Achat d'une résidence principale avec une partie locative ?

Bonsoir,

Je pense que votre RP correspond au T4 à RDC. Il convient donc de tout prorater au regard de la valeur : distribuez le prix d’achat entre tous les lots.
Si votre RP représente 30% de la valeur, il me semble (je connais mal l’immobilier personne physique) que 30% des charges seront non déductibles.

Déclaration 2044 revenus fonciers je crois.

Cordialement,
Guillaume

Vous pouvez demander une attestation de valeur au notaire (gratuit normalement) répartissant votre prix d’achat sur les différents lots, et précisant les surfaces respectives. Demandez lui également (très gentiment car les notaires n’aiment pas trop ça) d’isoler pour chaque lot la quote-part terrain.

Cela vous servira de clé de répartition pour l’affectation des intérêts (ou toute autre charge en choisissant la clé appropriée : valeur ou surface) par lot et vous permettra d’être blindée vis à vis de l’administration en cas de contrôle (faire ressortir la valeur du terrain vous permet de calculer les amortissements dans le cas d’une location meublée au régime réel).

Petit conseil pour l’aménagement des combles : privilégiez la location meublée. Comme il s’agit de création de surface habitable, les travaux ne peuvent pas vous générer de déficit foncier. Par contre vous pouvez, en LMNP, déduire les amortissements relatifs à ces travaux.

Après avoir vérifié si une exonération vous est possible dans le cadre de la location en meublé d’une partie de la résidence principale (cf post de Construiresaretraite), la déclaration de revenu se fait comme pour vos autres appartements : revenu foncier ou BIC selon le type de location.

Merci à tous pour vos remarques et conseils avisés.

@Guillaumega et Contruiresaretraite, je vais demander au notaire par courrier dès maintenant (car signature au 23/07/2013)  une attestation de valeur pour chaque lot et demander la quote part pour le terrain …ce qui me sera très utile!
@ Guismo, Je vais regarder et analyser la possibilité pour le meublé qui me semble être une bonne solution pour l’appartement actuellement vide et non loué, et les combles….mais ce "régime fiscal" me fait un peu peur car Je ne connais pas du tout. Je vais bien l’étudier et approfondir mes connaissances à ce sujet.
@Julien, j’ai déjà signé le compromis de vente sans stipuler tout ce ceci.  Mais il est précisé le nombre d’appartements sur le compromis. Je verrais cette possibilité avec le Notaire. Oui effectivement, je pense faire une bonne affaire, il ne me restera à charge pr l’instant (sans les combles) environ 400€par mois!en attendant de commencer les travaux dans les combles.


Si vous avez d’autres informations utiles, je suis preneuse!
Merci à tous

Patricia91 a écrit :

@Guillaumega et Contruiresaretraite, je vais demander au notaire par courrier dès maintenant (car signature au 23/07/2013)  une attestation de valeur pour chaque lot et demander la quote part pour le terrain …ce qui me sera très utile!

Je ne suis pas sûr que le notaire soit l’homme de l’art pour décomposer la valeur d’un immeuble lot par lot. Cette dernière n’est pas proportionnelle aux tantièmes.

Par ailleurs ce ne serait pas dans votre intérêt car le rdc que vous gardez vaut probablement moins que les étages.

Avec l’accord du notaire, demandez plutôt une attestation de valeur à un agent immobilier.

@guillaumega : Je ne sais pas qui, entre le notaire et l’agent immobilier, est le mieux placé pour estimer la valeur d’un appartement. Ce que je pense, c’est que l’inspecteur des impôts remettra moins en question une attestation de valeur émanant du notaire, qu’une estimation établie par un agent immobilier, qui reste tout de même plus influençable.

Le notaire ne va se baser sur des tantièmes (soit dit en passant pas de tantième ici car pas de copropriété, cf post initial) pour estimer la valeur d’un bien. Il se rendra obligatoirement sur place et dispose d’autant d’éléments que l’agent immobilier pour établir une estimation objective.

@Patricia91 : Si vous vous faites représenter par votre notaire pour la signature, adressez-vous directement à lui. Sinon, même s’il n’est pas concerné, posez la question à votre notaire ou un notaire avec qui vous avez eu un bon contact lors de vos précédentes acquisitions : il devrait vous conseiller sur la démarche à suivre.

Je pense qu’il faut demander au notaire dès maintenant qu’il procède à une mise sous séquestre le jour de la vente d’une partie du prix d’acquisition. Cette somme sera perçue par le vendeur quand il aura remis les locaux dans l’état où ils se trouvaient lors de vos visites.

Bonjour à tous!

@ Guillaumega, effectivement il ne s’agit pas de vices cachés, mais ces infiltrations d’eau abiment murs et escaliers, de plus ils n’étaient pas visibles lors de notre visite en février. Simplement avec les dernières pluies, tout apparait….

En fait l’estimation (dans l’état actuel)pr le RDC est de 160/170k€ avec des travaux d’électricité à refaire et décoration bien sur.

Pour les 2 F2 il faut compter entre 85 et 95K€, les combles aménageables n’ayant pas été estimées, puisque tout est à refaire (environ 33m2 habitables sur environ 100m2 au sol)

@ Guismo, seul le notaire du vendeur est chargé de l’affaire( grr on n’a pas assuré sur ce point). J’ai quand même contacté mon notaire, qui m’a conseillé d’écrire à l’agence pour leur signifier ces dégâts et demander la réparation avant la signature, par exemple via leur assurance. Le courrier partira ce jour.

