SCPI en Mars 2011 : toujours temps d'acheter ?

Fructif a écrit :

Bon je crois que je vais changer mon fusil d’épaule

3 questions alors :

- Si j’ai bien compris, le fait de nantir l’AV fait un peu comme si c’était un apport ?

Oui, et votre capital continue à être investi

Fructif a écrit :

- Pourquoi l’AV au Luxembourg ? (Lesquelles y sont ?).

C’est uniquement à partir d’un certain seuil d’investissement. Mais je ne connais pas votre capital. Ce sont des contrats haut de gamme et la gestion dédiée y est habituelle. L’équipe Rothschild préfère gérer les fonds luxembourgeois en gestion dédiée. Certains fonds aussi ne sont pas disponibles en France.

Fructif a écrit :

- Je suis chez e-vie generali par Bourso, donc vous conseillez leur gestion sous mandat par Rotshild ? Ou vous pensez à autre chose ?
.

Sur le long terme, ils feront mieux que vous, mais je ne connais pas Bourso. Je crois qu’ils ne font que répliquer les signaux envoyés et qu’ils appellent ça la gestion dédiée. Je pensais à un mandat en direct avec Rothschild.

Fructif a écrit :

Déjà c’est pas mal tout ca, ca me fait pas réduire mon IR mais c’est un grand pas !
.

Perso, je suis contre le fait de faire un investissement dans un but fiscal. Cela doit uniquement être la cerise sur le gateau.

InvestisseurHeureux a écrit :

Le prix de la part a été multiplié par 2,2 (!) depuis 2002, sachant que le point bas était probablement en 1998.

Le revenu distribué lui a augmenté de 28%, soit une progression annualisée de 2,45%. Cependant l’augmentation du revenu distribué a eu lieu entre 2002 et 2006 et depuis le revenu stagne voir diminue.

C’est très parlant et cela fait grandement relativiser ce type d’investissement au comptant en effet.

InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Comme GoodbyLenine, je trouve que vous vous avancez trop vite en lançant votre double affirmation ci-dessus:

- tout d’abord, raisonnons dans l’absolu, c’est-à-dire sans comparer aux frais de gestion d’une SIIC.
Contrairement à ce que vous écrivez, les 10% des SCPI me paraissent dans l’absolu assez bon marché. En supposant que l’actif moyen d’une SCPI a un rendement locatif brut de 6% par an, les 10%/an de frais prélevés par la société de gestion de la SCPI représentent en effet environ 10% x 6% = 0,6% / an de la valeur des actifs de la SCPI.
Avec la baisse récente des rendements locatifs, souvent autour de 5%/an, les 0,6% sont même devenus 0,5%/an.

Autrement dit, pour gérer une SCPI, la société de gestion touche 0,5-0,6%/an de la valeur de la part, alors que le gérant d’une sicav actions prend typiquement 1,5 à 3% /an. Donc 2,5 à 5 fois plus !
Alors même qu’une société de gestion de SCPI doit faire un vrai travail d’asset management sur le terrain, en visitant des dizaines d’immeubles de bureaux ou de locaux de commerce avant d’en acheter un, ou en répondant à des dizaines d’appels d’offres d’institutionnels ou de corporates voulant vendre des actifs immobiliers. Bref, ce travail d’asset management est compliqué et très prenant.

Alors que le gérant d’un fonds actions travaille à son bureau, devant un écran, et va de temps en temps assister à des présentations "analystes" quand les sociétés cotées invitent pour présenter leurs résultats.
Bref, un travail objectivement moins prenant et plus facile, mais qui est 5 fois mieux rémunéré.

Dites vous bien que la hausse extraordinaire de la valeur des parts de SCPI depuis 10 ans a profité à 97% environ aux porteurs de parts, les sociétés de gestion de SCPI touchant des miettes (3%) de cette création de richesse car n’étant pas rémunérées d’une partie de la hausse des actifs immobiliers.
A l’inverse, pendant ces mêmes 10 ans, les gestionnaires de fonds actions se sont enrichis, alors que les porteurs de fonds et sicav actions n’ont eu que des miettes, et parfois n’ont eu que des moins-values.

Reste un point sensible: les frais d’entrée de 10% sur les SCPI sont objectivement très élevés. Ils tombent en fait pour les 2/3 dans la poche des distributeurs (banques, CGPI, etc.) et pas dans celle de la société de gestion de SCPI. Ces 10% n’en restent pas moins lourds, pour celui qui revend avant 5 voire 10 ans, mais sont en définitive assez légers pour qui conserve ses parts plus de 10 ans.

