Régime fiscal LMNP avec des biens en majorité loués nus et SCPI ?

Cmolo · #1

Je solicite votre aide sur le statut fiscal de loueur en meublé non professionel.
Je n’arrive pas a determiner si j’y suis éligible.

Techniquement je suis déja rentier par heritage. L’essentiel de mes revenus vient d’un appartenant loué non meublé a paris et de SCPI (pierre-papier). Ces biens rapportent déja plus de 23 000 € par an.

J’ai aussi deux studios qui sont des anciens investissement perissol , l’un dans une Ehpad (residence avec service pour Senior) et l’autre dans une résidance étudiant (avec service). Ces deux investissemnt sont typiques des biens qui donnent droit au statut de LMNP.

La question est donc de savoir si je peux opter pour le statut fiscal de LMNP, uniquement pour ces deux biens qui rapportent peu. Les revenus générés par ces biens seraient alors inscrit en BIC sur ma déclaration et peut etre aurais je meme le droit au micro bic (et son abatement de 50%) ou a l’ammortissement pour ces biens.

Mais vu que l’essentiel de mes revenus immobiliers sont des loyers issus de biens immobiliers loués nus, j’ai peur de n’etre eligible a aucun statut de loueur en meublé (professionel ou non professionel). Pourtant il semble bien que les loyers issus de mes studios que je loue vide a des entreprises qui, elles-memes, les reloue meublés soient a déclarés comme des BIC

Je vous remercie d’avance de tout eclaircissement

Mots-clés : lmnp, location, nue

Boubouka · #2

Les revenus provonant de SCPI sont a déclarer dans la catégorie revenus fonciers.

Les revenus provenant des locations meublés sont dans la catégorie BIC. Si c’est un héritage, il est fort probable qu’il n’ait plus de prêt dessus. Perrissol est déjà loin et si mes souvenirs sont bon, l’essentiel est amorti les 4 premières année. Donc, il y a des chances que pour ces deux biens le micro bic soit intéressant pour vous a moins que les charges soient stratospheriques.

En résumé vous pouvez cumuler les deux. Avec des chiffres plus détaillés et précis probablement vous aurez d’autres conseils.

GoodbyLenine · #3

Dès lors que vous avez un seul bien que vous [*] louez meublé, vous êtes LMNP (sauf à être LMP).

Je doute que vos "anciens investissements Perissol" soit loués meublés : de mémoire, ce n’était pas compatible, et ces biens doivent donc être loués "nus" (et donc générer des revenus fonciers). Relisez vos baux.

[*] Si vous louez un bien nu à un exploitant, et que cet exploitant le meuble, et le loue ensuite meublé à l’occupant, vos loyers restent dans la catégorie ds revenus fonciers.

Boubouka · #4

Encore une piste pour vous éclairer. Je suppose que c’est votre première déclaration post-heritage.
Regarder ou réclamer la déclaration de l’année dernière faite par le notaire pour le compte du défunt vous permet de vous orienter.
A savoir qu’il est fort probable que le notaire ait pris pour les biens en BIC le micro foncier par simplification.

Cmolo · #5

Merci pour vos réponses

Mon bien perissol est effectivement loué meublé. Non pas par moi mais par une société privée qui sous loue le studio meublé et avec des service d’hotelerie a des étudiants. Effectivement l’essentiel est déja amorti.
Je ne me pose pas vraiment de questions sur ce studio vu qu’entre perissol et la collecte/reversement de TVA que je fais sur ces loyers en contrepartie du remboursement de TVA que j’avais obtenu sur son achat en 2000, il n’ y a aucune chance qu’il soit eligible. Il me semble qu’il y a effectivement une incompatibilité entre les perissol et le micro-bic sur la déclaration d’impot et une incompatibilité entre le statut de LMNP et le remboursement de TVA sur achat/ collecte de TVA sur loyer

Mon probleme vient surtout du studio dans une residence médicalisée pour personnes agées dont j’ai hérité. Il est lui aussi loué meublé par la société qui gere la résidence médicalisé donc il est sous-loué meublé (meme si ce n’est pas moi qui est fourni les meubles). Ce bien etait un investissement perissol pour mon pere mais je ne l’ai jamais amorti en tant que bien perissol depuis que j’en ai hérité en 2007 et je ne collecte pas de TVA dessus. Ce n’est donc pas pour moi un bien qui beneficie du systeme perissol.
Les charges se limite a une assurance et des impots locaux. C’est bien en deça de 50%

GoodbyLenine a écrit :
Si vous louez un bien nu à un exploitant, et que cet exploitant le meuble, et le loue ensuite meublé à l’occupant, vos loyers restent dans la catégorie ds revenus fonciers.

