Achat d'un appartement cash ou avec emprunt : comparaison…

Bonjour,

Juste une remarque : 25.000€ pour un studio ? Vous êtes où ?

Attention à ne pas acheter des biens excentrés ou pourris , et s’il y a énormément de travaux, il faut estimer la facture globale et l’intégrer dans la rentabilité du projet…

Bonjour,

+1 avec ZX-6R

@skype, il faut se déclarer au régime réel d’imposation et vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts (entre autre…)

cf. Bailleurs : que déduire de vos loyers ? - Revenus locatifs : quels frais et charges déduire ? | De Particulier à Particulier - PAP

Bonjour.
Tout d’abord, je tiens à vous remercier de m’avoir répondu, et des renseignements que vous m’indiquez.

@ Philippe30
C’est un studio, qu’il y a en vente, en Bretagne (Brest, Guingamp, St-Brieuc, Fougères), je n’ai pas d’idée précise, sauf de respecter mon budget, ils ne sont pas neufs, ils sont souvent proposé avec des raffraichissements à faire.

Je ne savais pas pour la non-obligation de l’hypotèque de la RP, c’est bon à savoir.

J’ai pû économiser ça en 1 an et demie, car, je travail en ce moment hors de France et, j’ai un bon salaire et une belle prime, mais comme je rentre en aout, j’aimerai acheter dès que je rentre.

Je comprend bien votre expliquation, mais pour moi, acheter cash, celà m’évitait de payer les intérêts du crédit, mais d’après ce que vous dites, ces intérêt pourrait-être comblé, ou en partie par une déduction d’impôts sur le revenu, c’est ça? Je crois que Sarkozy avait fait ça à son élection en 2007 (j’avais acheté ma maison 1 an plus tôt), je pensais cette meusure retirée.

@Patrick

Je suis de St-Malo, mais je recherche un bien en Bretagne, du fait de la proximité, pour gérer plus facilement.

Un bien avec le gros oeuvre en mauvais état, ce n’est pas pour moi, ce n’est pas dans mes compétances, par contre quelques choses à rafraichier, ça me fais pas peur.

@ZX-6R

Je vois que vous partagé le même avis que Philippe30.

Question de néophyte qu’est ce qu’un "Levier"?

Beginer a écrit :

Question de néophyte qu’est ce qu’un "Levier"?

ZX-6R a répondu avant mais je vais ajouter quelques éléments de réflexion  :

1 an et demi d’économie en étant à l’étranger pour acheter un studio.
Combien de temps pour en acheter un autre  ? 3 ans
Donc en l’espace de 6 ans vous pouvez disposer de 3 studios potentiellement.

Fiscalement vous prenez tous les revenus locatifs sans déduction des intérêts , vous augmentez votre fiscalité , vous risquez de changer de tranche d’impôt.
En fait c’est vous qui travaillez pour acheter péniblement vos studios en étant de plus en plus imposé. 
Avec le risque que vos 3 studios puissent perdre de la valeur ….

Prenez bien en compte qu’un achat locatif est un investissement à long terme payé par la location du bien.

Comme je vous l’ai indiqué privilégiez un apport mais pas un achat cash  , un apport vous permet de disposer d’un flux de trésorerie positif et de reprendre ensuite un autre bien etc…..

Explication de l’effet de levier :
Imaginez 3 achats de studios en paiement par la location , vous les revendez dans 10 ans cela vous fait 75 K€ + les économies que vous auriez faites pour les acheter cash d’une somme identique de 75 K€.
L’effet de levier vous permet en 10 ans de doubler votre capital patrimonial.

Cliquez sur ma présentation ou celle de ZX-6R pour mieux appréhender le principe

Philippe

Bonjour Miguel ,

J’apprécie vos messages pour leurs qualités.

Pour reprendre vos propos sur l’effet ciseaux , il est évident qu’avec le temps passant le montant des intérêts diminuent et la fiscalité augmente….à croire que l’état et les banques se sont mis d’accord pour saigner l’investisseur.

Je suis partisan des crédits longs pour diminuer au maximum les mensualités afin de dégager un positif entre le montant de l’emprunt et le loyer perçu.
Le but n’est pas de disposer d’un bien payé à la retraite en ajoutant  xxx €uros tous les mois , le but est de devenir rentier pour cela il faut de la trésorerie mensuelle positive afin de pouvoir continuer à investir dans un volume de biens importants.

