Pierre Rendement : vos avis sur cette SCPI (Aestiam)

Vaut-il mieux être une SCPI à capital variable (avec prix choisi par la société de gestion, dans les limites légales), ou SCPI à capital fixe avec une AK presque chaque année (à un prix lui aussi choisi par la société de gestion, , dans les limites légales, mais au maximum pour un % limité des parts existantes) ? Le capital fixe évite au moins les erreurs de certaines SCPI (Pierre Plus, Novapierre, …) de trop augmenter leur nombre de parts (+ de 50% en une année), sans pouvoir investir cette collecte de manière satisfaisante ensuite, conduisant à une sérieuse baisse du résultat/part. Le capital fixe permet aussi à l’offre et à la demande de déterminer le prix des parts sur le marché secondaire.

Informations glanées dans le CR de l’AG2013 (publié en juillet2013 sur APPSCPI ARTICLE … uniquement accessible aux adhérents) :
- 20 M€ ont été investis en 2012 (à 7.22% de rendement moyen actes en mains).
- La valorisation du patrimoine a augmenté de 1.7% en 2012, et les loyers (à périmètre constant) ont évolué de manière similaire.
- Avec les pouvoirs confiés à la présidente de la société de gestion (36%), les votes exprimés par correspondance (12%), et les autres pouvoirs confiés aux présents, la participation représentait 54% des parts de la SCPI.
- pour l’AK2013 : le prix d’achat des nouvelles parts (885€) était proche du maximum possible (valeur de reconstitution 2011 + 10% = 892€) et supérieur de 6% à la valeur de reconstitution 2012.
- pas facile de trouver des biens répondants aux critères de la SCPI (d’où sans doute "ne fait pas recours au crédit"…)

Cette société de gestion ne prétend ni plus ni moins que les autres être "expert du domaine", même si elle peut avoir des relations privilégiées avec des sociétés du même groupe qui sont A.I. à proximité des biens acquis ou convoités.

Sinon, il y a une erreur sur les frais de transfert dans le message de Wow : c’est soit 10.98% (5% de droits + 5.98%ttc pour la gérance) en passant par la confrontation réalisée chaque mois par la société de gestion, soit 5% de droits +100€ttc en gré à gré en trouvant un acheteur.

PS: Il y a des rapports du C.S. (d’autres SCPI, par exemple : Edissimo 2012) qui ne sont pas "tout est bien, la société de gestion est extraordinaire…", même si ça ne garanti pas non plus un C.S. efficace.

Bonjour,

GoodbyLenine a écrit :

Avec les pouvoirs confiés à la présidente de la société de gestion (36%), les votes exprimés par correspondance (12%), et les autres pouvoirs confiés aux présents, la participation représentait 54% des parts de la SCPI.

GBL, que voulez-vous dire par là: Le taux de participation est trop faible et la décision est dans la main de la société de gestion?

GoodbyLenine a écrit :

pas facile de trouver des biens répondants aux critères de la SCPI (d’où sans doute "ne fait pas recours au crédit"…)

Pourriez-vous développer ce point? Je n’ai pas trouvé d’info sur ses critères d’investissement?

GoodbyLenine a écrit :

Cette société de gestion ne prétend ni plus ni moins que les autres être "expert du domaine", même si elle peut avoir des relations privilégiées avec des sociétés du même groupe qui sont A.I. à proximité des biens acquis ou convoités.

Justement ce que j’attendais c’est qu’elle puisse bénéficier d’information & d’expertise de ses réseaux A.I pour faire de belles investissements.
Demain si je vais voir un "conseiller" Orpi qui me dit qu’il fait de l’immobilier locatif et il récolte des moins-values… je ne crois pas que je vais suivre ses "conseils".

GoodbyLenine a écrit :

Sinon, il y a une erreur sur les frais de transfert dans le message de Wow : c’est soit 10.98% (5% de droits + 5.98%ttc pour la gérance) en passant par la confrontation réalisée chaque mois par la société de gestion, soit 5% de droits +100€ttc en gré à gré en trouvant un acheteur.

Merci, rectifié.

Ni l une ni l autre. Plutot "Les chiffres sont plutot bons mais ne font pas tout…"
Je ne conseille pas telle ou telle scpi. C est a la fois inutile et dangereux (surtout pour vous) .