Bref, l’investisseur (très) long terme en SCPI bénéficie de gens qui travaillent pour lui pour peu cher, si on les compare aux gérants actions ou obligations.

- Regardons maintenant les frais de gestion des SIIC: beaucoup de SIIC dépassent en frais (tout compris)  l’équivalent de 15% des loyers annuels. De plus, il y a la dilution induite par les distributions de stock options et d’actions gratuites aux dirigeants, qui peut parfois coûter très cher.
Et même quand cette dilution ne s’est pas produite dans le passé, il y a toujours le risque qu’elle se produise dans le futur. Au moins, avec les SPCI, ce risque de dilution n’existe pas.

zParisien a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Comme GoodbyLenine, je trouve que vous vous avancez trop vite en lançant votre double affirmation ci-dessus.

Sur le 10% qui est hors marché, cela m’a été confirmé par BFJ.

Sur le 6-8%, je m’avance peut-être, mais il suffit de regarder les foncières pour lesquels la gestion est totalement externalisée.

Sur ce forum, Selectirente avait déjà été cité, le chiffre était de 8%.

J’avais déjà évoqué en Australie Westfield Group qui prenait 5% pour gérer les biens de sa filiale Westfield Retail Trust.

CapitaMall en Australie était à 7%.

Si on prend la foncière Deutsche Euroshop, on est à ~6%.
http://www.deutsche-euroshop.de/media/p … 2011_e.pdf


Comme me l’avait expliqué BFJ, les charges vont varier en fonction des actifs : de gros centres commerciaux demandent moins de gestion que du résidentiel avec des tas de quittance à envoyer et d’assemblés de co-propriétaires.

zParisien a écrit :

- Regardons maintenant les frais de gestion des SIIC: beaucoup de SIIC dépassent en frais (tout compris)  l’équivalent de 15% des loyers annuels. De plus, il y a la dilution induite par les distributions de stock options et d’actions gratuites aux dirigeants, qui peut parfois coûter très cher.
Et même quand cette dilution ne s’est pas produite dans le passé, il y a toujours le risque qu’elle se produise dans le futur. Au moins, avec les SPCI, ce risque de dilution n’existe pas.

C’est vrai. Les SCPI ont l’avantage de la lisibilité et de l’absence de mauvaise surprise de ce type.

zParisien, vous dites que les sociétés de gestion n’ont pas profité, mais elle profitent indirectement :
1) en multipliant les augmentations de capital, qui sont sur-souscrites et sur lesquelles elles prennent leur part et qui pénalisent souvent les actionnaires existants, en faisant acheter des biens en haut de cycle. Si vous prenez le dernier rapport annuel de Buroboutic, vous verrez que la société de gestion a touché 1,3 M€ au titre de la gesion locative, et 2 M€ au titre des commissions de souscription.
2) avec l’augmentation des loyers (bcp plus douces que celle de l’immobilier, il est vrai)

Et quand bien même, je ne vois pas le rapport ? Si elles veulent profiter de la hausse, elles n’ont qu’à gérer en compte propre, comme PAREF.

Quand de 1990 à 1998 les parts de SCPI ont vu leur prix divisé par deux, les principaux lésés ont été les associés, pas les maisons de gestion. On a même vu des banques refourguer des biens pourris en compte à propre à leur SCPI sous gestion.

Votre argument est le même que Barroin est ses 1000 € de prime pour dividende… Les sociétés de gestion sont des "employés", ils ne subissent pas le risque de dépréciation des parts que subissent les actionnaires, il est donc normal qu’ils ne "profitent" pas directement des hausses.

zParisien a écrit :

A l’inverse, pendant ces mêmes 10 ans, les gestionnaires de fonds actions se sont enrichis, alors que les porteurs de fonds et sicav actions n’ont eu que des miettes, et parfois n’ont eu que des moins-values.

Je ne peux qu’être d’accord avec vous et j’avais montré dans mon article Une société de gestion : ça rapporte ! que même en 2009 des société de gestion avait gagné beaucoup d’argent, alors même que les souscripteurs en avaient virtuellement (ou non s’ils ont vendu) perdu bcp.

De toute les façons, demander plus de 1% de frais de gestion est simplement honteux pour une société de gestion d’actifs.