Toutes les recherches que j’ai faites semblent indiquer que si le bien sous-loué par un exploitant réuni 3 des 4 services hoteliers alors il est eligible au LMNP (et a déclarer en BIC). C’est mon cas

Selon vous je peux donc pretendre au statut de LMNP pour un studio loué en meublé meme s’il ne represente qu’une petite partie des loyers que je perçois. Je peux donc en déclarer les loyers en BIC (et non en revenus fonciers comme je le fais depuis 2007) et deduire 50%?

Merci

GoodbyLenine · #6

La conclusion que vous tirez de vos recherche est erronée (vous mélangez les conditions pour bénéficier du régime TVA et pour faire de la location meublée).

Vous n’êtes pas propriétaire des meubles. Vous louez nu avec un bail (commercial) nu à un exploitant. L’exploitant achète les meubles, fournit les services, et loue meublée. Mais vous n’êtes pas partie prenante de cette ’location meublée’. Les loyers que vous percevez rentrent dans la catégorie des revenus fonciers (et en aucun cas dans les BIC). Note : Il existe aussi le micro-foncier….
Si vous déclarer des BIC, le fisc vous demandera (tôt ou tard, sans doute tôt en détectant automatiquement ce changement) une copie de votre bail, et vous redressera.
Interrogez vos 2 locataires exploitants (professionnels) si vous n’êtes pas convaincu….

Vous pouvez essayer de proposer à votre locataire (l’exploitant) un changement de bail, pour lui racheter les meubles et lui louer en meublé. Si jamais il accepte (il faudrait sans doute qu’il y gagne aussi qq chose…), ce sera alors une location meublée pour vous…

Cmolo · #7

je vous remercie de ces precisions.

La plupart des publicités que je vois sur le net aujourd’hui vante les merites des biens immobiliers LMNP achetés a des promoteurs dans des EPHAD ou des residence etudiantes avec services. Elles cherchent a nous convaincre d’acheter ce types de produit en nous allechant avec un bail commercial de 9 ans avec les entreprises gestionaires mais je suppose que les biens LMNP gérés vendus a l’heure actuelle par ces programmes sont vendus avec leur meubles et que cette pratique n’etait pas aussi fréquente en 2000.

Il s’agirait donc de la raison pour laquelle je ne peux beneficier du statut de LMNP alors que c’est devenu l’argument principal de ce type de programme a l’heure actuelle.
Je me demande quand meme ce qu’il se passe dans de tel programme lorqu’un meuble casse. Y a t’il un retenue sur le loyer du bailleur pour remplacer le meuble cassée ou une "provision" pour dépréciation du mobilier qui vient en réduction du loyer ou bien les meubles ne sont il remplacés qu’a echeance d’un bail de 9 ans (et restent cassés pendant tout ce temps)

Mon bail commercial précise bien que le preneur prend cette "chambre en maison de retraite" nue.

Pour en revenir a mes questions principales

Le statut de loueur en meublé non professionel implique t’il necessairement
- De degager, d’un bien meublé et loué, un revenu annuel inférieur à 23 000 €, ou représentant moins de 50% de ses revenus
ou suffit il de ne pas etre un loueur en meublé professionel (par exemple en n’etant pas inscrit au registre du commerce) et de louer un bien meublé

Si l’essentiel de vos revenus est constitué des loyers de biens loués nus, de SCPI et que vos locations meublés representent moins de 20 000 €, etes vous eligible au statut de LMNP pour les faibles loyers des biens que vous louez meublés (qui seront alors déclarés en micro-BIC)

Merci d’avance. Cela me servira si je venais a m’interresser a l’un de ces programmes d’investissement

GoodbyLenine · #8

Dans le cadre d’un bail de location meublée, quand un meuble est à remplacer, c’est en général aux frais du bailleur. C’est bien normal, et cohérent avec le fait que les meubles sont amortis en 5 à 10 ans par le bailleur (en LMNP ou LMP). Certains baux prévoient une "provision" forfaitaire (par ex 2% ou 4% des loyers) par l’ensemble des bailleurs (prélevée sur les loyers), et chaque bailleur se voit ensuite affecter une partie des dépenses de renouvellement des meubles (de l’ensemble de la résidence) en imputation de cette provision.

On peut tout à fait être LMNP avec un total de loyers supérieur à 23 k€. Il suffit de ne pas être LMP et de louer au moins un bien meublé

On peut tout à fait être éligible au micro-BIC avec des gros revenus fonciers, ou/et des gros revenus d’activité. Mais le micro-BIC est rarement avantageux, même si le fait de ne pas avoir à tenir de comptabilité peut consoler de ne pas économiser un montant modeste.

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