Merci GBL de me faire découvrir APPSCPI.

Puisque Foncia Pierre Rendement rentre dans ma shortlist, j’ai regardé les autres SCPI gérées par Foncia Gestion pour voir si elle est fiable:

- Foncia Cap’Hebergimmo: Toute jeune, à faire ses preuves

- Fininpierre, Placement Pierre Select 1, Rocher Pierre 1: Correcte. Tous les 3, principalement bureaux, souffrent de la vacance locative (taux d’occupation 85-88%) et donc le prix de part baisse et il y a plus de vente que d’achat sur le marché secondaire.

Mais je n’ai rien à dire sur la société de gestion, qui apparemment entretient une bonne relation avec le(s) conseils de surveillance (qui inclut 1 membre de l’association APPSCPI)

- Patrimoine Foncier: Très bien. Elle est principalement bureaux aussi (85%) mais n’a presque pas de vacance locative (taux d’occupation: 97%, stable) ce qui lui permet de dégager une dividende confortable sans toucher au RAN (5 mois). La qualité du patrimoine est top. Le CS est très indépendant et donne un rapport intéressant.

J’ai 2 questions concernant cette SCPI:
- La différence de taux d’occupation entre les 3 précédentes SCPI & Patrimoine Foncier est dû à la qualité du patrimoine (localisation…) de chaque SCPI ou il y a d’autres facteurs (différent chargé de gestion locative par exemple)?
- Dans le rapport du CS est écrit: Il constate que la valeur de reconstitution de 1168,46€ est inférieur de plus de 10% à la valeur du prix net acquéreur sur le marché secondaire (1295,29€); ceci supprime toute possibilité d’augmentation de capital.
C’est vrai?

Finalement, en ce qui concerne la qualité de gestion de Foncia, j’ai plutôt confiance.

Je n’en sais hélas guère plus sur cette controverse, dont j’ai découvert l’existence à l’occasion de la réponse à une question lors de cette AG.

De mémoire, il me semble que ça concernait l’apparition de plate-formes (sur internet) proposant la cession d’usufruit ou de nu-propriété de parts, pour des montants assez faibles (pour ma part, je considère que ce n’est même pas la peine de faire la paperasse quand le montant est trop faible, par exemple si ce n’est que quelques k€) et en donnant l’impression qu’il serait possible de revendre des parts démembrées avant la fin du démembrement (alors qu’en pratique, c’est très peu liquide, et une cession ne devrait être possible qu’à vil prix). Il pourrait aussi y avoir un flou au niveau de l’interprétation par le fisc d’une cession d’usufruit temporaire (voire même d’achat démembré d’une part vendue sur le marché secondaire).

Le démembrement au niveau d’un logement (intermédiaire ou social) est une toute autre problématique : les montants investis sont conséquents, et personne ne tente de faire croire que c’est liquide. La principale interrogation qu’on peut avoir (pour le démembrement de logements) concerne l’état et la réelle valeur locative (et valeur de marché tout court) du bien à la fin du démembrement.

Les départements juridiques de certaines grosses SdG (voir ci-après 2 exemples) semblent "réservées" sur le risque fiscal potentiel qu’il pourrait y avoir avec le démembrement de "nouvelles parts acquises ex-nihilo sur le marché primaire de SCPI à capital ouvert".

(Amundi a répondu à une question en AG en juin 2016 que le démembrement de nouvelles parts de ses SCPI n’était possible qu’en achetant des parts démembrées à une SCI dédiée, qui aurait acquises les parts nouvellement créées, ce montage générant quelques frais. Je n’ai pas plus de détails…)
(HSBC avait cessé il y a qqs temps de permettre la souscription de nouvelles parts démembrées)

Est-ce un excès de prudence ? Je ne sais pas….

Déclaration des revenus 2017 -
Avez-vous reçu le récapitulatif vous permettant de compléter votre déclaration IR ?

Me confirmez-vous que Foncia ne propose pas d’espace web aux associés pour retrouver ces informations ?

Reçu aujourd’hui, les informations relatives à la déclaration fiscale 2017.
Pour effectuer une déclaration au régime réel…

Revenus bruts (111) : 55,61 €/part
Frais et charges (112) : 10,39 €/part
Intérêts d’emprunt (113) : 0,34 €/part

Revenu de source étrangère (Allemagne) : 2,53 €/part

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Je suis également associé de PFO2 géré par Perial. Perial a adressé à ses associés un récapitulatif mais aussi une notice explicative complète et particulièrement didactique et précise.

