SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Cette stratégie peut avoir du sens, mais je me demande s’il n’est pas trop tard pour la mettre en œuvre dans le contexte actuel. Si on fait la liste des principaux avantages/inconvénients:

Avantages:
- une partie du rendement est sécurisée car provenant de l’avantage fiscal et non des loyers;
- pour des personnes ayant un TMI supérieur ou égal à 30%, un gros intérêt pour défiscaliser des revenus locatifs que l’on a par ailleurs (SCPI de rendement par ex.).

Inconvénients:
- les SCPI Scellier sont investies exclusivement en immobilier d’habitation, très cher actuellement (bulle ou pas bulle?), BBC qui plus est pour être au taux de réduction fiscale de 22%. Les frais d’entrée de la SCPI (autour de 12% si ma mémoire ne me trahit pas) + le surcoût que prendront les promoteurs sur la construction + un marché au plus haut = cela fait quand même beaucoup de facteurs de risques conjoncturels défavorables;
- un rendement en loyer qui sera vraisemblablement très faible: 2%? A ne pas négliger car cela joue quand même pas mal en terme de TRI final et d’effort d’épargne;
- pas de possibilité de sortie de la SCPI en pratique jusqu’à sa liquidation, avec une inconnue forte sur les prix de sortie dans 15 à 20 ans.

En conclusion, je pense à titre personnel que la stratégie de couplage SCPI Scellier/SCPI de rendement était peut-être une opportunité en 2010, avec des SCPI Scellier social offrant 31% de réduction, un marché du neuf un peu moins cher qu’en 2011 et des taux d’emprunt bas, mais j’en suis nettement moins convaincu aujourd’hui. Le rabot de la carotte fiscale, la baisse du rendement en loyers et les prix du marché en BBC ne me semblent pas militer pour les nouvelles SCPI Scellier BBC.

Il faut faire attention à l’usage du TRI !

Pour une opération donnée, avec un taux d’emprunt proche de la rentabilité du bien acquis, le TRI sera toujours d’autant plus haut si on apporte moins d’argent soi-même, mais ça ne veut pas dire grand chose : vaut-il mieux gagner 50 en apportant 50 (et avec un risque sur 100) ou gagner 40 en apportant 20 (avec un risque sur 100 aussi) ?
Ce qu’on gagne (ou perd) dans une opération va dépendre du montant qu’on apporte au départ (ou qu’on apporte mois après mois ensuite) et du niveau de risque qu’on assume.
Bien sur, si les prets sont peu chers ou très chers, ce raisonnement est à amender…. 
L’impact de la fiscalité est aussi à prendre en compte (elle diminue l’imposition sur les revenus fonciers).

De plus, si les simulations donnent des TRI, il suffit de changer un paramètre (taux de revalorisation des loyers, ou du bien) pour que le TRI change aussi beaucoup….

Exemple :  (acquisition de 100 k€, revenu généré 5 k€/an net hors IR supposé stable en € constants)
  [cas 1] apport de 100 k€ au comptant
             chaque année, les 5 k€ de revenu subissent l’IR
             au bout des 15 ans, on revent le bien
             fonds propres investis : 100k€
             TRI = qqs %, selon TMI à l’IR, et selon qu’on fasse une plus ou une moins value au final
  [cas 2] apport de 20 k€ au comptant, emprunt de 80k€ sur 15 ans amortissable
             chaque année, les 5 k€ de revenu moins les intérets d’emprunt subissent l’IR
             au bout des 15 ans, on revent le bien
             fonds propres investis : 20k€ + les remb d’emprunt - les revenus encaissés
             TRI = qqs %, selon TMI à l’IR, et selon qu’on fasse une plus ou une moins value au final
  [cas 3] emprunt 100 k€ in fine 15 ans à 5%
             chaque année, les 5 k€ de revenu paient les intérêts du prêt
             au bout des 15 ans, on rembourse les 100 k€ par la vente du bien.   
             fonds propres investis : 0€
             TRI = + ou - l’infini selon qu’on fasse une plus ou une moins value au final
Dans le cas3, le levier du crédit est maximal, le TRI aussi (positif ou négatif). Le risque est similaire dans l’absolu, car sur le même bien, dans les 3 cas. Souvent, avec le cas3, on place des fonds sur un contrat  d’ass-vie pour garantir le remboursement du pret, et on ajoute encore les gains sur l’ass-vie, et les risques associés. (et pour savoir si vous pouvez assumer le risque, évaluez le conséquences si le risque se réalise…..)

