Aroundtown : foncière non REIT diversifiée en Allemagne et aux Pays-Bas

Woyal · #101

Belle remontée du cours récemment dont voici le probable élément d’explication (via Bloomberg):

Bloomberg a écrit :
Le promoteur immobilier et industriel autrichien Georg Stumpf a accumulé une participation de 10 % dans le propriétaire Aroundtown SA.

Estimé comme la troisième personne la plus riche du pays par le magazine Trend, avec une fortune d’environ 6,5 milliards d’euros (6,9 milliards de dollars), Stumpf détient une participation directe de 0,9 % et 9,1 % de droits de vote supplémentaires via des options arrivant à échéance en mai 2024

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Betcour · #102

Résultats du T3 sortis :

AroundTown a écrit :
* Liquidity balance of €2.8 billion as of September 2023 representing 20% of total debt. Including signed disposals and future proceeds from vendor loans, liquidity will amount to €3.7 billion and will cover debt maturities until mid-2026.
* Disposals of approx. €710 million signed in 2023 year-to-date.
* 16% of debt maturing in 2024-2026 has been repurchased. €1.3 billion of bonds repurchased at an average discount of 20% thereby reducing leverage and further strengthening the balance sheet.
* New bank debt signed in the amount of ca. €1 billion YTD of which €790 million drawn during 9M 2023.
* Progressing amount of green building certifications: 100% of the Dutch office, 29% of total office portfolio
* Recurring net rental income of €885 million in 9M 2023, down by 2% compared to €903 million in 9M 2022 due to net disposals, offset by total like-for-like rental income growth of 3.5%.
* Adjusted EBITDA of €748 million in 9M 2023, 1% lower compared to €758 million in 9M 2022.
* FFO I of €255 million and €0.23 per share in 9M 2023, lower compared to €275 million and €0.25 per share in 9M 2022.
* Net loss of €1.4 billion and basic loss per share of €1.02 in 9M 2023 mostly due to negative property revaluations.
* EPRA NTA of €9.1 billion as of the end of September 2023 compared to €10.1 billion at the end of December 2022. EPRA NTA per share of €8.3 as of the end of September 2023 compared to €9.3 at the end of December 2022.
* LTV of 41% at the end of September 2023, only 1% higher compared to 40% at the end of December 2022 due to the positive impacts of the liability management and deleveraging activities.
* Unencumbered assets ratio of 75%, reflecting a value of €19.1 billion and ICR of 4.3x in 9M 2023.
* Full year 2023 guidance confirmed.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

emilienlar · #103

Intéressant.

Il y a 2 souches obligataires en CHF qui arrivent à maturité en janvier 25 et mai 26. Reste à souhaiter qu’ils en honorent le remboursement comme l’affirme ce communiqué.

Flavius · #104

Le risque, on est en train de le voir avec une société comme la scandinave Samhallsbyggnadsbolaget, est d’être confronté à des tenders (bien) au-dessous du pair quelques mois avant le remboursement. Les foncières confrontées à des coûts de refinancements prohibitifs sont tentées de faire feu de tout bois (supprimer les paiements de la dette subordonnées notamment).

emilienlar · #105

Ce n’est pas ce que pense le marché : la souche CH0398677689 0,73% janvier 25 ne cesse de voir son cours remonter depuis la crise AT1 de mars. Après cela, en effet, le marché peut se tromper !

Au cours actuel de 94,4% en CHF, cela reste une bonne affaire si elle est remboursée au pair.

Cette ouche ne pèse que 250 MCHF à comparer aux 3,7 Md€ dont la société affirme disposer pour régler toutes ses échéances jusque mi 2026.

Je suis pour l’heure circonspect !