VerbalKint a écrit :

zParisien a écrit :

Reste un point sensible: les frais d’entrée de 10% sur les SCPI sont objectivement très élevés. Ils tombent en fait pour les 2/3 dans la poche des distributeurs (banques, CGPI, etc.) et pas dans celle de la société de gestion de SCPI. Ces 10% n’en restent pas moins lourds, pour celui qui revend avant 5 voire 10 ans, mais sont en définitive assez légers pour qui conserve ses parts plus de 10 ans.

De plus, ces frais d’entrée élevés, assurent une faible volatilité des prix des parts, ce qui est probablement un avantage.

Oui et non. Ça veut dire qu’il est impossible de "voter avec ses pieds" et de vendre des parts de SCPI sous le seul prétexte que la gestion est mauvaise, comme on peut le faire avec des actions.

Cela impose donc que la gestion soit sous contrôle.

InvestisseurHeureux a écrit :

Quand de 1990 à 1998 les parts de SCPI ont vu leur prix divisé par deux, les principaux lésés ont été les associés, pas les maisons de gestion. On a même vu des banques refourguer des biens pourris en compte à propre à leur SCPI sous gestion.

Voici une bonne raison d’éviter les SCPI de certaines banques, voire toute SCPI dont le gestionnaire gèrerait aussi des biens en propre, si la gouvernance de la SCPI n’est pas satisfaisante, c’est à dire si le Conseil de Surveillance est "aux ordres" ou contrôlé par quelques associés.
A cet égard, le site de l’APPSCPI recense pas mal de cas de tentatives de "bafouillement" des intérêts des associés minoritaires, et aide ses adhérents à les identifier et à lutter contre…

Sinon, en ce qui concerne le niveau des frais de gestion des SCPI , j’ai lu des échanges intéressants sur Le risque dans les SCPI | SCPI où c.papy comparait ces frais avec ce que lui coute la gestion en direct de son parc de biens immobiliers. Bien entendu, en gérant soi-même on évite certains coûts (gestion des associés, respect des obligations réglementaires, AG, bulletins trimestriels, site internet, rémunération du gérant, publicité, etc.) mais c’est une comparaison instructive quand même….

InvestisseurHeureux a écrit :

zParisien a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Rappelons que les frais de gestion annuel de 10% sur les SCPI sont totalement hors marché, puisque pour les foncières cotées ont est autour de 6-8%.

Comme GoodbyLenine, je trouve que vous vous avancez trop vite en lançant votre double affirmation ci-dessus.

Sur le 10% qui est hors marché, cela m’a été confirmé par BFJ.

Sur le 6-8%, je m’avance peut-être, mais il suffit de regarder les foncières pour lesquels la gestion est totalement externalisée.

Sur ce forum, Selectirente avait déjà été cité, le chiffre était de 8%.

J’avais déjà évoqué en Australie Westfield Group qui prenait 5% pour gérer les biens de sa filiale Westfield Retail Trust.
[…]
Comme me l’avait expliqué BFJ, les charges vont varier en fonction des actifs : de gros centres commerciaux demandent moins de gestion que du résidentiel avec des tas de quittance à envoyer et d’assemblés de co-propriétaires.

Je persiste à être en désaccord avec vous. Comment vous (et apparemment aussi BFJ) pouvez-vous dire que 10%/an de frais de gestion sont "hors marché"?
Tout d’abord, c’est quasiment la pratique de toutes les SCPI. Donc, c’est bien "dans le marché", du moins le marché des SCPI.

Passons ensuite avec votre comparaison avec les frais administratifs annuels de certaines foncières cotées. Je n’ai pas regardé en détail ceux de l’australienne Westfield. Mais je suis sûr que si je le faisais, on s’apercevrait que c’est supérieurs aux 5% que vous citez, en incluant :
- des coûts que les foncières cotées mettent souvent en baisse des loyers nets, au lieu de les mettre sur la ligne "frais administrations de gestion"
- le coût des stock options et actions gratuites des dirigeants
- les coûts prélevés à chaque achat et vente d’actif immobilier.
De plus, comme vous l’indiquez vous-même, les SCPI (et les petites et moyennes SIIC françaises) ont souvent de petits actifs géographiquement dispersés, dont la gestion coûte légitimement plus cher que les quelques centres commerciaux géants de Westfield.