Fred,

Vous pouvez utiliser ce simulateur, proposé par Guillaume Fonteneau :

Simulateur SCPI à crédit : Optimisez votre investissement en pleine propriété ou en nue-propriété.

Ou celui-ci proposé par Planète patrimoine :
Simulateur d’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Mais il faut bien garder à l’esprit que ces simulations ne sont que des simulations.

Les dividendes trimestriels des SCPI peuvent baisser tout comme la valeur des parts, même si les dix dernières années peuvent laisser supposer le contraire. De même la fiscalité a de grande chance d’être alourdie dans le futur.

fred a écrit :

Merci GoodbyLenine pour ces commentaires

Je voudrais vous proposer un exemple chiffré (je vais partir d’une SICAV foncia pierre rendement):
SICAV a 831E et rendement 5.6%. Pour un investissement d’environ 20 000E je trouve
24 parts à 831E=19944E et rendement à 5.6%=1117E avant impot. Pour faire simple pour l’impot je vais prendre l’abattement à 30% et non pas les frais réel (plus avantageux soit dit en passant avec l’emprunt).
Tranche d’imposition 14% et prélèvement sociaux 12.1%=204E d’impot soit 1117-204=913E pour un rendement de 4.6% après impot.
Plan financement:
     1-Apport=0E Pret de 19944E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=125E/mois=1500E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à (1500-913)*20=11740E
     2-Apport=5000E Pret de (19944-5000)E sur 20ans à 4%+0.36%assurance=93E/mois= 1116E/an. Pendant 20ans mon effort personnel se monte à 5000+(1116-913)*20=9060E

La différence entre les 2 solutions se montent à 2680E. Je serais tenter de dire qu’il vaut mieux mettre un peu d’apport au départ et réduire son effort mensuel mais quand j’essaye de le prouver avec le TRI (Taux de Rendement Interne) je n’y arrive pas.
Pouvez vous m’aiguiller et je me pose toujours la meme question sur le rendement: Il faut bien utiliser le % de rendement sur le prix de la part que l’on achete.
Pour la revente faut-il enlever les frais à l’achat et les frais de cession …(en comptant sur une revalorisation annuel du bien).

Merci pour vos commentaire

La différence entre vos 2 plans de financement vient du fait que dans le second plan vous n’avez pas à payer les intérêts du prêt sur les 5000€ que vous avez apportés. SI vous voulez faire une comparaison "fair", il faut tenir compte (dans le Plan 1) des intérêts que ces 5000€ auraient pu vous rapporter s’ils avaient été placés ailleurs, : 5000€ placés à 3% net pendant 20 ans deviennent 9030€ (soit 4030€ qui seraient à retirer de votre effort perso dans le premier plan).

Pour comparer 2 plans de financement, il faut avoir des flux financiers identiques chaque année (les fonds que vous apportez ou épargnez), prendre une hypothèse pour la rémunération de l’épargne en surplus dans certains plans, tenir compte de la fiscalité (en supposant par ex que le barème actuel reste inchangé, et votre TMI aussi, ce qui dépend de votre situation future), et utiliser Excell.
Une autre façon est de déterminer les flux de chaque année (ou de chaque période -mois- si on veut être plus précis), et de calculer le TRI associé à ces flux, avec la formule Excell =TRI(flux an1, flux an2, …) par exemple. Cette manière calcule un TRI moyen sur les sommes engagées, mais votre épargne en surplus ne sera sans doute (si placé sas risque) jamais rémunérée à ce TRI…. 
N’oubliez pas de faire varier les paramètres utilisés comme "hypothèses". Vous verrez vite lesquels ont un gros impact sur le résultat, et relativiserez les résultats en conséquence. 

