Investissement immobilier : stratégies et choix juridiques pour une gestion patrimoniale optimale
Cette discussion porte sur les stratégies d'investissement immobilier et les choix juridiques les plus adaptés pour optimiser la gestion patrimoniale. Un membre, Bistouky, envisage de créer une société (initialement marchand de biens, puis société foncière) pour gérer son important patrimoine immobilier, afin d'alléger sa fiscalité et de développer son activité locative. Les participants débattent des avantages et inconvénients de différentes structures juridiques, notamment la société à responsabilité limitée (SARL), l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Plusieurs arguments clés sont avancés concernant la gestion du risque et la diversification du patrimoine. Certains membres soulignent l'intérêt de la création d'une société pour limiter la responsabilité personnelle et optimiser la fiscalité sur le rendement locatif. D'autres s'interrogent sur la pertinence du statut de marchand de biens pour des opérations ponctuelles, préférant la location longue durée ou meublée. La discussion aborde également les aspects fiscaux liés à la plus-value immobilière, notamment l'exonération à 5 ans pour les LMP sous certaines conditions, et les conséquences fiscales de la détention immobilière au sein d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).
Les participants abordent la question de la rentabilité à long terme des investissements immobiliers. Bistouky, anticipant une baisse du marché immobilier, préconise un investissement progressif dans des biens à rénover, afin de profiter de prix plus attractifs et de créer de la valeur ajoutée par la rénovation. D'autres membres partagent des analyses du marché, soulignant la nécessité de négocier fermement les prix et de prendre en compte les risques liés au marché immobilier, aux taux d'intérêt et au chômage. Le potentiel de croissance à long terme est mis en perspective avec la nécessité d'une gestion prudente du risque.
Enfin, la discussion s'étend à la création d'une entreprise de marchand de biens par un nouveau membre, Excelsior. Ce dernier bénéficie d'un accompagnement et d'un capital de départ conséquent. Cependant, les membres mettent en lumière les contraintes liées à cette activité, notamment les assurances (décennale, responsabilité civile professionnelle, dommage ouvrage), le choix de la structure juridique (EURL, SARL, SASU) et les implications fiscales (IS, IR, cotisations sociales). Les implications fiscales du statut de gérant majoritaire d'une EURL ou SARL sont particulièrement soulignées, avec une discussion sur les avantages et inconvénients du régime de l'IS ou de l'IR. L'expérience d'Excelsior, qui a finalement cessé son activité après un an et demi pour des raisons personnelles et financières, offre un éclairage précieux sur les réalités du marché et les difficultés potentielles de cette profession.
@gbl : pensez vous que le statut de mdb et la vente à réméré (que je ne connais pas du tout) soit incompatibles? Puisqu’il s’agit d’une "vente normale", ne pourrait on pas imaginer qu’un mdb achète à réméré? C’est sûr que s’il y a une clause de rachat sur 5 ans et qu’elle n’est pas activée, le mdb se retrouve piégé, mais quid avec une clause de rachat de 18 mois comme dans notre exemple?
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Bonjour Pierrejacques ,
Je vous confirme que la grande majorité des rémérés s’exercent en marchand de biens
ainsi les frais de notaires sont quasi inexistants .
Cordialement .
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Hall of Fame Je ne pense pas que ce soit incompatible. J’attire juste votre attention sur le fait que le réméré semble assujetti à une fiscalité un peu particulière. Je n’ai pas d’expertise particulière (Je ne suis pas mdb, et n’ai jamais fait de réméré).
Par ailleurs, il me semble que si vous êtes une fois mdb…. le fisc aura tendance à vous considérer mdb à vie, pour toutes vos opérations immobilières à venir, ce qui peut avoir qqs conséquences.
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Si vous faites une opération tous les dix ans et que vous ne demandez plus l’exonération des droits d’enregistrement, je ne pense pas que le fisc viendra vous chercher des poux…
Grabaftuk, sans rentrer dans les détails, qu’est-ce qui pousse quelqu’un à vendre à réméré 300 000 avec une clause de rachat à 390 000 dans 18 mois?
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Bonjour,
Sans rentrer dans les détails , ce qui pousse à ce genre de transaction c’est le besoin urgent de cash pour éviter la saisie du bien quand on est endetté . Quand les vendeurs ont par ailleurs une bonne situation ils peuvent ensuite emprunter et racheter leur bien ..
