LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je comprends votre raisonnement.

Néanmoins, si au départ du locataire il y a des dégâts (dont le coût  est strictement égal au montant du dépôt de garantie pour simplifier le débat), alors le dépôt de garantie ne lui sera pas restitué. Jusque là pas de problème.

Mais :

1ère conséquence : le dépôt de garantie enregistré comme une recette à l’entrée du locataire ne sera jamais décaissé comptablement comme une charge à la sortie, si le dépôt de garantie est retenu par le propriétaire au titre des dégâts occasionnés sur le logement.

2nde conséquence : vous semblez considérer le dépôt de garantie comme une recette dès lors qu’il n’est pas restitué. Admettons… Mais en réalité, cette somme va être affectée à la rénovation des dégâts occasionnés par le locataire. Donc au final, on ne disposera pas matériellement de cette "recette" car elle sera affectée à des frais de remise en état.

Donc d’après moi, il est difficile de considérer que c’est une recette au sens comptable, mais plutôt une sorte de compensation financière.

Payez des impôts sur un dépôt de garantie conservé à cause de la mauvaise tenue du locataire me frustre !

Le débat est ouvert en tout cas, et merci pour votre première réaction Platax.

Despe44 a écrit :

Payez des impôts sur un dépôt de garantie conservé à cause de la mauvaise tenue du locataire me frustre !

Je comprends votre frustration, pour autant peut-être provient-elle d’un raccourci entre  un bénéfice et une recette.

Vous encaissez de l’argent : c’est une recette. Vous ne payez pas d’impôts sur vos recettes, et heureusement, surtout en louant du meublé ! Très vraisemblablement, vous avez des frais (par exemple de remise en état) et des amortissements qui ramène vos bénéfices à peau de chagrin (bien souvent un déficit avec le cumul des intérêts bancaires).

La mauvaise tenue du locataire fait partie des raisons pour laquelle vous n’allez pas payer d’impôts sur son dépôt de garantie, au pire une avance l’année de son entrée sur ce qui sera compensé pour la remise en état ou la restitution au locataire à sa sortie.

Supposons maintenant que le dépôt de garantie restitué au locataire 1 soit compensé par la garantie réclamée au locataire 2 qui lui succède : ce montant reste sur votre compte en banque tant que vous avez un locataire, et cet encaissement "provisoire" peut être conservé de longues années !

Ceci dit je me voit à présent contraint de prendre mon propre contre-pied du fait des spécificités du régime du commerce : un locataire qui ne vous paie pas mais vous doit des loyers vous oblige à déclarer des recettes qui n’ont jamais été créditées sur votre compte. De même, vous devez déclarer en charge des sommes que vous n’avez pas forcément encore versé à votre fournisseur (syndic, électricité, etc.). De ce fait, a contrario, le dépôt de garantie doit pouvoir être considéré comme une somme crédité qui ne vous est pas due, et donc avec un statut fiscal différent d’une recette.

Il me manque le jargon technique mais le comptable doit pouvoir vous entendre sur ce point : le dépôt de garantie n’est pas une somme qui vous est due (du moins le jour de l’encaissement) car elle ne correspond à aucun service rendu (à la différence du loyer), et donc exclue du champs des recettes tant qu’elle n’est pas affectée à une compensation (loyer impayé, remise en état…).

En comptabilité commerciale, les recettes sont les sommes perçues ou à percevoir, et les charges sont les sommes dépensées ou à verser, ce qui tranche d’avec la comptabilité non commerciale ou tout ce qui apparait sur le compte est une recette et tout ce qui en est soustrait est une charge (pas forcément déductible d’ailleurs).

Isa6068 a écrit :

Le dépôt de garantie est un encaissement en terme de trésorerie, mais on le met en compte de bilan 165 dépôts et cautionnement reçus. Donc ce n’est pas une recette venant augmenter votre chiffre d’affaires et constituant un résultat.

A bas voilà résumé en peu de mots ce que j’ai eu du mal à exprimer !

Despe44 a écrit :

Merci Isa pour votre clairvoyance et vos propos concis.

Je viens à l’instant de mettre la main sur l’information : paragraphe 2 212 du Lefèvre Comptable.
Je ne pourrais vérifier que ce soir.