Pour bien montrer les vrais coûts de gestion des foncières cotées, prenons Selectirente, que vous citez, et que je connais mieux.
Vous dites naïvement que c’est 8%/an, parce que c’est le pourcentage souvent cité par la société elle-même, sans même que vous vérifiez le compte de résultat de Selectirente.
Mais si vous jetez un coup d’œil au compte de résultat 2010 :
- loyers nets =11,245-0,45 = 10,8 M€
- frais de gestion = 1,452 K€, soit 13,5% de la ligne précédente.
Et ce n’est pas tout. Chaque fois que Selectirente acquiert un actif, ils prélèvent 4% de "commission d’investissement" sur la valeur de l’actif. Coût que vous ne voyez pas passer au compte de résultat, car directement rajouté au prix de revient de l’actif figurant au bilan.

Enfin, Selectirente a fait voter en 2010 un programme d’attribution de stock options et actions gratuites, non utilisé jusqu’à présent, mais qui pourrait l’être un jour. La dilution qu’il entrainera représente un coût de gestion supplémentaire.

InvestisseurHeureux,

Il est temps de conclure cette discussion.
Pour moi, je ne fais pas de distinction entre "rémunération de la société de gestion" et "autres achats et charges externes".
C’est le total de ces charges qui est important pour l’actionnaire de la foncière, puisque c’est ce qu’on paie pour la gestion annuelle de la foncière.
Et pour Selectirente, à ce total s’ajoutent 4% de commission d’investissement ayant pour assiette la valeur des actifs acquis (soit environ 400 K€ en 2010, car les actifs acquis ont représenté presque 10 M€). Cette commission ne passe pas en compte de résultat, mais c’est un coût additionnel quand même.

Au total, on arrive à des frais annuels de gestion, au sens large, bien supérieurs à ceux des SCPI, puisque représentant 17 à 18% des loyers nets de 2010.

Quant aux 10% de droits d’entrée sur les SCPI, que vous n’aimez pas - moi non plus -, cela ne représente réellement que 4%, si on se dit qu’en achetant un actif immobilier en direct, on aurait de toute manière payé 6% en "frais de notaire". Et finalement, payer 4% une seule fois, pour un investisseur qui va garder ses parts 10 ans ou plus (si c’est un investissement long terme), ce n’est pas si élevé que cela.

Bon, je change un peu l’orientation des derniers posts (les frais de gestion & co) pour en revenir à la question d’origine concernant la pertinence d’acheter des SCPI en mars mai 2011. Ce choix d’investissement me fait également beaucoup réfléchir et au fil de mes recherches, j’ai réussi à dénicher un XLS des rendements de SCPI à partir de 1991 (à partir des infos de IEIF: IEIF) qu’un forumeur propose sur les forum de boursorama (Boursorama, Votre partenaire pour investir)

Ce fichier est disponible ici : http://www.megaupload.com/?d=VN7D9RYT

Dans ce fichier une chose m’a particulièrement marqué : le TRI selon les différentes périodes.

En effet le TRI moyen entre 1991 (sommet de la bulle parisienne) et 2005 a été en moyenne de 4.20 %!
Fourchette haute > 5% (seulement 3 SCPI dépassent 10 %)
Fourchette moyenne entre 3% et 4.99%
Fourchette basse < 3%

Pour la période de 1997-2007 (10 ans donc) le TRI moyen est : 11,42%
Fourchette haute > 12%
Fourchette moyenne entre 10% et 11.99%
Fourchette basse <10%

La différence est énorme ! D’ailleurs comment font les magazines comme MVVA (qui vante des SCPI avec des TRI > 9% dans son numéro de mai 2011) pour être aussi amnésique sur ce point ?

Donc sachant que la "bulle" immobilière actuelle (cette dénomination du marché n’engage que moi) me semble bien plus élevée que celle de Paris en 1991; pensez-vous qu’il est judicieux d’investir maintenant avec un taux d’emprunt de 3.43% (OAT 10 ans de ce jour) pour un TRI qui a de forte probabilité d’être <4% dans 15 ans ?

Je trouve que c’est un pari fou sur les taux obligataires sur les 15 prochaines années. Selon moi, ces taux ont de fortes chance de remonter et donc d’augmenter le taux d’actualisation, ce qui aura pour conséquence de faire chuter le prix de la part (pour conserver une prime de risque constante) comme cela s’est vue en 1991->2000.

Peut-être est-ce mon raisonnement qui est faux, mais en gros j’ai presque l’impression qu’acheter des SCPI à crédit maintenant, c’est faire le pari sur 15 ans que les taux resteront au même niveau qu’actuellement (c’est à dire historiquement bas!)