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Oui, d’accord, donc çà signifie qu’au jour d’aujourd’hui la personne est dans une situation tellement désespérée qu’elle doit vendre rapidement et en dessous de la valeur du bien, régler ses dettes avec l’argent de la vente en espérant que dans 18 mois une banque voudra bien lui prêter quasiment 400000 euros (ou moins suivant le montant des dettes réglées)… Je comprends l’intérêt pour les parties (encore que 90000 euros "d’intérêts" pour 300000 euros sur 18 mois paraît élevé) mais par rapport à la frilosité des banques çà me semble étrange de vouloir prêter à quelqu’un qui vient de connaître de telles difficultés. Quelle est la position de la banque dans cette histoire, comment est-elle impliquée dans ce montage?
Par ailleurs, je me pose la question au sujet des droits d’enregistrements, si vous faites une opération isolée, qui ne se répète pas, si les impôts ne peuvent pas requalifier la vente en vente classique et les droits d’enregistrement qui vont avec.
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Il ne s’agit nullement d’intérêts mais la contrepartie de l’occupation d’un bien immobilier !
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Oui vous avez raison bien sûr, d’où les guillemets à "intérêts"
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Bonjour à tous,
J’envisage de me mettre à mon compte et devenir marchands de biens, et j’aimerai connaitre votre avis, positif comme négatif évidemment sur le contexte dans lequel je me lance dans ce projet. L’idée est de savoir si selon vous, j’ai des bases solides, et surtout, me donner les orientations importantes pour que ce projet fonctionne, sans rentrer dans le détail, mais des axes importants à ne pas négliger.
Actuellement salarié, mon entreprise me donne l’opportunité de prendre un congés de créa d’entreprise et bénéficier de:
- coaching et accompagnement pour la création (formation d’une semaine compta gestion …+ entretien régulier avec un consultant externe pour notamment établir le business plan, bénéficier de conseils, de contacts, etc ..)
- une prime d’un an de salaire (30 000 euros net)
- diverse primes pour les dépenses nécessaires pour monter la boite (12 000 euros)
Je souhaite monter ce projet en EURL (je suis seul sur le projet), dans la région nord pas de calais. Je suis locataire de mon appartement parisien, mais propriétaire d’un immeuble de 3 appartements dans le nord (une affaire en or réalisée en 2011, bénéfice foncier mensuel de 500 euros).
Mon père investit dans cette région depuis 30 ans en plus de son emploi. Le schéma de départ était simple, achat de vielles maisons, rénovation (lui même), locations… Avec les années et le patrimoine prenant de l’ampleur, il a fait bâtir des maisons dans le cadre des lois Robien pour défiscaliser..
Il a une connaissance technique que je n’ai pas (électricité, plomberie, maçonnerie et j’en passe ….). En visitant une " vieille baraque " comme on dit chez nous, il sait rapidement quoi en faire, et comment le faire .. Il connait également des artisans avec qui il a déjà travaillé, des gens a priori de confiance.
Je souhaite aujourd’hui m’appuyer sur son expérience pour me lancer dans l’achat / rénovation / revente et plus value la plus rapide possible.
En terme de financement, je n’ai pas besoin de passer par la case banque. Je peux investir pas loin de 200 K, sachant qu’aujourd’hui, dans la zone sur laquelle je compte me lancer, on est sur du 1500 euros le mètre carré.
Merci d’avance pour vos retours sur ces éléments, et éventuels conseils, recommandations.
Sébastien
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1 #35 16/03/2014 14h40Personnellement je dirais que la politique actuelle est à la chasse aux marchands de biens et à la spéculation immobilière m’enfin. A vous de voir.
A mon avis trois choses à prendre en considération :
- Le marché a un potentiel de hausse risible voire dés que l’on sort des grandes agglo à la baisse (campagne héraultaise -25% …).
- Votre méconnaissance des techniques (cela dit cela s’apprend vite sur le tas)
- En tant que marchand de biens, des assurances décennale et resp prof qui coûtent cher, et qui ne donnent pas envie de se foirer une fois sur un seul chantier (sinon résiliation ou prime monumentalement augmentée).
Après la question du marchand de bien sont les classiques :
- Trouver le bon bien/terrain avec grosse décote.
