Hypothèque sur sa résidence principale pour réinvestissement à trois ans…

Bonjour,

Un prêt pour quelle raison?
Pourquoi trois ans?
"Tirer des bénéfices du prêt" Je ne comprends pas.
Je pense qu’il faudrait être plus précise pour que les gens compétents du forum puisse vous aider…
Sinon, oui, c’est possible.

Frédéric

severine01 a écrit :

récupérer environ 25/30 % dans 2 ans

Un rendement de 12.5% à 15% par an?

Si il s’engage sur ses biens personnels pour garantir le capital, ok.

Est ce que votre conseiller en a pris pour lui perso?

Moi, j’ai du mal à y croire. Mais si vous avez les garantis, je suis preneur d’info et j’arrête de suite de me prendre la tête pour acheter de l’immobilier locatif.

severine01 a écrit :

… Un conseiller en gestion de patrimoine est venu…

Bonjour Séverine, c’est déjà louche : est-ce vous qui avez pris l’initiative de cette démarche ou lui, appâté par le potentiel "pigeon" que vous pourriez être à ses yeux ?
Perso je ne suivrais pas !

Avez vous une connaissance du marché local ? L’opération est peut-être surestimé en terme de valeur (ce ne serait pas la première). 
Que ce passe t-il en cas de difficulté à vendre au bout de l’opération ? Imaginez que le marché baisse assez brutalement, qu’a t-il prévu dans le contrat ?

Je suis assez dubitatif…

Une connaissance du marché local ? Non, absolument pas.

Que ce passe t-il en cas de difficulté à vendre au bout de l’opération ? Imaginez que le marché baisse assez brutalement, qu’a t-il prévu dans le contrat ? : le conseiller m’a dit qu’il y avait une pré-commercialisation qui était faite, et que dans la ville de Saint-Aygulf, l’offre était inférieure à la demande.

Pardonnez moi d’être directe, mais si vous ne maitrisez pas les éléments fondateur de l’opération et écoutez un commercial/promoteur sans vérifier chaque point important vous risquez de devenir un parfait pigeon pour lui !

Avec ces informations, la société est-elle crédible ?

Vu toutes ces informations, personnellement je pars en courant.
Si l’affaire est si rentable, l’opérateur trouvera sans mal une banque pour faire le montage, en matière de promotion immobilière il y a des règles de base (démarrage des travaux après vente sur plan d’un % des lots, etc…) et un dossier bien ficelé sera financé.
Au vu du financement recherché, du risque pris (hypothèque sur votre RP) et de l’assise financière de la Sté (130K€ de CA !) je dirais que vous faites partie des cibles d’une chasse aux pigeons.
Après, rien ne vous empêche de demander conseil (notaire, expert comptable) qui pourra étudier le dossier, cela vous coûtera un peu mais vous aurez un avis plus éclairé.

Nicolas

Voulez vous dire que L’assise financière de cette société est faible ?

" Vous ne semblez pas savoir exactement ce que vous achetez. Renseignez vous sur chaque point avant de prendre une décision (qu’est ce que vous acheter? Est ce que le capital est vraiment garanti? Où se situe le bien?) . C’est fondamentale. Surtout lorsqu’on investi 200 000 euros ":

Excusez moi si je me suis fais mal comprendre. On ne nous propose pas d’acquérir un bien, nous co-investissons dans une opération immobilière qui une fois achevée nous permettra d’obtenir des bénéfices. C’est comme si nous prêtions nos capitaux et que nous les récupérions 2 ans après avec intérêts.

Mais à priori, tout le monde parait sceptique. Mon mari, lui est très tenté. Faut admettre que ce n’est pas courant d’obtenir 25 % en deux ans.
Les arguments que vous me donnez sont pertinents, et c’est ceux que j’entends régulièrement, mais je dois bien admettre que le conseiller y a déjà répondu.

Attention à la confusion : il a parlé de "25% des bénéfices de l’opération", pas d’un rendement de 25% sur les sommes investies…..

