Investir dans un appartement en copropriété des années 70…

toudoucement · #1

Je regarde un peu les appartements en vente dans ce type d’immeubles(faut bien reconnaitre que ça n’a pas grand charme ni grande fantaisie).

Bref,Etant un rural,jusqu’à maintenant,je me suis borné à investir dans des maisons(trois petites maisons de bourg,pleine propriété,liberté de gérer mes travaux à mon rythme sans copropriété)

Donc voilà.En regardant les annonces de la ville la plus proche je vois pour des appartements similaires dans le même quartier des prix allant de 45 000€(appartement vetuste à refaire totalement:surement une succession) un certains nombres d’appartement autour de 70 000€ en bon etat habitable de suite(surement la bonne estimation et un rénové un peu plus "chic" dont l’acheteur reve un peu et qui approche des 100 000.

Ma conclusion est qu’en négociant un peu l’appartement vétuste et en me retroussant les manches pour refaire la déco,installer une cuisine et une salle de bain moderne,il serait assez facile de proposer à la location un appartement nickel au prix du marché.

Le point sur lequel je bloque,c’est que j’aime pas ce genre d’immeuble et que pour la première fois,je me verrais pas vivre à la place de mes locataires.Pourtant ces copropriétés ne sont pas abandonnée et j’imagine que les habitants les trouvent correctes.

Peut-on penser qu’à long terme ce genre d’habitat "se ringardise" totalement et qu’y investir en 2013 est une erreur?

Je précise que je ne suis pas dans une zone tendue pour la location et que les locataires ont un peu de choix.Le point positif c’est qu’on a vite fait de comparer les prix au m²(hors travaux) et donc de connaitre assez précisément le prix de marché et la valeur locative(biens standardisés à l’extreme)

Mots-clés : appartement, investissement

Pruls · #2

Bonsoir,

les logements des années 70 ont le gros soucis d’avoir été construit avant la première réglementation thermique, en plein rêve du pétrole pas cher pour toujours. En plus par chez moi, l’emplacement n’est pas forcément le meilleur.

Donc les consommations sont élevées.

A mon avis, pour se positionner sur ce genre de logement, il est important de maîtriser le planning de travaux de rénovation énergétique pour pouvoir bénéficier des futurs plans d’aide en matière de rénovation du parc existant, si possible avec de l’isolation par l’extérieure, en tenant compte de l’impact sur l’hygrométrie du bâtiment.

Donc la copropriété qui ne me plaît pas d’habitude devient encore plus handicapante du fait de son inertie de mode de décision (une AG par an). Sans parler de la qualité financière des copropriétaires qui ne seront pas forcément en mesure de débloquer l’argent au bon moment.

Mais comme à toutes époques, il doit bien y avoir des logements/immeubles qui se démarquent par leur qualité architecturale d’un point de vue fonctionnel (surfaces, organisation interne…) et qui seraient intéressants à valoriser lors d’une isolation de façade.

Cordialement.

ZeBonder · #3

Les copro des années 70 sont pour moi un trou sans fond, les charges ne feront que s’alourdir surtout à cause des frais de chauffage.
Si la résidence a de plus un gardien ou un grand jardin, ça ne fera qu’empirer les choses.

nicolas92 · #4

Si je peux apporter un bémol à ce type d’immeuble : il peut y avoir de bonnes surprises…
J’habite un appartement dans une copropriété construite en 1967 avec a priori une isolation terrible.
Comme beaucoup, nous avons changé les fenêtres pour du double vitrage et la chaudière collective a été changée il y a une dizaine d’année (passage au gaz de ville).
Au final le chauffage (gaz+entretien chaudière) nous coûte 10 000€ par an pour 21 appartements et 2 surfaces commerciales pour disons un total approximatif de 1500m2.
Faites le calcul, cela fait des charges de chauffage très réduites…et nous n’avons pas de jardin, et plus de concierge, la loge est maintenant louée en local commercial ;-)

Range19 · #5

toudoucement a écrit :
Peut-on penser qu’à long terme ce genre d’habitat "se ringardise" totalement et qu’y investir en 2013 est une erreur?

Bonjour,
C’est ce que je pense dans la plupart des cas.
Les loyers y deviennent ridicules pour compenser le niveau des charges.

Le montant des charges, même s’il n’est pas obligatoirement supérieur à ce que paierait un locataire avec chauffage individuel etc, devient un poids conséquent en cas de vacance locative et effraie le locataire qui sait qu’il ne suffit pas d’appuyer sur un bouton pour limiter sa consommation d’énergie.
Sans parler des difficultés à faire admettre aux autres copropriétaires la nécessité d’investir pour isoler l’immeuble. ça impose d’en avoir les moyens.

Le sujet du chauffage collectif est une source inépuisable de désaccords entre les copropriétaires : quand allumer, quand éteindre, qui ouvre les fenêtres en laissant le circuit ouvert etc etc même si j’ai pu observer qu’il s’agit d’une solution globalement plus économique que la solution individuelle.

DDtee · #6

Totalement en phase avec les propos de Range19 sur ce type de logement 70’.
Il y a en plus un souci d’image pour ce type de logement, aujourd’hui d’importance pour un locataire quand il se projette dans son futur logement.

toudoucement · #7

merci pour vos avis. ça confirme un peu ce que je pensais du fin fond de ma cambrousse(meme si j’ai l’impression qu’on y trouve des opportunités(comarativement entre appartements semblables).

Concernant le chauffage collectif,c’est vrai que ça peut aboutir à une espece de déresponsabilisation des habitants.On peut aussi imaginer que ces copro bénéficieront à terme de certaines aides couplant isolation et solaire sur le toit(par exemple) les rendant moins énérgivores mais ce n’est surement pas un pari à prendre pour y investir meme si les surfaces exposées à l’exterieur sont toujours plus petites que pour l’habitat individuel

Dernière modification par toudoucement (12/09/2013 18h02)

BorderLine · #8

Des fois de bonnes résidences des années 70 bien rénovées, sont bien plus sympas que les immeubles historiques dont nous raffolons tant, et qui sont tout autant des trous sans fonds. Seule la question du charme est ici sur la table, pour le reste ce n’est ni plus ni moins qu’identique aux construction du 19éme et 20éme siécle.

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