- Ne pas se foirer sur un seul montage sous peine d’être sévèrement grippé avec une partie des avantages fiscaux qui tombent si non revente
- Anticipation fiscale et de la demande
Si vous avez des questions plus précises n’hésitez pas à les poser car pour le moment votre questionnement est assez vague.
Marchand de biens cela ne s’invente pas, et àmha, il est impossible de pratiquer ce métier à petite échelle comme cela était faisable il y a ne serait ce que 5 ans.
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Vous avez beaucoup d’atouts pour réussir.
Je n’ai pas eu l’impression que vous evoquez l’achat revente qui est le coeur du métier d’un marchand de biens. Avez vous réellement besoin de ce statut ?
Enfin, j’ai compris ce que votre entreprise fait, ce que votre père fait mais vos compétences propres méritent aussi d’être explicitées.
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Merci à tous les deux pour ces réponses.
Borderline:
Je prends bonne note de votre remarque concernant la baisse du marché … mais justement .. je préfère acheter quand le marché se casse la gueule plutôt que l’inverse, d’autant que je vois quelques pépites dans les communes sur lesquelles je souhaite investir.
Concernant les assurances, pouvez m’en dire davantage ? qu’entendez vous par " cher " ?
Boubouka:
J’ai aujourd’hui la possibilité d’avoir mon salaire payé pendant 1 an .. je veux donc me lancer, et n’ambitionne pas de faire immédiatement de grosses plus values. Je souhaite surtout apprendre avec les premières maisons, connaitre les ficelles, me faire des contacts, mais mon souhait est bel et bien de faire de l’achat revente.
J’ai participé à quelques travaux réalisés par mon père sur 2 maisons l’année dernière, qu’il a loué. Avant de les louer, je lui ai dit de faire estimer ces 2 biens, et à partir de là .. j’ai pensé que cela pouvait être " juteux " d’en faire une activité commerciale et non de l’invest locatif:
1ère maison (88 m2 sur 3 niveaux) achetée 45 000 euros, 5000 euros de frais de notaire, 30 000 euros de travaux soit un total de 80 000 euros. La maison est estimée à 135 000 euros.
2ème maison dans le même quartier, même surface, mais comprend un garage (les garages sont rares dans la commune en question), achetée 70 000 euros, 6500 euros de frais de notaire, 20 000 euros de travaux soit un total de 96 500 euros, la maison est estimée à 145 000 euros.
Voilà le type d’opportunités qui sont à saisir.
En terme de compétences propres sur cette activité, je pars de rien ou presque … j’ai fait des études supérieures de commerce mais ne m’en glorifie pas loin de là, j’ai la fibre commerciale, je suis travailleur et très rigoureux, je ne sais pas si cela me suffira, mais ça devrait en tous cas m’aider non ? 
Dans le cadre du plan de départ dans mon entreprise, j’aurai la chance d’avoir une formation de 8 jours à la créa d’entreprise, surtout axée compta/gestion/fiscalité ..
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@Excelsior
Vous avez vu le marché "juteux" que peuvent produire des achats à bas avec rénovation ensuite , c’est un fait.
Si vous procédez de la sorte en tant que particulier vous serez vite requalifié comme marchand de biens avec le coût fiscal induit , les amendes , recalcule de TVA , perte de l’avantage des exonérations de plus values des particuliers par année de détention et je dois en oublier encore.
Le fait de vouloir vous dirigez à titre professionnel vers cette activité nécessite de bonnes connaissances du marché immobilier local, des connaissances en rénovation , en bâtiment au niveau structure ,des connaissances fiscales , pouvoir mettre en place un plan de financement auprès d’une banque et surtout d’une bonne trésorerie
Certains vous ont averti sur le cout de la décennale souscrite par les artisans et entreprises de rénovation , la dommage ouvrage concerne le maitre d’ouvrage et de la responsabilité professionnelle qui permet d’assurer le marchand de biens pour son activité professionnelle.
La responsabilité professionnelle dépend du volume d’activité du marchand de biens.
J’ai fait une simulation d’une dommage ouvrage pour un bien de -150.000 € on atteint entre 3.000 et 4.000 €
Pour une simulation de tarif de la dommage ouvrage.
Assurance dommage ouvrage marchand de biens - Votre assurance dommage ouvrage en tant que marchand de biens auprès du courtier spécialiste de l’assurance dommage ouvrage sur internet
Ce type d’activité de marchand de biens doit être effectué dans une structure juridique de type responsabilité limité ( SARL ou EURL ) afin de ne pas engager votre patrimoine personnel en cas de problème.