Indépendamment du montant que vous investirez :
Si l’opération fait   10 000€ de bénéfice, il y aura  2 500€ pour vous.
Si l’opération fait 100 000€ de bénéfice, il y aura 25 000€ pour vous.
Si l’opération fait 200 000€ de bénéfice, il y aura 50 000€ pour vous.
Si l’opération fait des pertes, vous y perdrez une partie du capital investi (voir le détail dans les documents contractuels), et risquez d’y laisser même votre maison…

Avez-vous les documents (et les compétences) pour évaluer la probabilité d’occurrence de chacune de ces alternatives ?  (et pour vous assurer que les documents contractuels seront fait de manière à ce que vous soyez certain que la promesse sera respectée… Que se passe-t-il si tr da zur ne vous rembourse pas, tandis que votre banque vous demande de rembourser, dans 3 ans ?).

Souhaitez-vous devenir entrepreneur / actionnaire d’un marchant de biens (comme tr da zur), et avez-vous les reins (financiers) assez solide pour cela ?

A la lecture des questions que vous posez, et de ce que vous avez compris de l’opération, j’aurais tendance à répondre : non, contentez-vous de placements financiers que vous saurez maitriser (dont vous pourrez assumer les risques).

Première chose: le rendement n’est pas de 25%. Pardonnez moi, quand on obtient 230 000 pour 200 000, cela fait environ 13% de rendement. 25%, cela ferait 250 000 euros dans votre poche. 13% brut sur deux ans, cela est élevé, je veux bien le reconnaître. Ensuite, tout dépend de votre taux d’imposition pour calculer le net.

Je pense que vous faîtes une confusion entre ce qui concerne les "25% de bénéfices de l’opération" et votre retour sur investissement. Si l’opération ne gagne pas d’argent, vous ne "devrez" que recevoir votre contribution capitalistique, rien de plus. Si l’opération réalise un bénéfice de 1000 €, vous toucherez 250.

[GBL a exprimé ce point bien mieux que moi.]

L’on parle tout de même d’une opération très risquée (hypothèque sur votre résidence principale), pour un rendement très aléatoire.

Il semble que très peu de documentation vous ait été fournie. La structuration juridique d’un tel investissement ne se réalise pas au comptoir d’un bar, mais se réalise en dizaine de pages.

Quelle garantie avez-vous ? S’il y a une garantie du capital, je vous dirai d’y aller sans hésiter. Cela ne semble pas être le cas. Proposer une hypothèque à première demande n’est en rien un gage de sécurité pour vous.

Je ne pourrai que vous conseiller de faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire) pour lui présenter les documents commerciaux qui vous seront présentés.
Rencontrer d’éventuels "anciens investisseurs" pourraient être intéressant.
100 000 euros de capital social, c’est à la fois beaucoup et très peu. Cela ne veut tout simplement rien dire.

Ce qui m’étonne le plus, dans votre histoire, c’est aussi que la personne soit venue vous voir. L’avez vous cherché ou a-t-il tapé à votre porte ? Si les opérations sont si rentables, pourquoi n’a-t-il pas recours à l’emprunt bancaire ? Vu les taux qu’il souhaite vous servir et les taux d’emprunt actuels, cela est très étonnant.

Enfin, une personne qui a réponse à tout, trop facilement, cela peut aussi paraître douteux. Justement parce qu’il est trop sur de lui.

Cette société préfère donc vous faire gagner de l’argent à vous, plutôt qu’en gagner elle même en empruntant à la banque ? Cela vous parait pas un peu étrange ?

Alors, pour cet aspect, le conseiller m’a dit que pour certaines opération de grande envergure, ils passaient par des financements bancaires en effet, mais pour des opérations dites"plus petite", ils faisaient appel au co-investissement. Il nous a expliqué que les financements bancaires comportaient beaucoup de frais. En passant par le co-investissement, ça permettait de financer ensemble les projets et de distribuer plus efficacement les profits.

Peut-être devrions nous commencer par investir 50 000 e pour voir ?
Comment pourrait-on obtenir de cette société qu’elle garantisse notre capital ?

Vraiment, merci pour vos réponses.