Location de sa résidence principale et achat d'une nouvelle RP…

seabob · #1

je voulais votre avis , voilà je voulais votre avis car j’ai une rp estimé à 1800 euro de loyer ou 570000 euros dans le 92, j’ai 400000 euros d’apport , et pas d’emprunt ,mon idée pour me faire une rente sans trop de risque c’est de louer mon 3 pièces (moins de roulement et moins de risques de loyer impayées car gros loyer ?, connaissance de l’immeuble) et d’acheter un bien sur paris ou 92 de 700000 euros environ avec donc un pret de 300000 euros nous avons des revenus de 7000 euros mensuelles environ ce qui permettrait un pret de 10 ans ? qu’en pensez vous merci

Mots-clés : location rp

GoodbyLenine · #2

hé bien moi, à votre place, je ne ferais pas ceci. en effet ça vous permettra surtout de payer plein pot sur votre plus-value quand vous déciderez de revendre le bien (alors que si vous le vendez comme RP, sans l’avoir loué, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value), et le rendement est bien trop faible (1800*12-10% / 570000 = 3.4% brut) et vous trouverez facilement un bien meilleur rendement pour placer les 570k€ que vous espérez en tirer. si la forme de ce message ne vous permet pas de le lire facilement, sachez que c’est volontaire, pour vous faire prendre conscience de ce que vous infligez à vos lecteurs (et encore, j’ai essayé d’éviter les fautes de grammaire, avec les "s" au pluriel et les accords de participes passés). amicalement.

seabob · #3

pour la grammaire c’est pas faux, donc merci de votre réponse, et de la rigueur du forum qui va me forcé à me relire,

effectivement si la location s’avère difficile car c’est un gros loyer tout de même , et que je dois le revendre, je vais tout perdre avec l’imposition.

donc pour vous en gros il vaut mieux avoir de l’épargne et une rp, que d’avoir deux biens immobilier dont un location ?

GentlemanGrower · #4

bonjour,

Non, si je comprends bien GBL, il préconise de vendre le bien pour profiter de l’exonération de plus value liée à la RP et d’utiliser le fruit de la vente pour investir dans autre chose :
- immobilier avec une meilleure rentabilité
- ou autre investissement

Personnellement je partage l’avis de GBL

cordialement,

seabob · #5

moi qui pensait avoir trouver la bonne idée, sinon après vérification le loyer serait plutot de 2200 euros mais d’après le calcul on arrive à 4,16 % ce qui j’imagine est trop faible mais si je revends et je rachète des biens immo je devrais intégrer les frais de notaires des nouveaux biens pour être logique ?

rocambole · #6

Votre orthographe et expresssion font reellement peur !

Vendez votre rp, de toute facon si vous la gardez votre allocation sera trop concentree en immo et ca baisse severe dans le 92…

Construiresaretraite · #7

Bonsoir,

En phase avec les avis précédents. Sur une telle somme, l’imposition sur les plus values est dissuasive (10% d’abattement seulement après 10 ans de détention) . Cf le lien ci-dessous :

Impots.gouv.fr

- Calculer et déclarer sa plus-value

Profitez donc de cet avantage d’exonération de plus value sur la RP.

Vendez là et diversifiez vous.

Cordialement

GoodbyLenine · #8

seabob a écrit :
moi qui pensait avoir trouver la bonne idée, sinon après vérification le loyer serait plutot de 2200 euros mais d’après le calcul on arrive à 4,16 % ce qui j’imagine est trop faible mais si je revends et je rachète des biens immo je devrais intégrer les frais de notaires des nouveaux biens pour être logique ?

Si vous souhaitez vraiment investir dans l’immobilier, vaut il mieux :
- garder le bien actuel, percevoir 2200€/mois de loyer brut, et payer pas mal d’impôts sur la PV (sans doute + que les frais de notaire en cas d’achat d’un autre bien !) si vous vendez dans par exemple 3 ou 6 ans
- vendre, et investir dans un autre bien plus rentable, quitte à payer des frais de notaire, pour percevoir alors par exemple 3500€/mois de loyer brut

Par ailleurs, en vendant, vous pourriez aussi :
- diversifier votre patrimoine en investissant dans autre chose que l’immobilier
- investir (quand vous aurez trouver un bien plus rentable) en finançant en partie avec un emprunt (sachant que les intérêts seront imputés sur les revenus fonciers, donc que vous économiserez ainsi 45.5% des intérêts si vous avez un TMI IR de 30% -45.5% = 30% + 15.5% de prélèvements sociaux).

seabob · #9

merci de vos réponses instructives et unanimes qui vont me faire changer d’approche et ce malgré quelques remarques justifiées sur ma grammaire mais pour moi légèrement inadaptées sur un forum qui doit rester un lieu d’échange d’idée et d’avis et non un lieu d’excellence.