Ce cadre étant posé , l’activité de marchand de biens dans ses contraintes juridiques pose aussi le problème du versement d’un salaire , pour une SARL ou EURL vous serez assujetti au régime des salariés en tant que gérant majoritaire c’est à dire que sans vous versez de salaire vous devrez payer des cotisations sociales minimum.
Bien sûr en cas de salaire plus important les cotisations seront basé sur votre salaire effectif.
Votre société devra payer des impôts sur les sociétés sauf en cas de SARL ou EURL transparente où les résultats impacteront directement votre IRPP suivant le nombre de parts détenues et le résultat de l’activité.
Voilà pour la partie joyeuse.
Une fois installé , vous devrez convaincre les banques et là c’est pas une partie facile pour un marchand de biens sans apport , je vous conseille même de commencer par là pour voir les résultats.
Si la banque vous suit sur le principe , il faudra alors trouver le bien qui sera rapide à rénover et facilement revendable car vous avez 5 ans pour le revendre sinon vous payerez les frais de mutation plein pot en perdant l’exonération MDB.
Votre résultat se calculera sur le prix de vente - prix achat - charges - frais de rénovation = résultat de la société
Sur ce résultat vous payerez des cotisations sociales , des impôts et vous devrez conserver de la trésorerie pour la prochaine opération pour rassurer les banques.
J’ai pas mal étudié ce type de projet de MDB , c’est tentant mais franchement dans le marché actuel baissier mais qui n’a pas encore baissé , dans le marché figé ou tout le monde attend une baisse qui ne viendra que lorsque les taux d’intérêt remonteront.
Les vendeurs sont figés sur leur position et les acheteurs attendent la baisse.
Ce qui se vend aujourd’hui , ce sont les biens de valeur qui sont convoités par des CSP aisés.
Les bas de gamme restent des bas de gamme sans intérêt et les milieux de gamme sont pléthoriques à la vente.
Le marché immobilier n’est pas assez dynamique et ne suis pas une dynamique haussière pour entrer dans cette activité , regardez le nombre d’agence immobilière qui ferme.
Mon conseil est d’utiliser votre période de formation pour vous former dans le bâtiment ou une autre activité , d’y travailler , de trouver un job , d’acheter et de rénover , de louer et de revendre au bout de 8 à 10 ans de location les biens pour en acheter d’autres plus importants.
Ces revenus locatifs paieront vos emprunts , vous gagnerez un bonus tous les mois avec une bonne
rentabilité et surtout vous dormirez mieux.
Philippe
P.S: C’est juste mon avis
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@Philippe30
Et votre avis est précieux ! Merci pour toutes ces informations et remarques.
Je compte m’orienter vers une EURL, notamment pour éviter comme vous le mentionnez, de payer une cascade d’impôts, et donc éviter l’IS. Pour la partie financement, je dispose de 200 K et ne compte pas faire appel à une banque. Pour le premier investissement, je pense acquérir une petite maison sur les mêmes schémas et montants que les 2 exemples que j’ai cité plus haut.
Je prends bonne note des infos que vous me donnez concernant la dommage ouvrage, et je vais essayer de prendre rendez vous avec un courtier sur ce sujet.
Je ne vais pour autant pas suivre votre conseil
Je pense m’investir énormément sur le projet pendant 1 an, durée pendant laquelle mon entreprise actuelle continuera à me rémunérer, et faire le bilan de cette année. Je suis jeune, sans enfant, j’ai une opportunité de me lancer, et surtout d’apprendre beaucoup avec un risque limité, en étant bien entouré, et une situation financière convenable.
J’imaginais faire faire le gros œuvre par des auto entrepreneurs, en fournissant moi même les matériaux (est ce possible ?) pour ainsi économiser un peu d’argent.. car j’imagine que les entreprises de bâtiment " classiques " se sucrent au passage sur le matos.
Pour les finitions, je compte tout faire moi même, déjà pour apprendre, mais aussi pour optimiser les plus values. J’entends par finitions les enduits, les peintures, éventuels montage d’éléments de cuisine, meubles de salle de bain, éléments sanitaires, carrelage (petit carrelage mural de salle de bain par exemple). Pour la partie électricité, mon père est électricien de formation, et je ferai et apprendrai cela avec lui.