Dernière modification par HuntR (24/05/2011 10h51)

Et puis en lissant les entrées sur plusieurs années on peut réduire ce phénomène enfin c’est ce que je pense faire en tout cas. Je profite des taux bas cette année, dans plusieurs années les taux seront sans doute plus hauts mais le prix des parts sera peut etre plus bas. Si on ne sait pas (comme tout le monde) il vaut mieux lisser.

Je pense faire 30 000euros par an chaque année.

Bonjour;

Je suis pas un specialiste SCPI, mais j’envisage d’en acquerir pour debuter un complement de revenu immobilier autre que provenant de SIIC.
A la lecture des posts je me demande si cela est vraiment une bonne idée et s’il ne serait pas plus judicieux  de reprendre des SIIC, dont je possede dejà un bel assortiment.
Entre la surcote des prix de la part de SCPI, les frais d’entrée (environ 2 années de revenu si on prend un taux de rendement autour de 5%) plus les frais de gestion, ne vaut il pas mieux acheter des actions categorie fonciere, et a la limite les mettre dans un PEA de plus de 8 ans pour échapper a l’impot.
Le rendement est dans le même ordre de grandeur et la valeur de l’action a autant de chance de varier dans le même sens que la SCPI
Votre avis, les spécialistes des SCPI svp, j’ai peut être loupé qqchose

CDT

faeric a écrit :

Votre avis, les spécialistes des SCPI svp, j’ai peut être loupé qqchose

Un des points importants que vous avez négligez est l’effet de levier de la dette.

Au delà des différences en terme de frais, de liquidité  et de traitement fiscal entre SIIC (revenus et plus-values mobiliers) et SCPI (revenus et plus-values fonciers), les SIIC financent une partie de leurs actifs avec de la dette.
Du coup, en période de hausse de l’immobilier commercial, cet effet de levier dope le rendement et l’ANR, comparé à ceux des SCPI. L’inverse joue naturellement en cas de baisse de l’immobilier.

Du coup, les SIIC sont plus risquées que les SCPI achetées comptant, tout en étant évidemment moins risquées que les SCPI achetées à crédit.

Or le BA-BA de la finance est qu’un rendement ou une plus-value ne peuvent pas se juger dans l’absolu, mais par rapport au risque qui a été pris.

Si quelqu’un vous dit que son portefeuille boursier a fait +100% en 2009, quand la bourse a fortement rebondi, alors vous pouvez être très admiratifs si ce portefeuille consistait en large caps. Mais c’était surtout des warrants avec un effet de levier de disons 5, alors c’est beaucoup moins impressionnant. Car le risque pris avait été énorme, et les choses auraient pu très mal tourner pour cette personne si la bourse avait poursuivi sa baisse.

En général, on n’achète pas des SCPI pour les revendre 2 ans plus tard… Pas plus qu’on ne gère son patrimoine en essayant uniquement de deviner l’évolution des produits à d’ici 1 semaine ou 1 mois.

Je pense qu’il est important de commencer par définir une STRATEGIE à moyen/long terme, en intégrant ses contraintes (revenus présents/futurs, charges, etc.) et projets (achat RP, etc.). Ensuite, on peut déterminer quels investissements sont adaptés à cette stratégie.

Pourquoi (sur la base de quelle stratégie) avez-vous acheté des SCPI il y a 2 ans ?
Cette stratégie est-elle toujours valide aujourd’hui, ou certains éléments ont-ils significativement évolués ?
La question la plus importante en fait pour vous est : "quelles stratégie avoir aujourd’hui, et quels produits y sont adaptés".

Pour certains, acheter des SCPI actuellement est un bon choix. Pour d’autres ç’en est un très mauvais.

Pour rebondir sur ce que dit GoodByLenine, effectivement tout est une question d’objectif.

Pour beaucoup ici il me semble, les SCPI valent le coup à condition d’être achetées à crédit: partant de ce principe on aura plutot tendance à accorder de l’importance au rendement et à son évolution, plus qu’à l’évolution de la valeur de la part, ainsi qu’au différentiel entre rendement et taux d’interet de l’emprunt.

Vous avez semble-t-il fait un joli coup (latent) avec vos SCPI, comme on pourrait faire un joli coup en faisant un A/R sur une action: dans les faits c’est bien, mais il faut avouer que ce n’est pas trop sur ce mode que les SCPI sont utilisées en général…

A mon avis vous les avez, vous devrier les garder, et diversifier votre portefeuille en investissant les loyers de vos SCPI sur d’autres supports (actions, obligations… franc suisse ? :-)