Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Bonjour Ploule,

Je ne connais pas du tout le marché sur Toulon. Toutefois, d’un regard extérieur, votre projet ne semble pas avoir une très grande rentabilité (7,5% en rentabilité brute). Avec ce niveau de rentabilité en immobilier, j’attends un bien pour lequel je n’ai aucun risque ou presque. Or dans votre projet, le local commercial avec un traiteur qui vient de commencer et les inondations possibles sont des risques à prendre en compte (sans oublier le locataire indélicat, êtes vous certain qu’il sera expulsé et qu’il ne dégradera pas le bien avant de partir?). Néanmoins, vous connaissez certainement mieux le marché toulonnais que moi.

Concernant la vente de vos biens, je crois comprendre que pour calculer la rentabilité de vos appartements, vous prenez le montant des loyers actuels avec le prix d’achat historique du bien. C’est selon moi une erreur. En effet, la rentabilité se calcule par rapport à la valeur d’un actif. Voici un exemple qui pourra être plus parlant:

- J’ai acheté un bien immobilier pour 50 000 euros en 2010 qui me rapporte 5 000 euros de loyers (hors charges) en 2016. En 2016, ce bien est évalué à 100 000 euros (c’est juste un exemple) Si je calcule de votre façon, j’ai donc actuellement un rendement de 10% (5000/50000) ce qui est très honorable pour un bien immobilier. Mais en réalité, étant donné que l’appartement vaut 100 000 euros, la rentabilité n’est que de 5%. En effet, si je vendais cet appartement et que je plaçais mes 100 000 euros sur une assurance vie à 7%, j’aurais 7 000 euros par an. J’ai donc tout intérêt à vendre mon appartement.

Enfin, je vous conseille de vous renseigner auprès d’un banquier ou courtier concernant votre projet, car il ne sera pas facile à financier. J’ai eu le problème lorsque je souhaitais acheter un immeuble (que je n’ai pas encore trouvé). Mon banquier m’avait indiqué que les freins à l’obtention de mon prêt était les suivants:
- Je ne possède pas ma résidence principale (pbl réglé depuis)
- Je possède déjà deux biens et avec les loyers de l’immeuble, mes revenus locatifs seraient plus élevés que ceux de mes revenus professionnels (j’avoue ne pas voir où est le pbl mais bon…)

Je suis loin d’avoir l’expertise de certains de ce forum et mes remarques n’engagent évidemment que moi. Je vous souhaite bonne chance dans votre projet.

Dernière modification par Stochastic (14/05/2016 00h14)

Bonjour,

ça risque de coincer côté banque car vous arriveriez à 3000 € de remboursement par mois. Tout va dépendre de comment ils retiennent les revenus fonciers dans leurs calculs de taux d’endettement.

Je pense aussi que le rendement n’est pas assez élevé compte tenu du risque :
- les locataires qui se barrent : pourquoi ? 3 sur 4 en peu temps, ça fait beaucoup, alors que sur des T3 on a souvent assez peu de turnover.
- les travaux : vous êtes sûr pour 15000 € par logement ? Vous avez notamment vérifié avec un électricien, diag en main ?
- immeuble les pieds dans l’eau, ça serait peut-être à voir avec un vieux maçon ou un vieil architecte expérimenté connaissant le coin, pour savoir si ça craint.
- le traiteur, il a quelle surface ? C’est normal qu’il paie moins qu’un appartement ?

En fait, le rendement brut de votre appart (ramené à sa valeur actuelle) et celui de votre immeuble envisagé sont comparables : dans les 7 % bruts.

Après, ce qui fait la différence, c’est la fiscalité. En location nue, malgré les travaux, vous allez rapidement vous retrouver à payer beaucoup d’impôts, avec un cashflow qui passe en négatif. Si je compte bien, en année moyenne après la fin de la déduction des travaux, vous serez à :
18800 € de revenus fonciers nets pour cet immeuble (j’ai compté 33360 € bruts, moins les charges que vous avez listées, moins 6850 € de coût intérêts + assurance de l’emprunt, en moyenne par an).
- 44 % d’imposition (30 % TMI + 14 % de CSG-RDS (compte tenu de la récupération partielle)) de ces revenus fonciers nets = 8280 € par an.
=10517 € de revenus nets d’impôts.
- 18000 €/an de remboursement du capital (on a déjà déduit les intérêts et l’assurance)
= cashflow net de MOINS 7500 €/an.

J’ai fait quelques arrondis et approximations, à vous de refaire les calculs au plus réaliste.

En plus vos travaux vont être "bouffés" en seulement 2 ans d’imposition.

Vous serez, en année pleine et en comptant les deux appartements que vous avez déjà, à 30000 € par an environ de revenus fonciers nets, avant imputation des travaux. Travaux de 60 000 €. Je suppose que l’imputation des travaux commence sur une année pleine, pour simplifier.
Année 1 : 0 € de revenu fonciers, 10 700 € de revenus d’activité en moins. 1 année où vous payez très peu d’impôt.
Reliquat de déficit 60000 - 30000 - 10700= : 19 300 €.
Année 2 : revenus fonciers de 30 000 - 19 300 : 10 700 €. Une année où vous payez assez peu d’impôts (à peu près comme aujourd’hui).
Et après, pour les impôts, c’est reparti comme en 40 !

