Aroundtown : foncière non REIT diversifiée en Allemagne et aux Pays-Bas

Le risque, on est en train de le voir avec une société comme la scandinave Samhallsbyggnadsbolaget, est d’être confronté à des tenders (bien) au-dessous du pair quelques mois avant le remboursement. Les foncières confrontées à des coûts de refinancements prohibitifs sont tentées de faire feu de tout bois (supprimer les paiements de la dette subordonnées notamment).

Résultats 2023 sortis ce matin :

AroundTown a écrit :

* Disposals completed of over €1.2 billion in 2023, increasing liquidity and reducing leverage. Signed disposals amounted to €0.9bn in 2023.
* Pro-active liability management, including the repurchase of €1.3 billion shorter-term bonds at a discount.
* New bank debt of ca. €1 billion signed in 2023.
* Liquidity balance increased to €3 billion and net debt reduced by €0.9 billion during 2023.
* Property revaluations amounted to negative €3.2 billion, reflecting a like-for-like devaluation of 11%.
* LTV of 43% as of December 2023, increased by 3% during the year as disposals and pro-active liability management partially mitigated the devaluation impact.
* Net rental income of €1.2 billion in 2023, 2% lower year-over-year, as a result of net disposals, offset by total like-for-like rental income growth of 3.2%.
* Adjusted EBITDA amounted to €1 billion in 2023, stable compared to 2022.
* FFO I amounted to €332 million and €0.30 per share in 2023, lower by 8% and 9% respectively compared to 2022. Top range of 2023 guidance achieved and guidance for 2024 published.
* Net loss of €2.4 billion and basic loss per share of €1.82 in 2023 mainly due to negative property revaluations.
* EPRA NTA of €8.1 billion and €7.4 per share as of December 2023 compared to €10.1 billion and €9.3 per share as of December 2022.
* Unencumbered assets ratio of 74%, reflecting a value of €17.9 billion and ICR of 4.2x in 2023.
* Gradual progress in green building certifications: 100% of the Dutch office and 36% of total office portfolio green certified.
* Due to current macro-economic environment, the Company will not pay dividend for 2023.

Maturité moyenne de la dette de 4,4 ans. La baisse de la NAV est brutale et sans surprise toujours pas de dividende. Ceci dit c’est pas aussi catastrophique que le cours de bourse le suggère, on est parti sur une situation à la Unibail avec quelques années sans distribution.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Aroundtown SA announces successful exchange and tender offer supporting credit metrics and FFO. Issuing new benchmark perpetual notes.
Investor Relations

Le coût de la dette diminue, les nouvelles obligations subordonnées ont un coût un peu inférieur à celles rachetées très en dessous du pair, ce qui constitue aussi un renforcement de l’Equity (delta entre le pair et le prix racheté).
Il s’agit d’un signal fort envoyé envers les porteurs de dette puisque la dette senior a également vu son taux baisser significativement (à environ 6%); la nouvelle dette hybride porte un coupon de 7,125 mais voit s’éloigner le risque considérable de suspendre les paiements comme la consoeur SBBB a pu le faire. les refinancements à venir se feront moins cher pour Aroundtown, et les porteurs voient le cercle vicieux se transformer en cercle vertueux.
Avec la solvabilité en train de se restaurer, il ne manquera plus qu’à la rentabilité de revenir. Un peu plus tard que cette première. En Allemagne le marché locatif est très important, le cycle se retournera probablement en dernier ici et en Scandinavie, quand il devrait rebondir aux USA ou France avant.

C’est une excellente observation, merci. J’ajouterais deux choses : le paiement des coupons sur les hybrides peut être stoppé, ce qui dégage quand même des marges de manœuvres en terme de désendettement. Par ailleurs si on compare hybrides vs actions, les hybrides ne vont pas permettre de bénéficier d’une éventuelle croissance (la baisse des taux qui devrait quand même un peu aider à la fois sur le coût de la dette mais aussi sur les multiples de valorisations de l’immobilier)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Réponse à Kaldabra. Je pense que pour votre calcul de rendement, prendre la capitalisation tot (3,5B) n’est pas le mieux.

De ma compréhension AT a 400M d’action auto détenue sur les 1,5M en circulation. Donc le dénominateur devrait plutôt être 2,6B, ce qui nous amène autour de 10%.

Pour illustration (Share for KPI):

Lien ici: Aroundtown S.A. - Share

C’est juste ?

Déontologie: je possède 1K titre PRU 2,1 euros

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.