J’ai la chance d’avoir à ma disposition un véhicule utilitaire, et tout l’outillage nécessaire pour effectuer les travaux cités précédemment, et même des travaux éventuellement plus lourds.
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Vous êtes décidé …
Il serait intéressant de partager votre expérience "pas à pas". Ici vous aurez des avis et conseils éclairé et votre expérience sera réellement utile pour tous.
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Si cette expérience peut profiter à d’autres, c’est avec grand plaisir que je la partagerai ici !
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1 #42 16/03/2014 21h48Excelsior a écrit :
@Philippe30
Et votre avis est précieux ! Merci pour toutes ces informations et remarques.
Je compte m’orienter vers une EURL, notamment pour éviter comme vous le mentionnez, de payer une cascade d’impôts, et donc éviter l’IS.
Bonsoir,
Participer au stage de la création d’entreprise car une EURL paie des impots sur les Sté… Philippe30 ne voulait pas dire SARL ou EURL = zéro impots. il explique que certaines techniques comptable peuvent anéantir l’IS.
Excelsior a écrit :
Je prends bonne note des infos que vous me donnez concernant la dommage ouvrage, et je vais essayer de prendre rendez vous avec un courtier sur ce sujet.
Inutile, un courtier ne pourra vous répondre que si vous avez un projet clairement identifiée.
Une DO ne pourra vous etre donnée qu’en fonction de beaucoup de parametre dont le principal, le projet.
Une DO varie de 2.3% à 4.5% du montant des travaux déclarés (en ce moment), et suivant, votre competence, l’architecte, l’assureur, votre solidité financière et technique, la solidité financière et technique de votre projet, ect, etc…
Excelsior a écrit :
J’ai la chance d’avoir à ma disposition un véhicule utilitaire, et tout l’outillage nécessaire pour effectuer les travaux cités précédemment, et même des travaux éventuellement plus lourds
Là, c’est mal partie pour la Dommage Ouvrage.
Excelsior a écrit :
J’imaginais faire faire le gros œuvre par des auto entrepreneurs, en fournissantmoi même les matériaux (est ce possible ?)
Auto entrepreneur est un vilain mot pour un courtier sur une DO,
Excelsior a écrit :
J’imaginais faire faire le gros œuvre par des auto entrepreneurs, en fournissantmoi même les matériaux (est ce possible ?) pour ainsi économiser un peu d’argent.. car j’imagine que les entreprises de bâtiment " classiques " se sucrent au passage sur le matos.
J’ai toujours le poil qui frise quand j’entends ces propos.
J’ose imaginer votre emploi dans votre ancienne Sté, vous vous sucriez sur les dos de vos clients ?
Qu’allez vous faire quand vous serez marchand de bien ?
Faut vraimment que vous réalisiez
Excelsior a écrit :
j’aurai la chance d’avoir une formation de 8 jours à la créa d’entreprise, surtout axée compta/gestion/fiscalité ..
Cela vous ouvrira les yeux sur l’entreprise
Pour le reste je vous félicite pour votre optimisme et je suis toujours attentif au créateur.
Bonne continuation et tenez nous au courant.
Cordialement
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Merci pour toutes ces remarques constructives et vos félicitations
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Sans reprendre tous les points soulevés par Bascarol avec lesquels je suis totalement d’accord.
Une structure sociétale de type SARL ou EURL peux être assujetti soit à l’IS ou soit à l’IR , on dis aussi opaque ou transparente.
Dans le cas d’une société à l’IS , elle fait sa vie et les gains et perte restent au sein de cette personne morale dans le cas d’une structure familiale vous pouvez par dérogation être assujetti à l’Ir , c’est à dire que les gains ou pertes constituants le résultat sont imputables aux associés au prorata de leur part sociale.
Ce qui signifie qu’un très bon résultat une année vous fera bondir votre IRPP à la différence d’une structure IS ou vous pourrez moduler le versements des dividendes.
Dans le cas d’une structure IR , même si vous gardez l’argent dans la société , vous devrez payer comme associé ce prorata de résultat
Exemple :
100.000 € de résultat à partager
Vous décidez d’en laisser 80.000 e dans la société.
Vous êtes 50 % et 50 % avec votre père , chacun allez devoir déclarer 50.000 dans votre IRPP alors
que vous n’aurez reçu que 10.000 chacun …….plus la CSG à 15,5 % sur 50.000 €
Vous avez de l’argent en réserve ce que je n’avais pas lu , si vous versez cette argent à une structure de type IR vous allez vous retrouvez dans le cas précité.
