Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Sur votre espace impots.gouv.fr l’outil d’estimation immobilière ressort les ventes jusque 2015 il me semble

Potentiellement Meilleures agents ?

Bonjour,

Suite à un autre post Ici où je cherchais une corrélation entre loyer (et donc revenu) et prix immo au niveau macro, je me suis fait la remarque que c’était intéressant mais inutilisable pour faire un achat car trop vague.

En parallèle, je suivais les prix immos sur mon secteur (maisons au nord de Lyon) depuis quelques années à raison de 1 ou 2 nouvelles maisons ajoutées par semaine dans un tableur, avec les diverses infos nécessaires.

Je me suis donc amusé à faire des stats sur tout ca, par semestre.
Voici le résumé des différentes périodes avec environ 70 à 80 maisons par semestre, la moyenne de surface habitable, de terrain, de prix, de travaux que j’estime nécessaire pour que toutes ces maisons soient au même niveau de finition, et la mensualité en considérant 15% d’apport et 25 ans d’emprunt avec les taux suivants 2019-2020:1.8%, 2021:1.3%, S2 2022: 1.8%, S1 2023: 2.8%, S2 2023: 4%, S1 2024: 4.3%, ainsi que le loyer moyen observé sur la période pour ces maisons:

            hab.        Terrain    Prix(k)    Travaux    Mensualité    Loyer
S1 2024:        115        952        482        43        2490        1800
S2 2023:        110        867        484        61        2445        1750
S1 2023:        114        846        500        65        2247        1700
S2 2022:        105        684        448        59        1840        1650
2019-2022:    105        699        439        65        1675        1600

De plus, en 2015-2018, quand j’essaye de reconstruire les prix via les chiffres des notaires et de l’observatoire crédit logement, j’observe aussi un équilibre loyer=mensualité.

Mon hypothèse comme évoqué dans le post au dessus, était que dans un marché tendu (grande métropole, paris etc) avec un financement en grande partie par le crédit (donc on oublie les stations balnéaires remplies de retraités qui payent cash), alors le ménage moyen loue à un loyer moyen, et si ce ménage a un apport moyen, et souhaite acheter pour X raisons, dès que la mensualité moyenne sera proche voire égale à un loyer moyen pour le même logement, ce ménage achètera car cet achat sera quasi neutre psychologiquement (on peut remplacer un loyer par une mensualité). On a donc un plancher sous lequel on peut difficilement baisser.

Alors, dans un marché donné (le mien par exemple), dès que la mensualité est proche d’un loyer il est intéressant d’acheter.

A contrario, si l’écart est trop grand (mensualité trop élevée par rapport au loyer), le ménage ne peut acheter et reste en location, avec un marché bloqué comme actuellement. En effet, un ménage qui gagne 5400/mois peut louer une maison lambda, mais si ce ménage a de l’apport et veut acheter, il lui faut quasi 7500/mois !

On voit que la théorie se confirme bien, et semble expliquer pourquoi seuls les ménages avec beaucoup d’apport (vente ou autre) arrivent encore à acheter.

J’en déduis (et je vais surement me faire quelques ennemis :-) ) que pour avoir un marché à nouveau sain donc avec des ventes au prix en une semaine max comme en 2019-2022 ou avant, il faudra soit:
- que les loyers augmentent drastiquement de 30% (alors loyer = 2400 ~= mensualité)
- ou que les prix baissent de 20% (alors mensualité ~= 1900 = loyer)
- ou que les taux baissent vers 2% (alors mensualité ~= 1900 = loyer)
- ou un mix des 3 solutions au dessus, étalé sur X années.

On verra dans quelques années si j’avais raison, mais gardez en tète que cette analyse ne s’applique qu’à mon marché local, et peut être biaisé par différentes choses : la taille des maisons et des terrains que je regarde a augmenté ces dernières années, mon estimation des travaux est un peu subjective, et les prix des travaux ont augmenté entre temps, les taux d’intérêt sont ceux auquel j’ai droit dans ma banque, etc.

Je serais par contre intéressé pour connaitre le ratio moyen entre mensualité et loyer pour d’autres secteurs, si d’autres personnes sont un peu geek comme moi :-)

En attendant, je vais patienter un an ou deux avant d’acheter, jusqu’à observer soit un loyer proche de la mensualité, ou bien un marché qui se réveille à nouveau avec des ventes en 48h à une semaine comme avant, signe du retour à un marché sain.

Bonne journée !

@Selden: les locations court-terme de type Airbnb peuvent jouer un rôle c’est sûr mais c’est aussi beaucoup de soucis de gestion et de frais. Je ne suis pas sûr qu’un grand appartement LMNP en colocation loué à l’année soit moins rentable et surtout avec beaucoup moins d’aléas de gestion.
Aussi  un point important est qu’en LMNP Airbnb vous pouvez reprendre votre appartement rapidement, ce qui n’est pas le cas en location nue du fait des règles très strictes encadrant les locations.
Pour les propriétaires c’est l’assurance de pouvoir reprendre son bien. En location nue si un locataire ne paie pas vous pouvez attendre des années grâce aux lois pensées par nos politiciens hors sol. 

Je reste convaincu que les réglementations ont tué le marché à Paris et vont le tuer en France. L’interdiction de louer via les DPE sera le coup de massue final à l’immobilier locatif: cela va créer une chute de l’offre avec à la clé soit une inflation démesurée des loyers soit un désinvestissement massif si encadrement, les propriétaires devant amortir des travaux très lourds. On assistera alors à une fuite de l’épargne vers de l’immobilier étranger ou la bourse et sans doute des actions hors UE.  C’est un suicide économique programmé comme dans l’énergie ou l’automobile du à des règles bien trop idéologiques. On attend le Trump français qui jettera un coup de pied dans ce marécage de normes et réglementations…