J’ai pris des crédits courts un temps pour rassurer les banques sur des fins de crédits proches mais ensuite je suis passer à des crédits longs de 20 ans.

Une fois cette démarche mise en œuvre , il est possible ensuite de faire des arbitrages de ventes de biens payés afin de récupérer de la trésorerie pour investir avec un apport dans des biens plus grands et ainsi se régénérer du déficit pour minimiser la fiscalité.

A ce jour la CSG devient une plaie de par son principe d’impôt sur l’impôt est par son taux qui n’a cessé d’augmenter en 3 ans de 11 % à 15,5 % à ce jour.

D’accord avec vous sur le fait de disposer d’une trésorerie de sécurité mais plus pour pallier à des travaux ou des incidents de paiement car la partie impôt foncier est incluse dans mes calculs de rentabilité.

Les immeubles de rapport permettent de baisser le cout des charges , laissent toutes latitudes pour faire des travaux en terme de tarif et de date ce qui permet avec un bon planning de pouvoir annuler son imposition par des travaux judicieusement planifiés et en augmentant la valeur de son capital.

Des travaux 3 ans avant une vente permettent une baisse fiscale en valorisant le bien pour lui donner plus de valeur à la revente par exemple.

J’apprécie la souplesse de l’immobilier pour "se jouer" de la fiscalité.

A titre personnel , j’ai des revenus locatifs importants qui augmentent alors que j’ai une imposition inférieure à 2K€ en IRRP hors foncier bien sûr ……

Philippe

Spécialement si

Philippe30 a écrit :

Bonjour Miguel ,

J’apprécie vos messages pour leurs qualités.

…/…

J’apprécie la souplesse de l’immobilier pour "se jouer" de la fiscalité.

A titre personnel , j’ai des revenus locatifs importants qui augmentent alors que j’ai une imposition inférieure à 2K€ en IRRP hors foncier bien sûr ……

Philippe

hors foncier bien sûr
  Hors impots sur les revenus fonciers, qui augmentent,
au fur et a mesure que les intérets du pret [b] venant en deduction, [b]diminuent.

Bonjour Philippe,

je vous remercie pour vos compliments.
En résumé, une phrase que j’aime beaucoup et qui résume bien la situation.

"qui peut le plus, peut le moins."

Avec ces quelques mots, tout est dit, l’essentiel étant de trouver, le meilleur prêt
tant sur le montant  (financement a 80, 90 ou 100%), la durée, le taux et les flux
de trésorie positifs.

Par ailleurs, "l’effet de ciseaux" est tres atténué en période d’inflation car les loyers augmentent régulièrement, alors que les remboursements de prets reste constants.
(dans le cas de prets traditionnels a taux fixe).
Cette situation, génére un excédent de trésorerie permettant de faire face a l’augmentation des impots sur la partie "revenus fonciers"
En période d’inflation nulle, "l’effet de ciseaux" peut avoir des conséquences désastreuses,
car l’équilibre financier peut etre remis en cause. (si les impôts et cotisations sociales augmentent, avec des loyers qui n’évolue pas a la hausse , car il n’y a pas d’inflation.
(Par ailleurs, un blockage des loyers pour les années a venir, )compte tenu du gouvernement en place et de la crise qui sévit, est une possibilité a ne pas sous-estimer).

Le banquier, en général vous donne un parapluie que lorsque le temps est au beau-fixe.
Si la moindre difficulté surgit … il n’y a plus de banquier.

D’ou la nécessité de ne pas se démunir.

Vos interventions sont également tres intéressantes.

M.

