Reconversion : agent immobilier ou conseiller en investissement immobilier ?

Agent immobilier :
- Un vrai agent immobilier au sens de la loi Hoguet possède la carte T. Il doit pour cela avoir un diplôme de l’immobilier (minimum bac+3) ou bien faire valoir une expérience dans ce métier.

Si on n’a pas soi-même la carte T, on peut travailler "sous l’autorité" d’un agent possesseur de la carte T :
- salarié avec salaire fixe + commission. C’est un boulot de commercial salarié.
- agent commercial (c’est un entrepreneur, à son compte, dont la rémunération est constitué uniquement de commission). Il ne touche qu’une partie de la com, l’autre partie allant à son "tuteur" possesseur de la carte T. Sur cette partie qui lui reste, il doit payer ses charges de fonctionnement et ses charges sociales, reste le net.
Notez que cette distinction commercial salarié / agent commercial indépendant existe pour toute activité de commercial. Un commercial en machines agricoles, par exemple, peut être salarié, ou bien indépendant.
Les agences recrutent de plus en plus des agents commerciaux au lieu de salariés. En effet, la rémunération d’une agence, c’est la com et rien d’autre (loi Hoguet). Quand l’agence a des salariés, elle doit donc les payer, même quand rien ne rentre. Or quand rien ne rentre, rien ne rentre, donc si on n’a pas une bonne réserve de tréso on ne peut pas payer les salaires ! Ca a été très prégnant lors des crises de l’immo : 2008-2009, 1er confinement, ralentissement du marché en 2023 avec le quasi blocage de l’accès au crédit. Donc, plutôt que de devoir faire des licenciements économiques en période de vaches maigres, il vaut mieux recruter des agents commerciaux non salariés. En période de vaches maigres, ils vont soit se serrer la ceinture, soit changer de métier pour retrouver la sécurité d’un emploi salarié. L’effectif se gère donc tout seul en s’adaptant de lui-même à la conjoncture. Il n’y a pas non plus de RH à gérer (pas de fiche de paie, pas de RTT, pas de congés payés, pas d’arrêt maladie).
De plus en plus, dans une agence immobilière, les seuls salariés sont : le.la directeur.trice, le.la secrétaire et la personne en charge de la gestion locative. Tous les agents qui font de la vente sont, de plus en plus, des agents commerciaux.
La Fnaim écrit que ces agents commerciaux (non salariés) sont passés de 4000 en 2004 à 77 000 en 2022 !

En théorie, un tel agent immobilier non possesseur de la carte T, qu’il soit salarié ou agent commercial, agit "sous l’autorité" d’un agent possesseur de la carte T (sinon il est hors la loi). Dans une vraie agence traditionnelle et physique, il y a souvent un agent carte T, généralement le directeur d’agence, et vous êtes donc formé puis suivi étroitement. Mais il y a de plus en plus de réseaux qui vous proposent de travailler de chez vous ; ils vous rattachent à un agent avec carte T qui est lointain et qui encadre beaucoup d’autres agents ; du coup l’encadrement et le suivi sont lointains aussi ; le réseau et l’agent carte T sont surtout là pour empocher leur partie de la com. Ainsi, il y a de plus en plus de distinction entre les agences traditionnelles et les agences low cost qui sont des réseaux d’indépendants dont la formation et le suivi peuvent parfois laisser à désirer. Distinction dont le grand public est peu conscient, d’ailleurs. Les agences low cost essaient au maximum de se faire passer pour de vraies agences et mettent en avant leur caractère "moderne",  "digital", "souple", "agile", de "proximité"… et bien sûr, elles mettent en avant, pour les vendeurs, la commission réduite par rapport aux agences traditionnelles.
A part ça, je me demande : êtes-vous sûr d’avoir bien cerné ce métier ? A la base c’est un métier de commercial, pousseur de portes. On fait visiter à longueur de journée à des gens dont une grosse partie sont des velléitaires qui ne donneront jamais suite. Faire l’article de biens immobiliers en magnifiant leurs avantages et en passant sous silence leurs défauts. A part ça, c’est vrai qu’il y a un peu de conseil et d’accompagnement, mais ce n’est pas ce qui occupe vos journées.

Conseiller en investissement immobilier au sein d’une banque :
Ce métier est rare et quasiment inaccessible par recrutement direct. Il faut avant tout être conseiller bancaire (diplôme spécialisé des métiers de la banque, à partir de bac+3 mais de plus en plus souvent bac + 5). Une fois qu’on est conseiller bancaire en poste dans une banque, de très rares conseillers bancaires ont la possibilité de se spécialiser, en interne, sur le financement de l’immobilier. C’est intéressant un moment mais c’est vite répétitif. Vous n’êtes pas là pour dégotter des biens pour les clients et les aider à peaufiner leurs projets, vous êtes là pour vendre du crédit immobilier (et de l’assurance). Vous ferez avant tout de la paperasse (sous forme électronique désormais).

Ce second métier est inaccessible à moins que vous n’ayez envie de reprendre des études pour être conseiller bancaire, sans aucune certitude de pouvoir ensuite vous spécialiser dans l’immobilier.
Pour le premier métier, la carte T vous est inaccessible sans une longue reprise d’études. Il vous reste la possibilité d’être agent immobilier sans carte T, dépendant d’un vrai agent. Soit salarié, soit à votre compte. Sachant que les agences ne recrutent quasiment plus de salarié. Etre à votre compte, ça vous dit ? C’est vrai que les bons mois, on peut gagner beaucoup ! Dans ce que vous avez listé, le travail d’agent immobilier sans carte T, en tant qu’agent commercial indépendant, est celui qui est le plus facilement accessible. En fait, vous avez plein de réseaux qui ne demandent que ça, de vous accueillir en tant qu’indépendant : ça ne leur coûte rien (si ce n’est organiser quelques jours de formation) et ça leur rapporte des futures commissions. Vous pouvez être agent commercial indépendant dans 24 heures, si vous voulez ! Mais avoir une vraie formation, un vrai suivi, et rentrer des mandats pour pouvoir vendre donc gagner votre vie, c’est la partie la plus compliquée.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2024 15h17)