Betcour · #106

Résultats 2023 sortis ce matin :

AroundTown a écrit :
* Disposals completed of over €1.2 billion in 2023, increasing liquidity and reducing leverage. Signed disposals amounted to €0.9bn in 2023.
* Pro-active liability management, including the repurchase of €1.3 billion shorter-term bonds at a discount.
* New bank debt of ca. €1 billion signed in 2023.
* Liquidity balance increased to €3 billion and net debt reduced by €0.9 billion during 2023.
* Property revaluations amounted to negative €3.2 billion, reflecting a like-for-like devaluation of 11%.
* LTV of 43% as of December 2023, increased by 3% during the year as disposals and pro-active liability management partially mitigated the devaluation impact.
* Net rental income of €1.2 billion in 2023, 2% lower year-over-year, as a result of net disposals, offset by total like-for-like rental income growth of 3.2%.
* Adjusted EBITDA amounted to €1 billion in 2023, stable compared to 2022.
* FFO I amounted to €332 million and €0.30 per share in 2023, lower by 8% and 9% respectively compared to 2022. Top range of 2023 guidance achieved and guidance for 2024 published.
* Net loss of €2.4 billion and basic loss per share of €1.82 in 2023 mainly due to negative property revaluations.
* EPRA NTA of €8.1 billion and €7.4 per share as of December 2023 compared to €10.1 billion and €9.3 per share as of December 2022.
* Unencumbered assets ratio of 74%, reflecting a value of €17.9 billion and ICR of 4.2x in 2023.
* Gradual progress in green building certifications: 100% of the Dutch office and 36% of total office portfolio green certified.
* Due to current macro-economic environment, the Company will not pay dividend for 2023.

Maturité moyenne de la dette de 4,4 ans. La baisse de la NAV est brutale et sans surprise toujours pas de dividende. Ceci dit c’est pas aussi catastrophique que le cours de bourse le suggère, on est parti sur une situation à la Unibail avec quelques années sans distribution.

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Dernière modification par Betcour (27/03/2024 09h52)

NicoZ · #107

Si on est dans le cas où la société a raté le recyclage de son portefeuille et se retrouve avec dette + actifs qui se dévaluent, la descente peut être longue et douloureuse.

N’est-ce pas ce qu’on demande en premier à des gérants de reit ? Anticiper les évolutions de la demande et du marché et être en avance pour prendre les virages nécessaires dans de bonnes conditions?

Ces entreprises distribuent beaucoup de dividende et se retrouvent avec peu de coussin pour gérer les retournements.

Il faut se limiter aux meilleurs managements…

sissi · #108

Aroundtown SA announces successful exchange and tender offer supporting credit metrics and FFO. Issuing new benchmark perpetual notes.
Investor Relations

Kroock · #109

Bonjour,

Je ne suis pas certain de comprendre le communiqué, en quoi cela est il positif ? Comment le FFO augmente avec cette operation?

Flavius · #110

Le coût de la dette diminue, les nouvelles obligations subordonnées ont un coût un peu inférieur à celles rachetées très en dessous du pair, ce qui constitue aussi un renforcement de l’Equity (delta entre le pair et le prix racheté).
Il s’agit d’un signal fort envoyé envers les porteurs de dette puisque la dette senior a également vu son taux baisser significativement (à environ 6%); la nouvelle dette hybride porte un coupon de 7,125 mais voit s’éloigner le risque considérable de suspendre les paiements comme la consoeur SBBB a pu le faire. les refinancements à venir se feront moins cher pour Aroundtown, et les porteurs voient le cercle vicieux se transformer en cercle vertueux.
Avec la solvabilité en train de se restaurer, il ne manquera plus qu’à la rentabilité de revenir. Un peu plus tard que cette première. En Allemagne le marché locatif est très important, le cycle se retournera probablement en dernier ici et en Scandinavie, quand il devrait rebondir aux USA ou France avant.