Dernière modification par Miguel (06/09/2012 10h34)

Bonjour à tous

Suite à la lecture des différentes « stratégies » d’investissement immobilier, deux courants semblent se dégager (pour ne pas dire « s’opposer » !). Une approche consiste à acheter au plus tôt, donc essentiellement à crédit, plusieurs biens. Une autre consiste à étaler dans le temps les achats effectués avec un apport conséquent, afin de « se refaire » avec les loyers qui rentrent en vue de l’achat suivant. Il semble toutefois que la « bonne » méthode ne soit pas si évidente que cela choisir puisque des pratiquants de l’une comme de l’autre ont su tirer leur épingle du jeu. Pour m’aider à faire un choix et pour y voir un peu plus clair, j’ai tenté de faire une simulation des deux types de stratégies possibles, en forçant un peu le trait.
Ces simulations sont basées sur des hypothèses, parfois grossières et très discutables et correspondent grosso modo à ma situation personnelle, à savoir :

  Apport dispo 100k€
  Prix achat d’un appartement : 100k€ (FAI, FN, travaux éventuels etc inclus)
  Rapport locatif net net avant impôt 5%
  Taux d’imposition constant 30%
  Capacité d’épargne mensuelle 2k€
  Taux d’emprunt 3.26% (assurance comprise)

Ceci reste invariant durant toute la durée de la simulation (éminemment discutable)

J’ai envisagé deux stratégies

- Stratégie A :
J’achète les appartements cash, j’attends d’avoir remis 100k€ de coté (épargne+loyers impôts déduits) avant d’acheter le suivant.

- Stratégie B :
Je mets le mini d’apport, soit 10k€, j’emprunte le reste, soit 90k€ plus une provision pour payer les impôt sur les loyers à venir, et j’achète 10 appartements. Je dimensionne l’emprunt « au plus court » de telle sorte que la mensualité soit égale à la somme des loyers perçus, plus mon épargne mensuelle, et je me servirai du surplus emprunté pour payer les impôts, ceci est discutable.

Stratégie A, les chiffres :
T0 : j’ai 1 appartement, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7=27.5k€/an
T0+3.6 an : j’ai 2 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*2=31k€/an
T0+6.8 an : j’ai 3 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*3=34.5k€/an
T0+9.7 an : j’ai 4 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*4=38k€/an
T0+12.3 an : j’ai 5 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*5=41.5k€/an
T0+14.7 an : j’ai 6 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*6=45k€/an
T0+16.8 an : j’ai 7 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*7=48.5k€/an
T0+18.7 an : j’ai 8 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*8=52k€/an
T0+20.5 an : j’ai 9 appartements, je mets de coté 12*2+100*0.05*0.7*9=55.5k€/an

Stratégie B, les chiffres
La difficulté de calcul vient du fait que tous les loyers encaissés ne sont pas imposables du fait de la déduction des intérêts d’emprunt, qui varient au cours du remboursement. J’ai donc, dans un premier temps, fait une simulation avec un emprunt de 900k€ à 3.26%, et une mensualité de (2+10*100*0.05/12)=6.17k€ soit 74k€/an ce qui amène à une durée de 16ans. Avec le tableau d’amortissement, j’ai calculé la part restante des loyers imposables et évalué le montant total de l’impôt sur les 16 ans qui se porte à environ 160k€. (année 1, loyers 100*0.05*10=50k€, intérêts 900*0.0326=29.34k€ donc impôts (50-29.34)*0.3=6.2k€ ; année 16 loyers 100*0.05*10=50k€, intérêts voir tb d’amortissement 1.8k€ donc impôts (50-1.8)*0.3=14.5k€)
J’ai ensuite refait la simulation que je présente ci-après avec un emprunt de 900+160=1060k€ (ce qui revient à emprunter en vue de payer les impôts à venir… à discuter).
Un emprunt de 1060k€ avec une mensualité de 6.17k€ à 3.26% amène à une durée de 20.5 ans.
T0 : j’ai 10 appartements, loyers 50k€, intérêts : 34.55k€, impôts : (50-34.55)*0.3=4.6k€
T0+1 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 33.3k€, impôts : (50-33.3)*0.3=5.0k€
T0+2 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 31.9k€, impôts : (50-31.9)*0.3=5.4k€
……
T0+18 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 6.0k€, impôts : (50-6.0)*0.3=13.2k€
T0+19 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 3.8€, impôts : (50-3.8)*0.3=13.8k€
T0+20 : j’ai 10 apts, loyers 50k€, intérêts : 31.9k€, impôts : (50-1.5)*0.3=14.5k€