Donc en résumé :

1° - dépôt de garantie à l’entrée du locataire = comptabilisé comme un actif mais ne donnant pas lieu à imposition ;
2° - restitution du dépôt de garantie au départ du locataire ("pour bonne conduite" lol) = inscrit au passif, ce qui revient à annuler la ligne 1, correspondante à l’inscription du dépôt de garantie reçu à l’entrée du locataire dans le logement;
3° - conservation du dépôt de garantie "pour dégât ou mauvaise conduite" = le dépôt de garantie devient pleinement fiscalisable.

Merci de valider.

Platax, merci également !

C’est cela. En version 3°, le dépôt de garantie devient une recette, qui peut venir en compensation de frais engagés par le propriétaire pour la remise en état - en espérant que le montant du dépot couvre lesdits frais.

Despe44 a écrit :

1° - dépôt de garantie à l’entrée du locataire = comptabilisé comme un actif mais ne donnant pas lieu à imposition ;
2° - restitution du dépôt de garantie au départ du locataire ("pour bonne conduite" lol) = inscrit au passif, ce qui revient à annuler la ligne 1, correspondante à l’inscription du dépôt de garantie reçu à l’entrée du locataire dans le logement;
3° - conservation du dépôt de garantie "pour dégât ou mauvaise conduite" = le dépôt de garantie devient pleinement fiscalisable.

C’est presque ca mais un peu l’inverse..
1°) La caution est enregistrée au crédit du compte 165 qui est un compte de PASSIF du bilan (une dette) ; parallèlement on débite le compte de trésorerie qui a fait l’encaissement (compte 512 banque à l’actif) (rappel : le compte 512 de votre comptabilité est le miroir de la compta de votre banque, un crédit sur le relevé "entrée d’argent" = un débit de votre compte 512)

2°) Annulation de la caution par contrepassation (écriture inverse)

3°) Si dégradation :Je ne sais pas bien
Soit la caution permettra de diminuer les charges, on débite le compte 165 pour le solder en créditant le compte de charge où a été enregistrée (au débit) la facture de réparation.
Soit on utilise un compte de produit calculé genre reprise sur provision.

Dans les 2 cas, on a une baisse de charge ou un produit qui viennent limiter les dépenses (charges) liées à la réparation donc pas de bénéfice en plus, donc pas d’impôts*

* sauf si les "dégâts" sont moins élevés que la caution, … je me suis fait piquer une caution pour défaut d’entretien/contrôle sur le chauffage gaz (qui fonctionnait bien)

Dernière modification par yihk (05/09/2013 22h28)

les déficits en LMNP ne s’imputent pas sur votre revenu ,ils sont reportables juste en LMNP .

Avec les seules données de loyers et charges  ,pas évident de vous donner un avis ,il faudrait voir le montant des charges et de toutes les postes déductibles (intérets d’emprunt,taxes foncière etcetc)

Le LMNP a l’avantage d’amortir le bien ,dans votre cas ,ca me semble pas mal .

Et non ,on ne peut pas prendre une pincée de meublé ,l’ajouter au nu ,soit c’est nu ,soit c’est du meublé.

bartissimo45 a écrit :

les déficits en LMNP ne s’imputent pas sur votre revenu ,ils sont reportables juste en LMNP .

J’avais bien ce point en tête.

bartissimo45 a écrit :

Avec les seules données de loyers et charges  ,pas évident de vous donner un avis ,il faudrait voir le montant des charges et de toutes les postes déductibles (intérets d’emprunt,taxes foncière etcetc)

Pour les 3 appartements nus, en année pleine cela donne :
Loyers chargés 14 040
TF 1145
Charges 1440 (dont 235 de TEOM )
Remboursement emprunt 7465 (grosso modo un petit 1/3 à 25 ans et le reste à 20 ans. Si je dis moité/moitié remboursement intérêt/capital je suis très prêt du compte.
9500 environ de frais de mutation à l’acquisition (apport 6000)
1500 de travaux en première année (différents matériels < 500)

Pour le meublé à venir, estimation à année pleine :
Loyer chargé 4560
TF 320
Charges 300 (dont 78 de TEOM)
Remboursement emprunt 2476 (sur 20 ans, environ 1000 d’intérêt d’emprunt les premières années)
3400 environ de frais de mutation (et d’apport)
500 de petits travaux la première année

Je ne penche d’aucun côté, je suis vraiment une crêpe disais-je en fiscalité !