Rendement =  ce que le placement rapporte durant une année / valeur actuelle du placement
Dans les simulations, il faut inclure les frais liés à l’achat l’année de l’achat (prix net acheteur), et ne prendre en compte que ce que le vendeur touchera vraiment lors de la vente (prix net vendeur) qui sera moins que ce que l’acheteur déboursera alors (différence = impôts et taxes et frais associés à la transaction).
La notion de "revalorisation annuelle du bien" est juste une hypothèse (une façon pratique de faire la simulation), mais ne correspond à aucune réalité (par ex. supposer que le bien se revalorisera comme l’inflation, hors frais d’achat et de vente, a peu de chance de s’avérer vrai, mais il faut bien faire une hypothèse à ce niveau…).

Ce que vous gagnez correspond à ce que vous avez placé de votre poche à un taux de 7% pendant 15 ans.

Pour faire le calcul, il faut utiliser une calculatrice financière type HP 17BII par exemple.

Quand on met 0€ de sa poche au début, on met en général qd même un peu chaque mois pour rembourser le crédit, et ce sont ces montants (pour des durées différentes pour chacun) qui rapporte le TRI jusqu’à ce qu’on cède le bien….

Dans le cas extrème où on ne rajoute rien chaque mois (cas d’un crédit infone dont les intérets correspondent exactement au loyer encaissé, net de tout), le TRI sera infini (positif si on fait une plus-value, négatif sinon).

Mais personnellement, sur un bien et une durée donnée (donc avec le même prise de risque en fait)
je préfèrerais gagner 10 k€ avec un TRI de 20% en plaçant 1000€ que
….. gagner 5 k€ avec un TRI de 80% en plaçant 100€
….. gagner 3 k€ avec un TRI de + l’infini en ne plaçant rien
Maximiser le TRI n’est pas toujours pertinent.

OK GoodbyLenine.
Je vous remercie pour ces conseils pertinent et le temps que vous prenez pour me répondre.
Alors j’ose une question direct:
Faut il investir en SCPI et comment évaluer si c’est une bonne affaire (autre que le TRI).
En fait j’essaye de trouver des solutions pour diversifier et optimiser mes investissements..

Merci beacoup,
Comme vous le dites si bien il faut investir dans ce que l’on comprend sans faire confiance à l’aveugle.
Je pense que d’ici quelque mois je vais investir en SCPI.
Le PEA me fait un peu peur car je n’ai pas encore beaucoup lu sur le sujet.
Par contre j’avais dans l’idée effectivement de souscrire une autre assurance vie et meme de transférer une assurance vie qui est arrivé à terme et qui ne rapporte pas trop.
Par contre quels sont les meilleurs selon vous pour ouvrir un contrat d’ass-vie (sur internet) avec 0% de frais sur versement pour en alimenter le fond en €uros comme vous dites.
Pas trés spécialiste vous l’avez remarqué.. et comment cela fonctionne une assurance vie sur fond euro.

je rappelle, à toutes fins utiles, que le TRI n’est pas un bon critère de choix.

voir cet article pour plus d’explications mathématiques :
Taux de rentabilité interne ? Wikipédia

dis autrement (pour ceux que les maths rebutent), de 2 projets qui ont des TRI différents, on ne gagne pas toujours plus d’argent avec le projet qui a le TRI le plus élevé. C’est essentiel à retenir.

La notion de TRI est difficile à appréhender et c’est pourtant ce chiffre qui m’a toujours été servi par TOUS les vendeurs de défisc que j’ai pu cotoyer. Et avec qui je n’ai jamais pu trouver d’intérêt convergent.