Dans une structure IS , vous maitrisez le versement des dividendes mais par contre cette structure est assujetti à l’impôt sur les sociétés.
Voila un petit aperçu de la complexité de la chose et de la nécessité de bien se renseigner et plutôt deux fois qu’une ……car vous me semblez un peu "léger" sur le sujet et pourtant l’impact sera énorme.
Achetez des livres sur les SARL , EURL regardez aussi du coté des SAS ( société action simplifié ) , hormis l’aspect fiscal , regardez aussi l’aspect limitation de responsabilité envers les dirigeants.
En fonction du montant de l’achat , vous devez respecter un ratio prix achat et prix de revente estimé plus la nature du bien est petit ( studio ou 30 m2 ) et plus ce ratio doit être élévé , proche de 3.
Pour les biens de plus grande valeur , ce ratio sera entre 2 et 2,5 afin de tenir compte de tous les frais , les coûts ,les charges et salaires devant être dégagé.
Vous procéderez comme les artisans , je rejette l’expression "se sucrer" , vous ferez un calcul de rentabilité entre le prix d’achat , les charges et le prix de vente potentiel ….si vous ne rentrez pas dans le ratio vous laisserez tomber.
Auto entrepreneur , quelle garantie de pérennité et de savoir faire , vous avez signé une vente vous êtes alors le seul responsable au yeux de l’acheteur , si vos intervenants n’existent plus , vous serez seul à payer les dégâts …..
Si vous faites une partie des travaux , c’est vous qui devez prendre alors une dommage ouvrage.
Imaginez qu’une fois revendu , une partie de l’électricité prenne feu car surcharge sur une partie du câblage …qui est responsable ?
Vous en premier et ensuite il faut vous retourner vers qui ?
Votre père ?
un auto entrepreneur ?
un électricien ayant pignon sur rue ?
Vous devez savoir qu’en cas de découpage de bien , ce qui est le plus rentable , il faut souvent payer la taxe parking , faire passer le consuel , monter une copropriété avec un règlement de copropriété.
Quelques lectures pour mieux comprendre
Marchand de bien chez Delmas
Amazon.fr - Marchand de biens 2014-1015 : Statut juridique. Pratiques professionnelles - Thierry Delesalle, Emmanuel Cruvelier, Jean-Louis Monnot - Livres
Marchand de bien chez litec
Amazon.fr - Les marchands de biens : Et autres activités immobilières - Stéphane Gaillard, Hubert-M Tubiana, Michel Pelège - Livres
SARL de la revue fiduciaire
Amazon.fr - Le mémento de la SARL et de l'EURL - Revue fiduciaire - Livres
Sarl chez Delmas
Amazon.fr - Société à responsabilité limitée SARL : Création, gestion, évolution - Xavier Delpech - Livres
La collection Delmas est très bien faite
Loin de moi l’idée de vous faire peur , il faut juste savoir où l’on va dans ce type de métier
Tenez nous au courant
Philippe
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Philippe30 a écrit :
Loin de moi l’idée de vous faire peur , il faut juste savoir où l’on va dans ce type de métier
Et loin de moi l’idée de faire nimporte quoi, je lis vos conseils avec beaucoup d’attention et vous remercie du temps que vous consacrez pour m’apporter ces conseils
Philippe30 a écrit :
Voila un petit aperçu de la complexité de la chose et de la nécessité de bien se renseigner et plutôt deux fois qu’une ……car vous me semblez un peu "léger" sur le sujet et pourtant l’impact sera énorme.
Le fait que je puisse vous sembler "léger" me parait justifié. Je n’ai que 27 ans et je n’en suis qu’au début du projet. Cela étant, je précise que je serai seul sur le projet, mon père aura un rôle de conseiller mais n’entrera pas dans la structure. Il faut en effet que je creuse sérieusement sur ce sujet mais je me permets tout de même de vous demander alors quelle formule est selon vous la plus judicieuse dans mon cas, EURL? SARL ? IS ? IR ?
