Calculer la rentabilité locative dans l'immobilier ancien : outil Internet

Tant que vous êtes là, j’en profite pour passer une idée:

un calcul automatique du prix de vente à négocier pour atteindre l’objectif de rendement/cash flow

En tous cas merci pour votre travail!

Bonjour,
je viens de découvrir ce superbe outil,

merci

je ne sais pas si ce serait très difficile et long de permettre les emprunts avec remboursement "in fine" ce qui est souvent pertinent dans une logique d’investissement à cash flow neutre/positif (revente pour le remboursement) .

N’y a t il pas une petite erreur dans les précisions affichées avec le résultat pour les LMNP ?

http://www.rendementlocatif.com/ a écrit :

Rendements net d’impôts BIC (annualisés):
…
…
… dont l’amortissement n’est pas le même (terrain, gros oeuvre, etc.). Les frais amortis sont reportables sans limite de temps mais ne peuvent qu’annuler un bénéfice foncier (pas déductibles des autres revenus).

Comme il s’agit de BIC (bénéfice commerciaux) les déficits ne sont pas imputables aux bénéfices fonciers mais uniquement au BIC de même origine, location meublée. (à confirmer, je ne suis pas très sure de moi)

Bonjour osamu,

Votre outil est tout simplement génial.

Quelques possibilités d’évolution:
Simulation lmp.
Simulation avec crédit in fine, comme déja évoqué.
Et avec crédit différé et différé partiel, puisqu’il me semble que cela joue sur les intérêts.

Bon ce sont de simples suggestion, c’est déja super!

Merci!

Au sujet du crédit in fine, j’aurais quelques questions à poser aux experts.
L’ajout du crédit in fine en lieu et place du crédit amortissable est assez simple.

Le problème que je me pose est comment calculer le rendement locatif dans ce cas?
Comment prendre en compte les différentes solutions que la banque propose:
- Est ce qu’il faut simuler la mise en place du même montant sur une assurance vie?
- ou une épargne régulière sur une assurance vie pour atteindre le montant à la fin ?
- Est-ce que le montant non payé en capital (par rapport à l’amortissable) doit être pris en compte comme placement à rendement et ajouté au rendement global calculé?

Bref j’avoue que le calcul du rendement locatif dans ce cas est beaucoup plus compliqué. Je me demandais ce que les experts font dans ce cas pour évaluer la rentabilité.

D’abord ce montage coûte plus cher en intérêt, et compte tenu de leur prise en compte en tant que charges par l’administration fiscale, cela réduit le résultat et donc l’imposition.

Il est donc d’autant plus favorable que le TMI est élevé.

Ensuite, le rendement ne change pas, il est toujours calculé de la même manière:

Rendement brut= loyer/coût d’investissement global
Rendement net = (loyer-charges)/coût d’investissement global
Rendement net net = (loyer-charges-impot sur le revenu)/coût d’investissement global

Par ailleurs, dans un objectif de comparaison de montages d’investissement, il me semble qu’il faudrait utiliser des outils comme la VAN et le TRI pour comparer les flux de trésorerie, sachant que partir sur une hypothèse de rendement d’assurance vie ajoute une incertitude au projet.

Mais si on va dans le sens de la simulation des prêts, pourquoi ne pas intégrer la notion de prêt gigogne avec optimisation calculée à partir d’une échelle de taux? Ou de prêt à taux variable permettant de mesurer dans quelles conditions il peut être plus intéressant que le fixe?

A mon sens, et je l’ai déjà dit ici, il ne faut pas chercher l’exhaustivité dans l’outil de simulation aidant à la prise de décision d’investir ou non et rester sur les éléments structurants. L’optimisation du financement et du placement de la trésorerie me semble être un domaine bien spécifique qui peut permettre d’améliorer les rentrées d’argent, mais cela n’impacte pas la décision.

Il faut bien mesurer la marge d’erreur qui existe dans les simulations, prévoir une couverture en cas de besoin, et ne pas croire qu’une simulation intégrant beaucoup de critères et de paramètres garantira la réussite de l’entreprise.

Au contraire, et je crains que la qualité de votre outil se dégrade si vous persistez dans cette direction, trop de paramètres vont décourager les utilisateurs non avertis et risque de leur faire perdre de vue l’essentiel.

Une simulation, aussi fine soit elle, ne permet pas de gérer un impayé et l’interaction humaine qu’il engendre, la gestion des travaux, la commercialisation des biens…

Cela dit, et pour ne pas évacuer la question de l’optimisation du montage financier, il me semble plus pertinent de créer un outil spécifique indépendant, avec éventuellement un lien permettant de déverser les informations de l’un dans l’autre. Il serait alors utilisé pour optimiser le montage financier.

yihk a écrit :

Il suffit d’utiliser une extension dans votre butineur (ex : fireshot) pour éditer une copie de l’écran au format pdf.

Oui effectivement, cependant je pensais plus à quelque chose d’intégré, un document qui regroupe justement les 5 onglets (comparatifs placements, investissement, cash flow, etc.) dans un même pdf de plusieurs pages.

Après effectivement ce n’est pas indispensable, juste un plus pour l’utilisation que je pourrais en faire.

bonsoir,

pour les mails qui ne sont pas parti hier soir, on doit refaire une demande ou cela partira plus tard?
merci d’avance et félicitations pour cette démarche

Bonjour,

Votre extension est très pratique, mais je note une erreur sur les maisons: le loyer est calculé sur la surface du terrain et non sur celui de la maison.

Frédéric

Effectivement, les loyers sont souvent segmentés par surface: < 20m2, 20-40m2, etc…

Félicitations encore pour votre extension chrome, ayant réalisé moi même un outil similaire, je vous tire mon chapeau…

Sinon,vous utilisez quelle source : seloger, pap ?

Bonsoir
Comment installe t on ce logiciel ?
Car j’utilise chrome mais je ne vois aucun endroit pour télecharger l’extension…

Merci

Et pour ceux qui n’aiment pas chrome, voilà la version pour le navigateur internet Firefox:
Rendement locatif :: Modules pour Firefox

Suggestion : Par rapport aux export
Généralement un truc très simple est de faire un export "excel"
Comme Excel est très malin
il suffit de faire une page qui contient un tableau HTML avec toutes les données
de changer le header avec le mime-type et le nom du fichier se termine en xls ou xlsx

C’est un peu de la triche mais c’est pas dur à faire

Bonjour à tous,

Rapide présentation : Je suis Pierre, résident toulousain, à la chasse de la bonne affaire, et qui s’attelle en ce moment à comprendre les aspects fiscaux (lourde tâche !)

J’utilise cet outil web qui m’aide beaucoup.

J’ai cependant une question qui me perturbe beaucoup : je vois partout sur internet que lors d’un déficit foncier, "Le déficit restant est reportable pendant 10 ans".

Ma simulation est la suivante :
http://www.rendementlocatif.com/calcul/ … enteprix_,

Quand je vais dans l’onglet "Rendements", je constate que mon revenu imposable est à 0€ pendant 18 ans, ce qui signifie donc a priori que mon déficit est reporté sur 18 ans.
Me confirmez-vous que la simulation ne prend pas en compte cette règle ou y a-t-il quelque chose que je n’ai pas compris ?

Merci.
Cordialement,
Pierre.