Betcour · #111

Résultats du T1 2024 dispos :

* Net rental income of €293 million in Q1 2024, lower by 1% year-over-year, as like-for-like rental income growth of 2.8% mostly offset the disposal impact.
* Adjusted EBITDA of €247 million, up by 1% driven by like-for-like rental income growth and cost efficiency.
* FFO I amounting to €76 million and €0.07 per share in Q1 2024, in-line with 2024 guidance.
* Completed disposals of approx. €110 million in Q1 2024. Year to date signed disposals amounted to ca. €200 million.
* Net profit of €102 million and basic earnings per share of €0.04 in Q1 2024.
* EPRA NTA of €8.1 billion and €7.4 per share as of March 2024, stable since December 2023.
* LTV remained stable at 43% as of March 2024. Unencumbered assets ratio of 74%, reflecting a value of €18 billion as of March 2024 and ICR of 3.9x in Q1 2024.
* Successful perpetual exchange post Q1 has long-term accretive FFO impact, improves access to capital markets and is supportive to credit rating metrics.
* FY 2024 Guidance confirmed.

Pas grande surprise mais le bon côté de c’est que la NTA par action est stable, à contre courant de pas mal de REITs.

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Betcour · #112

Les résultats du premier semestre 2024 sont enfin sortis (AroundTown publie vraiment tard comparé au reste du marché) :

AroundTown a écrit :
• Net rental income of €588 million in H1 2024, compared to €596 million in H1 2023. With 2.9% like-for-like rental growth mostly offsetting the impact from disposals.
• Adjusted EBITDA of €502 million in H1 2024, higher by 1% YOY supported by increased operational profitability and offsetting the net rent decrease.
• FFO I amounting to €154 million and €0.14 per share for H1 2024.
• Revaluation of the full portfolio resulting in a value decline of 2.4% on a like-for-like basis. Pace of valuation decline slowed substantially supported by the improving macro-economic conditions and sentiment.
• Net loss of €330 million in H1 2024 reflecting basic loss per share of €0.30, mainly driven by the negative property revaluations, partially offset by the operational growth.
• EPRA NTA amounting to €7.7 billion and €7.0 per share at the end of June 2024, down from €8.1 billion and €7.4 per share at the end of December 2023.
• Broad access to diversified funding sources further strengthened in 2024 YTD with €1.15 billion in senior unsecured bond issuances, signed bank debt of €240 million and signed disposals of €475 million around book value.
• LTV of 45%, ICR remained solid at 4.0x, and unencumbered assets ratio of 72% (by rent) with a total value of €17 billion.
• Liquidity balance of €2.7 billion representing 19% of total debt.
• Full year 2024 guidance slightly increased.
• Progress in green building certifications: 50% of offices are certified.

Les ratios d’endettement se détériorent un peu (sur 6 mois : LTV à 45% vs 43% et ICR à x4 vs x4,5) malgré les ventes d’actifs. Je suis pas inquiet ni surpris, mais on est clairement pas sorti de la phase de consolidation du bilan (et donc toujours pas de dividende à l’horizon).

Heureusement que les taux commencent à baisser et vont redonner un peu de vent dans les voiles.

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Dernière modification par Betcour (28/08/2024 11h53)

Kaldabra · #113

Petite subtilité sur AroundTown au regard de leur emploi massif de titres subordonnés.

Les ~100 MEUR (200 MEUR en rythme annuel) de coûts des dettes subordonnées sont appliqués après le résultat net car équivalents à des dividendes.

Pour les détenteurs d’actions on a donc :

Revenus locatifs : 770.8 MEUR
Property operating expenses : -275.5 MEUR
Admin & other expenses : -31.8 MEUR
Financial expenses : -119.6 MEUR

Revenus locatifs nets des frais : 344 MEUR

En considérant que "share of loss from investment in equity-accounted investees" et "other financial results" sont aléatoires (sinon rajouter -41.2 MEUR et -26.2 MEUR)

Le potentiel de bénéfice avec un marché neutre (sans property revaluations matériel) est donc de :

344 MEUR
Moins les taxes (taux moyen de 20%) : -68.8 MEUR
Moins les dividendes des titres subordonnés : -97.6 MEUR

Soit 178 MEUR dont les 3/4 sont attribuables à AroundTown et qui doivent être multipliés par deux pour annualiser.

Profits récurrents nets annuels estimés : 266 MEUR.

Valeur de marché au 30/08/2024 : 3.5 GEUR.
D’où un rendement récurrent de 7.6%, c’est bien faible comparé aux presque 10% payés sur les dettes subordonnées (plus si on prend en compte un remboursement à maturité).