Mon but n’est pas de gagner des 1000 et des 100, en tous cas pas tout de suite ! je suis ambitieux mais je reste humble, j’ai beaucoup à apprendre. Le monde de l’immobilier m’attire énormément, et je suis persuadé que cette activité, qui certes nécessitera beaucoup d’énergie, me donnera une bonne raison de me lever le matin. Je souhaite pouvoir en vivre correctement, sans pour autant me faire assasiner niveau impot (si l’activité marche bien).
Je possède déjà le premier livre mais l’ancienne édition (la nouvelle sortant en juillet), et je n’en ai pas terminé la lecture. Je prends bonne note des liens sur les autres livres.
Philippe 30 a écrit :
Vous procéderez comme les artisans , je rejette l’expression "se sucrer" , vous ferez un calcul de rentabilité entre le prix d’achat , les charges et le prix de vente potentiel ….si vous ne rentrez pas dans le ratio vous laisserez tomber.
Expression maladroite je vous le concède. J’imagine que construire une calculatrice sur excel avec tous les paramètres pourra m’aider à évaluer l’intérêt d’acquérir tel ou tel bien..
Philippe30 a écrit :
Auto entrepreneur , quelle garantie de pérennité et de savoir faire , vous avez signé une vente vous êtes alors le seul responsable au yeux de l’acheteur , si vos intervenants n’existent plus , vous serez seul à payer les dégâts …..
Je connais 2 auto entrepreneurs anciens salariés du bâtiment qui fournissent un travail de grande qualité… et le fait de ne plus exister et d’avoir à payer des dégâts est un cas de figure qui peut également se présenter avec un artisan, une société de construction etc … non ? Quoi qu’il en soit, je comprends l’idée, une fois encore, je souhaite faire les choses correctement, et ne pas viser à l’économie au point de vendre un bien " foireux " au futur acquéreur.
Philippe30 a écrit :
Vous devez savoir qu’en cas de découpage de bien , ce qui est le plus rentable , il faut souvent payer la taxe parking , faire passer le consuel , monter une copropriété avec un règlement de copropriété.
Etant donné ma jeune expérience, allons y crescendo ! Je vais me faire la main sur une maison à 50 000 euros, sur des chantiers comparables aux deux cités précédemment réalisés par mon père, pour lesquels il y aura 3 mois de travaux maxi. La rentabilité viendra plus tard. Encore une fois, mon employeur actuel va me rémunérer pendant 1 an .. et pendant cette année, si je gagne de l’argent en tant que marchand de biens, ce sera du bonus..
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J’ai essayé de vous indiquez tous les points à prendre en compte.
Vous avez un maximum d’informations pour prendre la mesure de votre projet , c’est un beau projet mais soyez prudent.
Pour la structure , si vous êtes seul , c’est une EURL à l’IS qui me semble la mieux adapté mais je ne suis pas fiscaliste donc prenez le temps de consulter des spécialistes.
La meilleure démarche dans votre cas est de vous renseigner sur internet , de lire , de noter les points complexes et ensuite d’aller voir un comptable ou un spécialiste , vous aurez déjà une idée et comprendrez mieux les raisonnements.
Pour le reste , 27 ans , crescendo etc ….c’est normal , a votre age on est un buvard qui absorbe les informations alors relisez plusieurs fois au besoin.
Bon courage pour la suite
Philippe
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Philippe30 a écrit :
J’ai essayé de vous indiquez tous les points à prendre en compte.
Vous avez un maximum d’informations pour prendre la mesure de votre projet , c’est un beau projet mais soyez prudent.
Pour la structure , si vous êtes seul , c’est une EURL à l’IS qui me semble la mieux adapté mais je ne suis pas fiscaliste donc prenez le temps de consulter des spécialistes.
La meilleure démarche dans votre cas est de vous renseigner sur internet , de lire , de noter les points complexes et ensuite d’aller voir un comptable ou un spécialiste , vous aurez déjà une idée et comprendrez mieux les raisonnements.
Pour le reste , 27 ans , crescendo etc ….c’est normal , a votre age on est un buvard qui absorbe les informations alors relisez plusieurs fois au besoin.
Bon courage pour la suite
Merci pour tout. A très vite.
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Excelsior a écrit :
Philippe30 a écrit :
Auto entrepreneur , quelle garantie de pérennité et de savoir faire , vous avez signé une vente vous êtes alors le seul responsable au yeux de l’acheteur , si vos intervenants n’existent plus , vous serez seul à payer les dégâts …..
