, l’appartement est tout près des hopitaux sud, si vous souhaitez vous lancer dans des longues, très longues études de médecine.
Et, si vous êtes bien sage, vous pourrez choisir la couleur du canapé et de la housse de couette. (Avouez, ça fait rêver)
La cuisine se pose la semaine du 10 juin. Je vous laisse m’indiquer quand vous souhaitez débuter le bail.

Surin a écrit :

Bravo B2K pour votre choix d’appartement et bon emménagement wink
Je ne serai pas disponible pour le déménagement mais pour la crémalière c’est quand vous voulez ! Si vous pouviez inviter le bailleur ça serait chouette, il a l’air cool.

Ca fait plaisir de voir l’entraide et la solidarité du forum, se sentir soutenue et aidé par toute la communauté.
Vous m’indiquerez quand vous êtes disponible pour signer la reconnaissance du garant, pour le bail notarié de B2K. Juste 2,3 formalités administratives, pas de quoi se tracasser
On peut maintenant s’attaquer sereinement à la pendaison de crémaillère.

Le bien a été fini début juillet.
J’ai réceptionné la fin du chantier, réalisé les DPE et diagnostic électrique, monté les meubles sur deux week-ends, et réalisé les visites sur une journée.

Un couple de jeunes actifs a été sélectionné, avec 2 garants chacun.
Le bail notarié a été signé mi juillet, je souhaitais le maximum de sécurité. Quelques soucis ont été constatés pendant l’état des lieux d’entrée, aussi quelques petits travaux vont encore être réalisés -la plupart déjà compté dans le chiffrage actuel-.

Et maintenant, le bilan financier. (Je ne compte pas mes déplacements, ni le temps passé)
Je trouve que rarement les forumeurs reviennent avec les chiffres quand l’opération est finie, et c’est toujours intéressant, entre la théorie et la réalité. Ca me permettra aussi de me confronter à " ce que je prévoyais " et " ce qu’il s’est passé ".

----- ACHAT ------------------
- Prix d’achat : 65 000€

- Frais de notaire : 6 719.10€
- Frais bancaire : 650€
- PNO 176.88€

ACHAT = 72 545.98€

----- TRAVAUX ----------------

- DPE projeté : 150 €
- Illico Travaux (consultation + AMO) : 3 820.11€
- Cuisine cuisinella + pose :  5 570€
- Travaux (peinture, dépose sol, remise sol, électricité…) : 19 343.30€
- Electricité  EDF : 33.39 €
- Orange raccordement fibre + 1 mois d’abonnement obligatoire: 140.19 €
- Poubelle grise : 77 €
- Ameublement : Conforama : 215.95€
- Ameublement Ikéa : 1 073.10 €
- Weldom (détecteur fumée + perche velux) : 63.30 €

TRAVAUX = 30 486.34€

-----LOCATION --------------

- Frais bail notarié : 375 €
- DPE et diagnostic électrique suite travaux : 110 €

LOCATION = 485 €

TOTAL =  103 517.32€

Loyer 785€ CC.
Annuel 9 420€

Rentabilité = 9.09 %

" ce que je pensais " : un investissement à pas plus de 100k€ -seuil psychologique pour moi -.
" ce qui s’est passé " :
- quelques rajouts pour les travaux
- trop d’ameublement que je n’ai pas pu retourner
- trop de temps pour les meubles, qui ont finalement du être démonté…
- une location rapide et un bail sécurisant, avec des garants.

Finalement, une rentabilité pas si vilaine, pour un bien sur le Grand Lyon, entièrement délégué, à 1h30 de mon domicile.

Effectivement, tout l’intérêt de cet investissement est la concordance entre :
-  une zone tendue ;
-  un bien délaissé par tous, avec un propriétaire en prison hors UE ;
-  une passion des "biens atypiques" associée à une ténacité sur plusieurs années,
qui aura finalement remis sur le marché un bien dormant depuis une décennie.

Concernant les travaux, n’ayant
- ni les compétences ;
- ni le matériel ;
- ni le temps,
je n’avais d’autre possibilité que de déléguer. Je suis très satisfaite de la délégation de travaux, qui a été au delà de sa mission (présence pour l’installation de la fibre et récupération de la box dans le point de collecte, présence pour la livraison Ikéa,…). Ce qui m’a épargné du stress, du temps de trajet et de la fatigue.

Ce bien avec travaux aurait convenu tout à fait à un bricoleur, ayant des week-ends de libre ou posant des journées et payant uniquement la fourniture. La rentabilité se serait envolée.
Par contre, est-ce que ce manuel aurait eu la persévérance l’obstination l’envie de suivre un bien, sans certitude de l’avoir au final, sur plusieurs années ?
Je rappelle quand même que ce bien n’est pas celui pour lequel je me suis intéressé au dossier, et que j’ai perdu, pour 17 k€, le bien que je convoitais.

Bien joué, félicitations pour ce projet abouti et le suivi.

Les points d’amélioration que l’on pourrait relever remettraient en cause la stratégie assumée de déléguer, c’est donc sans intérêt.

Et, en l’occurrence, la sérénité que cette délégation a pu vous apporter n’a pas de prix, d’autant que son coût est déductible.