Achat d'un ensemble immobilier (location meublée)

Bonjour,

Votre provision travaux ne me semble pas cohérente.

Sinon oui la renta initiale est bonne je trouve (sous réserve comme toujours que les loyers sont au marché et que la zone n’est pas sinistrée de manière à trouver facilement un locataire en cas de vacance!).

Cordialement,
Guillaume

Oui il faut bien vérifier que la demande est présente .
Passer une petite annonce sur le bon coin ou astuce de Philippe30, vérifier la rubrique Demande du bon coin sur Calais

avec 600€ par an, ça vous fait 6000€ tous les dix ans.
C’est à peine la provision pour refaire la peinture dans les communs.
Imaginez s’il faut refaire les appartements, la toiture ou le ravalement?

ZX-6R a écrit :

3.90%+0.36% pour 25 ans, changez de banque immédiatement!

Comptez plutôt du 3,20% + 0,15% de nos jours.

Dans le nord les taux sont plus élever mais vous pouvez espérer 3.5% . les personnes qui ont racheté ma maison ont eu ce taux.

Sinon le projet est sympa il aurais lieu dans 3 mois je vous aurais même demandé si vous ne vouliez pas un co investisseur

Pour le prêt si vous voulez je peu vous mettre en relation avec un bon courtier

Bonjour à tous,

Tout d’abord, merci pour ces retours.

Comme conseillé, j’ai passé une annonce fictive pour la location d’un studio sur le bon coin pour tâter la demande.

Par ailleurs, j’ai recontacté l’agent immobilier, et comme le souligne Pruls, il ne sait pratiquement rien de l’immeuble. J’ai seulement réussi à connaître la raison de la vente : le propriétaire n’habite plus dans la région et souhaite se séparer de ce bien. Concernant le gestion des communs, une société passe les nettoyer (charge incluse dans la provision demandée aux locataires).

Je lui ai demandé les coordonnées du propriétaire pour le contacter directement, et avoir de meilleures informations. Il attend son accord.

Le taux d’emprunt que j’ai simulé est en effet élevé. Mais c’était une volonté de ma part pour une première ébauche financière. Cependant, comme le dit Julien62, les taux d’emprunt sont plus élevés dans la région Nord Pas de Calais (à confirmer).

En tout état de cause, j’ai demandé à faire une visite pour me rendre compte du potentiel et me faire un premier avis en attendant le retour du propriétaire.

Ps : @Julien62, nous sommes apparemment de la même région. Je serai ravi d’avoir votre retour d’expérience sur vos investissements immobiliers.

Khalunn a écrit :

Je lui ai demandé les coordonnées du propriétaire pour le contacter directement, et avoir de meilleures informations. Il attend son accord.

Si ça passe, faudra cogner sur les honoraires de l’agence, non mais franchement!

Jusqu’à présent, j’ai demandé des compléments à l’agent immobilier de compléter les info, jamais d’entrer en relation directe avec le vendeur.

Les renseignements permettant d’évaluer la valeur d’un bien sont nombreuses, un professionnel se doit donc d’être exhaustif.

Ou alors le métier d’agent immo est en train de changer en raison d’une pression plus forte sur les proprio, mais c’est un autre débat.

Bonjour,

En effet, Julien, cet immeuble était dans ma sélection.
Je dois peaufiner cela, notamment la demande locative de studios.

Par ailleurs, je reviens de chez mon courtier pour avoir la tendance des banques actuellement, et avoir une première proposition en fonction de mes données personnelles.

L’emprunt sur 25 ans n’est plus d’actualité. Une seule banque propose encore cette durée, et sans délégation d’assurance.
Il m’a alors proposé une durée de 19 ans, à 2.47% capé à 1 (délégation d’assurance possible).
Je ne suis généralement pas favorable au taux variable. A réfléchir. Pourquoi pas.

Enfin, il m’a assuré que les banques suivaient (quel que soit le montant de l’investissement), si l’on respecte ces 2 conditions :
- mensualité d’emprunt < 70% des loyers
- avoir en épargne au moins 6 fois le montant du loyer mensuel.
Je lui ai alors montré un immeuble à 471K€ avec 4K€ de loyers mensuels. Pas de souci.

Je suis un peu surpris par son assurance (pour info, je ne lui verse rien, il est commissionné par la banque).

Les banques ont chacune leurs critères nationaux mais au niveau régionale vous pouvez avoir des différences en fonction des objectifs à atteindre.

Les dossiers sont différents en fonction de chaque client.

Je ne sais pas si on peux généraliser pour la banque postale pour l’obtention de crédits sur 25 ans.

Je vois dans le Gard qu’avec une BNP , ils veulent pas de crédits au delà de 15 ans par contre avec une banque populaire il ne veulent pas de crédit à moins de 20 ans , dans le cas d’immobilier locatif pour investisseur.
Les deux agences sont distantes de quelques kilomètres.

La banque postale n’est pas vraiment une banque pour moi mais pourquoi pas pour un emprunt , les conditions d’accès aux conseillers ne sont  pas toujours simples et leur qualification est parfois limite, c’est un ressenti personnel sur du vécu.

@Khalunn
Le taux de 2,47 % capé 1 n’est pas mauvais mais essayez de privilégiez les taux fixes qui évitent les mauvaises surprises dans quelques années ou sinon un taux variable mais avec option pour passer en taux fixe.
N’oubliez pas que les taux sont bas actuellement alors autant fixer un taux dans l’éventualité d’une remonté des taux.
 
Philippe

Je l’ai choisi pour son emplacement. Il est en plein centre ville. À 5 min à pied de toutes les commodités. Entrée A16 à 1km. L’autre est plus à l’ouest et légèrement excentré.

Pour le courtier, je suis passé aussi par Immopret. Il y a 3 ans, j’avais fait appel à meilleurtaux, mais j’ai trouvé ça limite en terme de prestation et le coût assez important.
J’avais préparé un dossier complet de présentation comme préconisé. Ça lui a fait forte impression. Et ça m’a convaincu de tester moi même la négociation auprès de mon banquier actuel (le courtier n’y voit pas d’inconvénient).

@Philippe : j’ai toujours privilégié aussi les taux fixes. Mais comme vous le précisez, les taux sont actuellement assez bas, et devraient rester stables jusqu’à la fin de l’année. Avec le 2,47 capé 1, ça fait 3,47 au maximum, c’est plutôt pas mal. C’est pour cela que je n’ai pas totalement fermé la porte à cette possibilité.