Je connais 2 auto entrepreneurs anciens salariés du bâtiment qui fournissent un travail de grande qualité… et le fait de ne plus exister et d’avoir à payer des dégâts est un cas de figure qui peut également se présenter avec un artisan, une société de construction etc … non ? Quoi qu’il en soit, je comprends l’idée, une fois encore, je souhaite faire les choses correctement, et ne pas viser à l’économie au point de vendre un bien " foireux " au futur acquéreur.
..
Pour l’auto entrepreneur, le problème n’est pas qu’il travaille bien ou mal, ca, vous seul pourrez juger de la qualité de leur travail une fois, en fonction de votre budget, les travaux réalisés.
le problème est l’assurance.
Quand je fais des travaux il me faut une assurance décennale du Maitre d’œuvre (rien à voir avec la Dommage Ouvrage).
Jusqu’à maintenant les auto-entrepreneurs qui me sollicitent ne savent pas/peuvent pas me fournir cette assurance car par principe il ne peuvent accéder aux gros travaux (CA limité), et aucune garantie de visibilité de l’AE sur 10 ans pour l’assureur
Donc les AE ne fournissent pas d’assurance sauf la RC obligatoire qui ne couvre que la misère du monde.
Comme dis Philippe, quid si dans 3 ans la plomberie lâche, et qu’il faut refaire toute la dalle pour réparer… Déjà avec une assurance décennale c’est compliqué, alors sans assurances Décennale, vous n’aurez que vos yeux pour pleurer.
Cordialement
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La dommage ouvrage n’est pas une simple assurance.
Elle est obligatoire et suivi de sanctions pénales pour un MBD en cas d’absence.
L’assurance doit être produite lors de la vente et couvre les travaux pour 10 ans donc avec cette couverture vous n’êtes pas à l’abri d’un guignol qui fasse ensuite n’importe quoi dans le bien et vous renvoie le faute sur vous , charge ensuite à vous de défendre votre bon droit d’où la nécessite d’une bonne assistance juridique par le biais dune assurance responsabilité professionnelle
Le fait d’être un professionnel vous rend plus facilement attaquable par un acheteur pour vice cachés dans le temps.
Lisez le Delmas sur le MDB , vous cernerez mieux les aspects contraignants de cette activité et surtout des risques.
Les meilleurs opérations se font sur des immeubles de type plateaux qui sont revendues à la découpage , sur une petite opération vous ne gagnerez pas grand chose et surtout vous serez astreint à la revente avant le délai légal de 5 ans avec un capital immobilisé , sans marge de manœuvre , contraint d’attendre la vente.
Les ventes de MDB se repèrent assez vite , c’est tout beau à l’intérieur mais les façades sont pas en bonne état , les toitures remaniés ( quelques tuiles remplacés)
Je ne les critiquent mais ils sont obligés de faire vite , c’est une course au bien à acheter , à la rénovation à moindre coût puis la recherche d’un acheteur etc …
Ces contraintes sont liées à cette activité , et il suffit d’une opération mal engagée pour partir en vrille.
Philippe
Hors ligne
@Philippe30
Philippe30 a écrit :
La dommage ouvrage n’est pas une simple assurance.
Elle est obligatoire et suivi de sanctions pénales pour un MBD en cas d’absence.
C’est on ne peut plus clair … mais comme j’ai pu le lire sur le site du service public " L’assurance dommages-ouvrage couvre les dommages touchant à la solidité du logement relevant de la garantie décennale "
Qu’en est il pour une rénovation pour laquelle par exemple je n’abats pas de mur porteur, je ne touche pas aux fondations, à la charpente … autrement dit si je fais plutôt des travaux de type couverture, placo (habillage de mur), cloisons, carrelage, enduits, peinture, remplacement des éléments sanitaires, chauffage central, menuiserie sans modification de murs porteurs (bâtis de portes, portes, remplacement de fenêtres à dimensions identiques, montage d’une cuisine ? J’insiste bien sur la non modification de la structure de la maison.
Pensez vous que ce type de travaux soient considérés comme " touchant à la solidité du logement " ?
J’ai également lu sur la fiche professionnelle "Marchand de biens rénovateur" que je me suis fourni via l’APCE, que les assurances de type dommages-ouvrages étaient obligatoires obligatoires en cas " d’acte de construire ".
Je comprends le caractère obligatoire de cette assurance pour modification de structure, mais je la comprends moins pour les exemples que je cite.
Merci de votre retour
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