Discussion :
Le chiffrage de la stratégie B est délicat puisqu’il faut choisir une mensualité fixe. L’imposition va en augmentant, soit on l’a prévu et dimensionné la mensualité de manière à pouvoir également payer les impôts sur les années à venir, soit on ne l’a pas prévu et on devra vendre ou acheter des biens. La stratégie développée est intermédiaire : le prévisionnel d’impôts est emprunté (dans la réalité la banque le refusera probablement). Comme la durée augmente de 16 à 20.5ans, le montant des impôts passe de 160k€ prévus sur 16 ans à 180k€ réels sur 20.5 ans. Le différentiel doit pouvoir se combler en plaçant la provision empruntée sur un support rémunéré en attendant d’avoir à s’en servir.
Les effets des variations de prix de l’immobilier ne sont pas pris en compte. Ils tendent à favoriser la stratégie B en cas de hausse (probable) des prix de l’immobilier sur 20 ans

Stratégie A, j’ai payé, sur la durée, 5*0.3*(20.5+18.7+…+3.6)=5*0.3*103.1=154.6k€ d’impôts) et j’ai 9 appartements.

Stratégie B, j’ai payé sur la durée, 180k€ d’impôts et j’ai 10 appartements.

J’ai bien conscience des limites des hypothèses qui ont du être faites, taux d’impôts, prix et loyers constants notamment, n’hésitez pas à les discuter. L’idée de ce chiffrage m’est venue suite aux discussions de ce forum et je tiens à en remercier les intervenants.
Vos commentaires sont les bienvenus, des erreurs sont peut êtres présentes. Merci également pour vos propositions d’amélioration de chiffrage.

Stéphane.

stef31 a écrit :

Bonjour à tous

Suite à la lecture des différentes « stratégies » d’investissement immobilier, deux courants semblent se dégager (pour ne pas dire « s’opposer » !). Une approche consiste à acheter au plus tôt, donc essentiellement à crédit, plusieurs biens. Une autre consiste à étaler dans le temps les achats effectués avec un apport conséquent, afin de « se refaire » avec les loyers qui rentrent en vue de l’achat suivant.

Bonjour Stef31,

Je ne crois pas que l’on puisse résumer les stratégies dominantes à celles là.

Ici, on trouve essentiellement le cas 1, gros investissement, plutôt un ou des immeubles anciens sur de longues durées… mais qui ont souvent commencé comme…
d’autres (dont moi) qui pensent que l’on peut acheter progressivement sur des durées plus courtes pour minimiser le risque lié à la durée et diversifier ses achats tout en montant en puissance.

Par contre, pour tous, en terme d’investissement locatif, il convient de minimiser au maximum l’apport voire ne pas en faire… de bien acheter… et là, le tableur n’est plus d’une grande aide.
Bien souvent, c’est l’opportunité qui fait agir, rarement de grandes cogitations.
Il vaut mieux vaut être au bon endroit au bon moment qu’échafauder des modèles virtuels idéaux. Mais ce facteur chance (ou travail) ne se paramètre pas aisément…

Enfin, comme le fait remarquer fort justement Motus, les banques ne prêtent pas 1 000 000 d’euros ni même 500 000 sur présentation d’un projet d’investissement "génial".
Sans subterfuges, il y a intérêt de montrer patte blanche.

Votre analyse est complètement à côté de la plaque, vous oubliez la moitié des hypothèses.. Vous ne parlez que d’impôt, je n’ai même pas vu ou est le capital remboursé…

Les vieux routards ont raison dans le sens de la prudence à avoir face aux modèles théoriques. Je les rejoins également sur la faiblesse des hypothèses que vous avez prises. J’ajoute enfin la difficulté à vérifier vos calculs du fait de la forme d’un post de forum.

Cela dit, l’initiative a le mérite d’exister, et il me semble que vous vous proposez de rectifier et d’améliorer votre première ébauche.

J’ai moi même repris à mon compte l’idée de multiplier les investissements en parallèle sans pour autant vérifier si je ne prenais pas un risque important face à une stratégie plus modérée.

La question est donc bien de mesurer le risque pris au point de départ et elle est tout à fait légitime!

Il existe un outil de simulation d’investissement développé par l’un des membres du forum, vous le retrouverez en consultant les posts épinglés.