Je rappelle ces notions (je peux détailler au besoin) car on peut facilement se faire piéger.

en fait Goodbyelenine l’a assez bien décrit déjà et le lien que je donne l’explique aussi

je reprend donc l’exemple wikipedia
imaginez 2 investissements de 20 000euros en année 1.

1- Le premier ne rapporte rien en année 2 puis rapporte 30 000euros en année 3.
Son TRI est de 22%
Cela signifie que cet investissement est rentable sauf si vous êtes capable de placer sans risque vos 20 000 euros de départ à plus de 22%. Le TRI ne dit rien de plus.

2- Le 2e rapporte 20 000 euros en année 2 puis rapporte 6 000 euros en année 3.
Son TRI est de 24%
Cela signifie que cet investissement est rentable sauf si vous êtes capable de placer sans risque vos 20 000 euros de départ à plus de 24%

Prenons un taux d’actualisation de 3,5% (taux actuel pour une ass vie en fond euro)
La valeur actuelle du projet 1 est de 30 000 / 1.035 / 1.035 = 28 000 euros
La valeur actuelle du projet 2 est de 6 000 / 1.035 / 1.035 + 20 000 / 1.035 = 24 900 euros

Ceci signifie que le 2e projet, bien qu’ayant un TRI supérieur, rapporte moins à l’investisseur .

je pense que pour les débutants - dont je fais partie - cette notion est quasiment à oublier. Car elle prête à confusion et est finalement difficile à appréhender. J’irai même jusqu’à dire que les gens mal intentionnés peuvent l’utiliser à leur profit. D’où l’objet de ma mise en garde.

Si vous choisissez malgré tout de regarder les TRI, retenez que le TRI de vos investissements immo doivent être significativement supérieur au taux d’une assurance vie fond euros ou du livret A sinon ils n’en valent pas la peine.
Ensuite, entre un TRI à 15% ou un TRI à 25%, vous pourriez avoir des surprises
Comme le disait goodbyelenine, un investissement immo avec prêt in fine a bien souvent un TRI supérieur au même investissement avec un prêt amortissable. Mais selon votre situation, il peut rapporter bcp moins.

en résumé :
1- le TRI ne sert qu’à savoir si un investissement a un intérêt pour vous eu égard aux placements sans risque que vous pourriez faire par ailleurs
2- le TRI ne permet absolument pas de choisir entre 2 projets différents

Capital ouvert ou fermé ? Il n’y a pas de vérité absolue sur ce seul critère.

Certaines SCPI à capital ouvert sont bien meilleures que d’autres, à capital fermé…

Plusieurs indicateurs doivent retenir votre attention. Nous en avons déjà parlé plusieurs fois :

- Taux de vacance locative
- % Report à nouveau et son évolution
- Evolution de la distribution trimestrielle sur longue période
- Evolution du prix des parts
- Provision pour travaux
- Localisation des immeubles
- Ancienneté du portefeuille
- Positionnement des actifs (bureaux, boutiques, locaux d’activité etc…)

Tous ces paramètres peuvent être recherchés dans les rapports annuels et les lettres trimestrielles d’information.

Il est très difficile de prévoir l’ouverture du capital et les fenêtres de tirs se referment vite…

Pour que l’affaire soit intéressante, il faut un bon différentiel entre le TEG et le rendement des parts. 1,5% me semble être un minimum, et c’est assez difficile à obtenir en ce moment.

giulian a écrit :

Merci de ces précisons, existe il des sites plus ou moins comparatifs qui présentent tous les critères que vous avez mentionnés ?

Il n’y en a pas. :-)

giulian a écrit :

les indicateurs sur lesquels vous nous dites de faire attention, il faut également savoir les interpréter ?

Nous en avons expliqué bcp dans cette file et d’autres files sur les SCPI sur ce forum !

giulian a écrit :

Si on achète en capitale fermé cela veut donc dire que d’autres personnes on vendu ?

Oui, sauf si vous participez à une augmentation de capital.