Dans tout les cas votre expertise doit surement être à la hauteur de votre exigence grammaticale , pour lequel ici ce fut le cas. merci encore et sans rancune

Construiresaretraite · #10

Bons investissements et tenez nous au courant.

placementapapa31 · #11

Concernant l’arbitrage en général : achat de sa RP vs location.

En faveur de la location, ne peut-on inclure dans le calcul le droit éventuel à une allocation logement, selon bien entendu son revenu fiscal annuel? (ce qui pourrait inciter à choisir pour le reste de ses actifs des investissements défiscalisés permettant de prélever des flux de trésorerie régulier, AV par exemple).

Construiresaretraite · #12

Dans le cas de Seabob, vu son profil, aucune chance qu’il puisse percevoir une allocation logement.

placementapapa31 · #13

Oui bien sûr, les revenus locatifs générés seraient trop importants. Mais je voulais prendre le cas général "acheter vs louer". Je n’ai pas trouvé un topic exactement adapté dans les nombreux sujets sur l’immobilier physique.

Il me semblait en effet qu’il fallait prendre en compte la possibilité d’obtenir une ALS ou ALF dans le cas d’une location (ce qui peut faire pencher la balance pour l’arbitrage en faveur de la location).

Mais je viens de voir (à confirmer) qu’on pouvais aussi obtenir une AL dans le cas d’un achat, toujours selon son revenu fiscal bien entendu.

Si quelqu’un en sait plus sur ce sujet…

seabob · #14

pour moi l’AL ne concerne que les étudiants ou parents isolés je crois,

savez vous si il y a des stats sur les loyers impayés pour un studio, 2P, 3P,.. ou sur le montant des loyers car même si je ne conteste pas l’analyse de rentabilité, les impayés sur les petites surfaces peuvent, peut être faire pencher la balance.

en tout cas , au tour de moi je n’ai que ce type d’incident.

Construiresaretraite · #15

Bonjour,

Nous avons en tête une stat FNAIM qui donne 15% de loyers parvenant en retard.
A noter la tendance probablement à l’augmentation étant donné le contexte actuel.

Si vous voulez dormir plus tranquille, achetez votre sommeil avec une GRL.

placementapapa31 · #16

seabob a écrit :
pour moi l’AL ne concerne que les étudiants ou parents isolés je crois

Pas du tout : l’ALS et ALF concernent tout le monde, sous condition de revenu (fiscal).

DDtee · #17

seabob a écrit :
…savez vous si il y a des stats sur les loyers impayés pour un studio, 2P, 3P,.. ou sur le montant des loyers car même si je ne conteste pas l’analyse de rentabilité, les impayés sur les petites surfaces peuvent, peut être faire pencher la balance.

en tout cas , au tour de moi je n’ai que ce type d’incident.

Les compagnies d’assurance semblent parler d’un taux se sinistre de l’ordre de 3% selon cet article
: La garantie contre les loyers impayés : universelle et solidaire?

seabob · #18

merci, article interessant

Construiresaretraite · #19

Nous avons retrouvé l’article :

Loyers impayés : des contrats d?assurance de plus en plus utiles - Capital.fr

Il s’agit bien de 15% des loyers qui arriveraient en retard.

DDtee · #20

Il me semble que pour les compagnies d’assurance sinistre signifie impayé et non pas retard de paiement, d’où la différence de taux…

Construiresaretraite · #21

Oui tout à fait l’écart est là. Cela dit 1 locataire sur 6 a un retard de paiement, cela nous semble être dans la moyenne, … malheureusement.

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Location de sa résidence principale et achat d'une nouvelle RP…

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seabob a écrit :

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seabob a écrit :

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seabob a écrit :

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