J’ai déjà une estimation de la valeur des biens estimée par l’agence qui vendait le bien, je demanderai quand au notaire aussi une estimation, on ne sait jamais.

@Sultant,Oui je pense qu’il s’agit d’une bonne affaire…en fait j’ai calculé en terme de gains pour moi et non "rentabilité pure"…je m’explique :
Je me suis surtout dis que sur un crédit de 1450e par mois, avec 1000€ de loyers perçu, mon effort est de 450€ par mois pr l’équivalent de la maison que je paye aujourd’hui à 1300€ par mois! Ce qui me permettra de mettre la différence de coté et faire les travaux dans les combles. Quand les travaux des combles seront achevés, je n’aurai plus d’efforts financiers à faire tous les mois pour être logé.

En ayant présenté le dossier à la banque, je prévoyais une rentabilité brute de 9% environ en mettant tout en location(sauf les combles)…mais comme je logerai au rdc…

On attendra 5/6 ans ensuite on mettra le tout en location (le RDC peut se louer actuellement 1000€) pour trouver le même genre d’investissement, et ainsi se loger à moindre frais!

Je n’ai pas pu avoir de financement 110%, j’apporte les frais de notaire (env 20K€)et le frais d’agence (s’agissant d’une succession, la banque ne pouvait pas faire plus de 100% (Hsb…))
Donc au total on apporte 30K€ pr cette opération, sans compter les travaux…mais quoi qu’il en soit nous sommes satisfait d’avoir trouver cette opportunité…

Merci à tous pour vos conseils et suggestions, j’attend la suite maintenant….

Bonjour à tous, je viens vous donner des nouvelles de mon aventure :

Concernant les infiltrations d’eau les assurances de l’ancien propriétaire et du locataire, prennent en charge la réfection de la cage d’escalier!

Pour le F2 qui était déjà loué, locataire aimable, bon payeur. Il négocie le changement de ses fenêtres simples vitrages en double…nous sommes en pleine discussion, mais nous pensons le faire ce mois ci.

Pour le F2 vide : Après ameublement, et des travaux de rafraichissement (peinture, on a refait une partie de l’électricité, mise en place d’un nouveau tableau électrique, carrelage douche) Je viens de trouver un locataire depuis le 1er décembre , donc contrat d’un an. 700€/ mois dont 15€ de charge d’eau.

Pour le RDC: nous sommes toujours en travaux ,toute l’électricité à faire dans le sous sol (environ 40 m2) et maison (véranda comprise 125m2)!  peinture, sol carrelage….fin des travaux prévus pour Mai, emménagement en juillet 2014. Nous faisons nous mm les travaux…sauf l’électricité.

Je viens aussi de découvrir via un autre post, merci pierrejacques11 et GoodbyLenine, un article  BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

Si je comprend bien l’article, je peux avoir une exonération de 181€*104m( les 2 F2) = 18824E maximum.
Hors les 2 f2 me rapporteront pr 2014 : (685+480) *12 = 13980€

Information à confirmer auprès des Impôts de ma ville.

Bonne journée à tous!

Bonjour, merci de votre réponse. Le f2 meublé est de 52m2. Donc je ne dépasse pas le plafond. Je suis à 158€/an/m²   
J’attend aussi le retour des impôts.
Bonne journée.

Bonjour, je crois que les 700 euros ne concernent pas les locations à usage d’habitation.

L article de loi que ma comptable ma note ne fesait pas mention de chambre d hôte…
Si vous avez un papier des impôts signé ou un texte de loi je suis preneur étant donner que je suis dans le meme cas.
Le fait quil y as plusieurs portes d entrées et que les logements soit séparaient par des murs ( malgré qu’il soit dans le même bâtiment ) n exclu pas le fait que se soit dans la RP du propriétaire ?

Bonjour Julien,

Pour les 760€, il s’agit bien des chambres d’hôtes.

Merci de lire sur le lien suivant partie B http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610- …

B. Location de chambres d’hôtes
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Afin de favoriser le développement du parc de chambres d’hôtes, le II de l’article 35 bis du CGI prévoit qu’à compter du 1er janvier 2001, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € TTC par an. Cette exonération ne peut se cumuler avec les dispositions de l’article 50-0 du CGI.

J’ai fais une demande de précision par mail aux impôts, j’attend leur retour.

Une chose est sûre, il vaut mieux demander a priori leur avis aux impôts …
Une jurisprudence qui va dans leur sens : "http://legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000007630945&fastReqId=954889958&fastPos=1".
Dans l’esprit, il faut mettre à disposition d’un locataire une partie de son habitation principale et non pas être un voisin de son locataire. L’administration veut éviter que les gens se servent du dispositif pour faire des investissements locatifs exonérés, ce qui se comprend. Dans votre cas, ils considèrent que les parties d’habitation déjà louées et qui vont continuer à l’être n’ont jamais fait partie de votre habitation. Après pour ce qui est des motifs "point d’eau" (surtout) ou "cuisine" (accessoirement), je pense qu’il faut être prudent et ne pas généraliser la position des impôts sur votre cas.