Il est très intéressant mais il n’est pas conçu pour faire des projections de stratégie d’investissement. Pourtant la gestion de la trésorerie pour faire face aux travaux ou à la fiscalité doit être anticipée sans quoi le modèle s’écroule.

Mais peut être que cette question ne peut pas trouver de réponse, même théorique, dans la mesure où les hypothèses de départ varient de manière trop forte entre 2 personnes. (age, capacité d’épargne…)

La généralisation ne me semble donc pas possible, du moins en premier abord. Je vous propose donc de partir de votre cas:

Age, situation matrimoniale, projet de à court, moyen et long terme (se payer un tour du monde, devenir rentier, avoir des jumeaux…), capital et capacité d’épargne…

A partir de là, les 2 scénarios peuvent se discuter en changeant quelques hypothèses, notamment en y intégrant des coûts de travaux et en étalant les investissements en parallèles (il n’est pas crédible d’envisager emprunter tous les ans, surtout au début, encore moins en une seule fois).

Bon courage dans votre réflexion.

Bonsoir à tous et merci pour les remarques constructives

Désolé pour le manque de précision quant au caractère "ficitif" de cette simulation (on ne peut pas emprunter 900k€, on ne peut également pas facilement acheter d’un coup et louer 10 apt etc…). N’y voyez en aucun cas une incitation à un choix d’un des deux stratégies que j’ai détaillées, j’ai tenté de les prendre aux antipodes l’une de l’autre pour creuser les écarts.
Le but de cette simulation, que j’ai tout d’abord effectué pour moi, est d’estimer le manque à gagner que l’on aurait en achetant graduellement cash au lieu d’acheter plus rapidement à crédit (méthode unanimement plébiscitée sur le forum et que je n’oserai mettre en doute).
Je pense que le rendement d’une opération est proportionnel au risque que l’on prend, et en l’occurrence acheter plusieurs biens "tôt" implique d’en assurer la gestion dès l’achat et ce jusqu’à ce qu’on puisse enfin jouir en totalité du revenu procuré, c’est à dire jusqu’à ce que crédit soit soldé. Ceci signifie certes que  le locataire participe ou bien rembourse le crédit à notre place, mais qu’on va se coltiner la gestion, les éventuels travaux, les impayés etc durant toute la durée du crédit. Tout personnellement, je suis disposé à perdre un peu en rapidité d’acquisition si cette contrainte est allégée d’autant plus que j’ai tendance à me stresser peut être plus rapidement que d’autres face aux éventuels loyers manquants pour couvrir les mensualités de crédit. La simulation (farfelue) présentée vise juste à quantifier dans quelle mesure "acheter cash n’a aucun sens".
Il est vrai que je n’ai pas envisagé le cas de biens financés à 110% à crédit et dégageant du cash flow: je n’ai pas été assez futé pour les dénicher sur mon secteur, ou ceux que j’ai identifié sont des biens qui nécessitent un suivi que je ne peux assurer: loc à la semaine ou appart hotel.
Je retiens que le taux d’imposition simulé de 30% (incluant csg et crds) est surement trop faible, le porter à 45% serait sans doute plus réaliste.
Bien cordialement
Stéphane

PS: à la relecture des réponses, il semble que le fait que je n’ai pas pris soin de me présenter ait pu déranger, je vous prie de bien vouloir m’en excuser. L’analyse que je soumettait était uniquement basée sur un chiffrage de deux scénarios, elle ne constituait en aucun cas un conseil ou une incitation quelconque dans la manière d’aborder un investissement, je n’ai donc pas pensé qu’il y avait lieu de donner plus ou moins de crédit à ces simples calculs en détaillant ma personne et mon patrimoine. Je détaillerai tout cela plus profondément si besoin mais, en résumé, j’ai 35 ans, suis propriétaire de ma rp et de 3 appartements sur la région toulousaine (rendement de 5% net net en moyenne), n’ai pas de crédit en cours et je me suis payé tout ce que je possède.

Philippe30 a écrit :

Si vous voulez des avis ou conseils d’optimisation ça peux se faire mais reprendre le débat lancinant des durées devient fatiguant

Philippe

Je partage cet avis, ya suffisamment de matière sur le forum pour tenter une synthèse objective mais pour l’instant il manque quelqu’un pour la faire.