Sur les 3 appartements possédés seul un aurait éventuellement pu passer en meublé.
Le premier était loué à l’achat et nous avons repris le bail qui courrait (pas de choix possible).
Un autre de 45m2 me parait un peu grand pour faire du meublé sur mon marché, le bail courrait aussi, les locataires partent à la fin du mois et il sera refait.
Le 3 ème (38m2) aurait pu, effectivement.

Pour le meublé à venir il sera sans locataire.

Ma question est donc uniquement côté tableur…

Voulez-vous dire que pendant la période pendant laquelle mon TMI est à 0% c’est plus intéressant de louer en nu et de changer ensuite ?

côté tableur, j’ai déjà fait l’exercice.

Je le refais pour vous à la louche.

3 appartements nus, avec 14 k€ de recettes locatives, en location nu attendez vous à payez entre 2000 et 3000 € / an d’impôts sur les revenus fonciers. Sur 15 ans cela fait 30K€. Retirer 3 ans d’impôts ne change pas la donne.

Pour le meublé à venir c’est la même ; si vous envisager la location nu vous divisez (à la louche toujours) ce qui précède par 3.

Donc, votre excel vous demande d’arbitrer quelque chose de l’ordre de 30 à 40k€ sur 15 ans. Même si ces calculs ne sont pas précis c’est l’ordre de grandeur. Le raisonnement n’est pas le même quand on arbitre pour 5k€ ou 30k€ sur 15 ans.

Ensuite, si vous passez le tout en meublé, et compte tenu de votre situation vous n’êtes pas très loin du seuil des 23k€ de recettes. Probablement vous pouvez devenir éligible LMP. Donc passer en LMP et entamer à ce moment l’amortissement des "nu" reconvertis en meublés peut avoir intérêt. Ceci nécessite une étude précise. N’oubliez pas que si dans 3 ans vos revenus évoluent et vous perdiez le statut de LMP cela pourrait avoir quelques conséquences.

Pour conclure :
je préconise du meublé.
option 1 : LMNP (option "confort")
option 2 à étudier finement : LMP (option "travaillée")

Faire l’étude complète LMP avant de décider entre l’option 1 et l’option 2. Attention au timing précis.

Conclusions à débattre bien évidemment.

ps. s’il vous reste encore des frustrations, je connais un très bon psy. parrainage en MP

Bonjour,

Dans le cas ou l’on a plusieurs bien loués en meublé, chaque bien est il cloisonné fiscalement ou bien est ce un tout ?

Je m’explique :
J’ai un studio que je loue cher (+ de 10% de renta brute). Assez peu de charge, je vais taper rapidement sur l’amortissement, et passé les 5 premières années je serais en positif pour les impots.

J’ai aussi une maison que je ne loue pas tres cher (- de 5% de renta brute). Pas mal de charge et d’intérets d’emprunt, selon mes calculs ce bien sera à 0 au niveau fiscal pendant plus de 30 ans grace a l’amortissement !

Puis je "consommer" l’amortissement de la maison pour éviter d’être en positif sur le studio ?

Alors pour le passage de LMNP à LMP, je n’ai pas trop creusé la question, ayant choisi d’être LMNP. Il faut être attentif à ne pas avoir un résiduel de déficit reportable en LMNP si on décide de passer en LMP, car ce déficit serait perdu. Sinon pour les amortissements, cela ne change rien, le stock à reporter reste le même.
Pour répondre à Sebinox, quand on est LMNP au réel, on produit un seul bilan/CR/résultat fiscal global pour cette activité. Je conseille fortement de faire une compta analytique par bien (ou au moins un suivi sur Excel par bien). Dans la compta globale et la liasse fiscale, les biens vont se trouver "mélangés", c’est-à-dire que les bénéfices de l’un peuvent effectivement se trouver absorbés par les "pertes" de l’autre. Mais ceci dans la limite des seules charges comptables de l’exercice. Autrement dit il n’est pas possible de comptabiliser la dotation aux amortissements au-delà du montant de l’exercice.

Bonjour, suite à ma présentation et à mon post un peu en dessous, j’ai un peu parcouru le forum et acheté le livre sur la location en meublé.

Je me pose cependant la question de savoir comment débuter.

Je possède déjà en nom propre un immeuble de 6 appartements acheté il y a 6 ans.
Je peux décider le mois prochain de louer certains appartements en meublé?
Comment déterminer la valeur de mon bien pour les amortissements?

Certains d’entre vous louent-ils des meublés de plus de 3 pièces?
Je n’ai pas de meublés proposés en annonce par chez moi…