Périal indique que sur la ligne 113, nous pouvons ajouter les intérêt payés en 2017 au titre des emprunts que nous avons souscrits pour acquérir nos part de SCPI en ajustant aux pourcentage des revenus fonciers totaux de la SCPI.
Comme Foncia Pierre Rendement ne nous informe pas de revenus de valeurs et capitaux mobiliers, j’en déduis que le taux à appliquer est 100%.

FPR a des revenus fonciers allemands (tout comme PFO2).
Je note que PFO2 indique
+ des revenus fonciers bruts à renseigner dans la case 4BK pour ceux qui font une déclaration au micro-foncier
+ des revenus fonciers nets à renseigner dans la case 4BL et 8TK pour ceux qui font une déclaration au réel.
De plus, le pourcentage des revenus fonciers allemands de la SCPI est clairement communiqué pour nous permettre de déduire les intérêts payés en 2017 en ajustant, là aussi, au pourcentage indiqué pour chaque pays.

Le document de FPR ne fait aucune distinction entre les 2 modes de déclaration (micro-foncier et réel) et ne nous communique que le revenu brut allemand sans nous préciser le pourcentage (4,55 % selon mes calculs).

Je vais adressé un courriel à scpi[at]foncia.fr pour obtenir plus d’informations. Mais, avant d’obtenir une réponse, quel est votre avis ?

Bonjour,

Service des impôts des particuliers a écrit :

Bonjour,

Si ce ne sont pas des SCPI Borloo ou Robien (dispositifs fiscaux) vous indiquez en 4BA et 4BL les sommes nettes.

Vous détaillez dans l’espace réservé aux observations les noms des SCPI les montants et le  montant de vos intérêts d’emprunt.

Cordialement,

J’ai relu les notices des impôts à ma disposition et j’en conclus que le même calcul est appliqué au revenus français et revenus étrangers (y compris pour la 8TK). Ainsi, si je déclare au réel, il faut que FPR me communique les revenus nets à prendre en compte.

2,53€/par part : revenus allemands bruts ou nets ? Ce n’est pas clair. À suivre (j’ai relancé, à nouveau (!) FPR à ce sujet, j’attends une clarification).

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J’ai reçu par courriel, un extrait du RA2017. En particulier, il contient le tableau ci-dessous.


Si je me fie à une autre information de ce document, il semblerait que le calcul porte sur 386 093 parts.
Ainsi, les revenus bruts allemands sont de 2,87€ par part et les revenus nets allemands sont de 2,53€ par part.

Conclusion : les informations transmises à chaque associé ne serait pas les revenus bruts mais les revenus nets.
Si mon raisonnement est juste, les informations transmises aux associés qui déclarent leurs revenus SCPI selon le régime micro-foncier sont fausses.

Au total, en 2017, revenus bruts : 21 599 410 € / nets : 17 328 295 €
Ainsi, les revenus allemands représentent : 5,12 % ou 5,63% des revenus fonciers totaux.
Je ne sais pas quel pourcentage nous devons retenir pour déduire nos intérêts d’emprunts. Toutefois, cela ne modifiera que sensiblement le résultat et ne devrait pas avoir beaucoup de conséquences.

Edit (19:50) : pour ma déclaration, je retiens le pourcentage de 5,12% (donc le ratio des revenus bruts), car PFO2 à utiliser ce ratio pour établir le récapitulatif adressé aux associés.

Dernière modification par PierreP (18/05/2018 19h55)

PierreP a écrit :

2,53€/par part : revenus allemands bruts ou nets ? Ce n’est pas clair. À suivre (j’ai relancé, à nouveau (!) FPR à ce sujet, j’attends une clarification).

Confirmation, ce jour, « 2,53€/par part », il s’agit de revenus nets.

Vu la difficulté rencontrée pour obtenir cette confirmation, et le fait que je ne peux pas passer des heures au téléphone pour des motifs persos sur mes heures pros, je n’ai pas demandé à la société de gestion de me confirmer ma démarche concernant la déclaration au réel en tenant compte des intérêts d’emprunt.

Pour rappel : mon premier mail date du 26/04, mon premier contact téléphonique date du 03/05 !