Ai-je raté des leviers de revenus complémentaires à moyen terme ?

Betcour · #114

C’est une excellente observation, merci. J’ajouterais deux choses : le paiement des coupons sur les hybrides peut être stoppé, ce qui dégage quand même des marges de manœuvres en terme de désendettement. Par ailleurs si on compare hybrides vs actions, les hybrides ne vont pas permettre de bénéficier d’une éventuelle croissance (la baisse des taux qui devrait quand même un peu aider à la fois sur le coût de la dette mais aussi sur les multiples de valorisations de l’immobilier)

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Woyal · #115

Aroundtown s’apprécie comme un pari sur l’avenir et un outil de capitalisation.

Le refinancement ayant eu lieu depuis le début de l’année réduit le risque de crise de crédit sur le groupe :
- Les nouveaux bonds ont un coupon proche du taux de capitalisation mais allongent la maturité de la dette et permettent de rassurer les banques pour conclure de nouveaux financements sécurisés si besoin
- Les détenteurs d’hybrides n’ayant pas participé au tender laissent à l’entreprise une option pour réduire l’encours d’hybrides (call annuels, souches comprises entre 20,4 et 209,3m€, pour un encours total de 700m€).

L’enjeu à court/moyen terme consiste à voir les stratégies qui pourraient apparaître :
- 30% du capital autodétenu, possibilité d’OPE sur GCP (détenu à 61%) ?
- Deux actionnaires forts qui pourraient agir de concert (le fondateur du groupe et Georg Stumpf, 3ème homme le plus fortuné d’autriche) ?
- Que faire de la participation dans Globalworth (50% d’une JV détenant 60,8% du capital) ?
- Si les valorisations se stabilisent (voir remontent), vont-ils rembourser call les hybrides lorsque possible ?
- A propos de l’encadrement des loyers résidentiels allemands, qu’est-ce qui sera déterminé par les politiques ? Les foncières n’investissent plus, le manque de logements s’accroit. A moyen terme, cela risque d’avoir des impacts non négligeables pour le groupe (accord pour des augmentations de loyers dans le résidentiel en contrepartie d’investissements dans de nouveaux programmes neufs, accompagné d’aides pour les locataires ?)

Ce ne sont que des hypothèses, mais des catalyseurs pourraient se manifester

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Kroock · #116

Bonjour,

Réponse à Kaldabra. Je pense que pour votre calcul de rendement, prendre la capitalisation tot (3,5B) n’est pas le mieux.

De ma compréhension AT a 400M d’action auto détenue sur les 1,5M en circulation. Donc le dénominateur devrait plutôt être 2,6B, ce qui nous amène autour de 10%.

Pour illustration (Share for KPI):

Lien ici: Aroundtown S.A. - Share

C’est juste ?

Déontologie: je possède 1K titre PRU 2,1 euros

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Kroock (31/08/2024 14h41)

Kaldabra · #117

Effectivement, les 30% auto-détenus sont un bon point, 10% c’est correct mais sans grand potentiel court terme.

Le pari ce serait donc :
- refinancement des dettes subordonnées à meilleur taux
- opérations relutives de haut de bilan
- vent politique porteur

Ca ne me semble pas être un dossier facile mais je vais garder un oeil dessus.

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Aroundtown : foncière non REIT diversifiée en Allemagne et aux Pays-Bas

#101 25/09/2023 17h55

Bloomberg a écrit :

[+3] #102 29/11/2023 09h07

AroundTown a écrit :

#103 29/11/2023 10h34

#104 29/11/2023 23h18

#105 30/11/2023 13h59

[+1] #106 27/03/2024 09h44

AroundTown a écrit :

#107 28/03/2024 10h43

#108 10/04/2024 16h56

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[+2] #111 29/05/2024 10h13

[+2] #112 28/08/2024 11h53

AroundTown a écrit :

1 [+2] #113 30/08/2024 19h34

#114 31/08/2024 00h44

#115 31/08/2024 11h03

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#117 31/08/2024 16h22

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