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Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

SCPI Primovie : analyse d'un investissement immobilier dans la santé

Cette discussion, s'étalant sur plusieurs années, porte sur la SCPI Primovie, un fonds d'investissement immobilier spécialisé dans le secteur de la santé et de l'éducation. Les membres partagent leurs expériences, analyses et inquiétudes concernant la performance et la stratégie d'investissement de la SCPI. Des questions centrales émergent autour de la diversification du portefeuille, du rendement, et de la gestion du risque.

Initialement présentée comme un investissement défensif et prometteur grâce à son orientation vers le secteur de la santé, la SCPI Primovie a connu une forte collecte de fonds. Cependant, les participants soulignent que cette collecte massive a conduit la société de gestion à investir dans des actifs hors de son secteur de prédilection (bureaux), suscitant des interrogations sur la cohérence de sa stratégie. Les membres expriment des préoccupations quant à la capacité de la société de gestion à gérer efficacement un afflux important de capitaux et à réaliser des investissements rentables et alignés sur l'objectif initial.

La discussion met en lumière une difficulté croissante de la SCPI à maintenir son rendement face à la forte collecte et à la fluctuation des marchés immobiliers. Des débats importants ont lieu sur la transparence des informations fournies par la société de gestion, notamment concernant l'endettement (effet de levier), le taux d'occupation (TOF), et le rendement des actifs acquis. L'augmentation du prix des parts, souvent annoncée préalablement par la société de gestion aux conseillers financiers, est un point controversé, soulevant des questions d'équité et de transparence.

Au fil des années, des tendances notables apparaissent : des difficultés d'investissement dans le secteur de la santé, des acquisitions importantes d'actifs de bureaux, une forte collecte de capitaux et une baisse du rendement. La discussion révèle également un manque de cohérence dans la communication de la société de gestion, ainsi que des préoccupations quant à la gestion du risque et la protection des intérêts des associés. L'augmentation de la limite d'endettement de la SCPI est aussi un sujet de discorde entre les membres.

Enfin, la discussion aborde des questions plus techniques relatives à la fiscalité, aux délais de jouissance, ainsi qu'aux modalités de retrait des parts. L'impact de l'investissement via les contrats d'assurance-vie est également évoqué, soulignant les avantages et inconvénients de cette méthode d'acquisition.


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Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Primovie à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

20% - 9
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

17% - 8
Je ne sais pas (avis neutre)

6% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

28% - 13
Non, certainement pas (avis négatif)

26% - 12
Nombre de recommandations : 45   Recommandation moyenne : 1,8/4 Avis neutre

#576 28/01/2025 16h40

Membre (2013)
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   129  

Thortue, le 27/01/2025 a écrit :

C’est forcément une question d’avenant car la valeur de part et les conditions de souscription ne sont a priori définies que dans l’avenant SCPI.

Spirica n’a de mon point de vue aucune base pour retenir une valeur de 149,24 € pour cette UC.

Edit : peut-être vouliez vous plutôt dire "une question de version de l’avenant" ? Dans ce cas, nous sommes d’accord.

Oui version d’avenant, et je réalise que ma justification n’a pas de sens non plus hmm. Ce que je constate c’est que 149,24 ne correspond pas non plus à l’ancien avenant et que Spirica avait bien suivi la baisse de frais sur primovie, y compris pour ceux assujettis à cet ancien avenant.

edit : suite à la remarque de Jar78, il existe effectivement une version avec le nombre de 91%, mais j’ai trouvé une version plus récente qui indique 91,75%.

De toute façon l’avenant désigne avant tout la valeur de désinvestissement comme étant "la valeur de retrait" ou encore "le prix de souscription diminué de la commission de souscription". Tous ces termes sont réglementaires et font référence à la note d’information de la scpi, donc Spirica ne devrait pas s’octroyer le droit de fixer cette valeur selon ses envies.

Dernière modification par NicolasV (28/01/2025 17h01)

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#577 28/01/2025 19h59

Membre (2021)
Top 50 Monétaire
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Spirica ne s’octroye pas le droit de fixer cette valeur selon ses envies mais uniquement selon les conditions contractuelles qu’il a définit et que vous avez signé.

Avenant SCPI LINXEA SPIRIT 31102024 a écrit :

1. LES CONDITIONS D’INVESTISSEMENT SUR LE SUPPORT
Avant d’investir sur le Support, je (nous) me (nous) suis (sommes) assuré(e)(s), grâce aux informations et conseils adaptés, délivrés par mon(notre) conseiller, avoir bien compris la nature du Support et les risques afférents.
Je(Nous) reconnais(sons) avoir été informé(s) que :
[…]
Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait(3) de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait(3) représente un pourcentage du prix de souscription(4) de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous.

Les termes contractuels sont assez explicites.
Certes  il y a un petit renvoi (3) à côté du mot "valeur de retrait" qui vous emmène tout en bas de la 3e page avec "(3)La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription."
Mais cela s’apparente bien + à une explicitation lexicale.

En théorie même si la combinaison de ces 2 éléments peut entretenir un doute la positionnement et la clarté du premier paragraphe ne laisse aucune doute sur la volonté des parties de fixer le prix de retrait selon un pourcentage indiqué dans tableau ci-après.

Sincèrement vôtre

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#578 28/01/2025 20h47

Membre (2013)
Top 50 SCPI/OPCI
Réputation :   129  

Au risque de me répéter, le prix actuel de 149,24 ne correspond NI au % de de la version de l’avenant signé, NI au % de la dernière version de l’avenant en vigueur (non signé). Ce prix n’a aucune base juridique.

Et concernant l’avenant je ne partage pas votre avis. L’utilisation du terme "valeur de retrait", réglementaire et spécifique aux SCPI, ainsi que du % correspondant aux valeurs mentionnées dans la Note d’information de la SCPI à date de rédaction de l’avenant, ne laisse aucun doute quant au fait que Spirica entendait par "valeur de retrait" la Valeur de retrait telle que mentionnée dans la Note d’information de la SCPI. Cette Valeur de retrait pour primovie est actuellement de 160€, jusqu’à nouvel ordre.

Dernière modification par NicolasV (28/01/2025 21h18)

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#579 Hier 10h00

Membre (2015)
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 10 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
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Je viens de relire un avenant datant de 2015 (contrat Mesplacements-liberté). Pour Primovie, le tableau indiquait un pourcentage de 90,8%.

Donc 90,8%, 91%, 91,75%… Ce pourcentage variable est difficilement compréhensible. Et incompatible avec ’La valeur de retrait représente un pourcentage du prix de souscription de la SCPI’.

Parrainage TotalEnergie 114632151, Lucya Cardif sur demande

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#580 Hier 11h03

Membre (2020)
Top 50 SCPI/OPCI
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Il y avait eu un changement de la valeur de retrait au 01/01/20 sans évolution du prix de part du fait d’une évolution concernant l’assujettissement à la TVA. Elle était passé de 184,43 € à 184,73€ (commission 9,15%->9%). Ceci explique au moins en partie l’évolution que vous avez constatée sur l’avenant AV (même si je me serais attendu à 90,85%)

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