Et vous ne pourrez probablement plus racheter d’immeuble pour refaire du déficit, vu que vous serez au taquet en endettement. Vous en prenez donc pour 2 ans à payer très peu d’impôts suivis de 23 ans à sortir 7 à 8000 € de votre poche par an pour payer cette immeuble. Et je n’ai pas compté les vacances locatives ni les travaux d’entretien ! Ca doit faire monter le cashflow négatif vers 9 à 10000 €

Payer 9 à 10 000 € par an pour constituer un patrimoine qui sera fini de payer dans 25 ans. C’est un sacré "effort d’épargne" que vous vous apprêtez à vous mettre sur le dos pour le restant de votre vie active, à peu près.

Tout ça pour dire que :
- soit vous optimisez la fiscalité et le revenu (meublé, voire saisonnier, mais des T3 c’est grand pour du meublé ou du saisonnier)
- soit vous faites fortement baisser le prix
- soit vous visez plutôt des biens d’un montant plus modeste mais plus rentables (par exemple, du studio ou T1 en locatif saisonnier). Attention, saisonnier dans Toulon, ils doivent faire la chasse comme à Paris. Cf fils à ce sujet.

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2016 10h32)

Bonjour.

Merci pour vos réponses.

@Stochastic : j’ai eu une première réponse d’un banquier chez qui j’ai un prêt et les comptes (sans problème d’un de mes investissements) : il me reproche de ne pas avoir ma RP comme si il fallait s’être saigné toute sa vie pour commencer à vouloir investir au moment ou l’on est vieux…
Il me reproche aussi de na pas avoir d’épargne chez lui ni mes revenus… Un courtier est sur l’affaire je n’ai reçu que des simulations, j’attends les réponses des banques consultées.

@Bernard2K :
Le traiteur loue 45m2. En ce qui concerne la cave, un grand nombre d’immeubles dans le quartier ont des caves très humides voire pleines d’eau (un ami qui a acheté une maison dans le quartier pense avoir une source!), il doit avoir pas mal de monde qui a monté des puisards. Je ne sais pas encore le prix que cela va couter, je dois me renseigner.

En ce qui concerne la fiscalité, mes calculs à l’IS donnent un résultat brut négatif (avec amortissement de 4%) => pas d’IS et un cash flow légèrement négatif si tout est loué.
Les appartements sont tous à refaire. Les locataires qui partent sont :
1 déjà parti il y a quelques mois, les propriétaires ne l’on pas mis en location en prévision de la vente.
2 le mauvais payeur qui a annoncé son déménagement pour ce weekend à l’agent immobilier qui l’a appeler pour savoir si il n’avait pas oublié le RDV pour visiter son appartement (il a été retenu à 30km et n’a évidement pas prévenu de l’annulation).
3 une femme qui se marie et qui part pour avoir une surface plus grande. Elle quitte à la fin du mois.

Tous les appartement sont à refaire et ne peuvent être loués en l’état qu’à vil prix à des locataires qui n’ont pas le profil idéal.
L’installation électrique est à rénover à minima tous les compteurs et les boitiers de prise. A priori la terre est présente dans les câblages ce qui simplifiera la rénovation des circuits.
Le montant des travaux est une estimation de ma part que je dois consolider avec des devis.

Les considérations de Bernard2K consolident mes réticences.

@investisseur36, je vais faire évaluer l’appartement qui est payé. Effectivement, en calculant selon votre méthode, je trouve un rendement net de 3,6%.
Reste à répondre à la question : est-il pertinent de vendre un actif qui rapporte et ne conserver que des actifs sous crédit renforçant ainsi ma solidité financière ou faut-il le garder pour bénéficier de sa rente, mais manquer de trésorerie et de réserves pour les projets futurs?

L’IS améliore l’équilibre financier, mais si c’est néanmoins en résultat négatif, ça veut dire que vous ne pourrez pas vous verser de revenus pendant toute la durée de remboursement du prêt. 25 ans sans revenus, c’est long.

Par ailleurs, à l’IS, attention à l’imposition sur la PV en cas de revente, car la PV devient la totalité du prix de vente si l’immeuble est complètement amorti. Cf. SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

L’IS ne rend pas magiquement rentable un projet peu rentable.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2016 15h19)

Il va falloir financer des travaux supplémentaires. J’attends des devis et je suis ravi!

Je crois que vous avez votre réponse. Un bien immobilier censé s’auto-financer, lorsqu’on rajoute des travaux imprévus et de la vacance locative non prise en compte dans les calculs initiaux, au final, il coûte.

Et quelques locataires indélicats pour faire bonne mesure.

Quel est l’intérêt de payer pendant 25 ans, je ne comprends pas. Certes, au final on a augmenté son patrimoine. Se préparer une retraite, céder du patrimoine aux enfants. Peut-être. A mon sens, c’est trop lointain pour être motivant.

Quant à "comment font-ils ?", je crois que les différents intervenants l’expliquent dans leurs interventions. Si vous passez du temps à les lire en prenant des notes, vous devriez lire quelques trucs intéressants. Il n’y a d’ailleurs pas une seule bonne solution, mais plusieurs. Si j’habitais à Toulon, je crois que je regarderais sérieusement du côté de la location saisonnière, par exemple dans un local commercial.

Non, il ne s’agit pas de louer temporairement à une entreprise, mais de louer en location saisonnière pour des touristes/travailleurs/…
Le bénéfice étant commercial (BIC), l’activité est cohérente.
De plus dans les villes avec des restrictions de locations saisonnières (Paris par exemple), louer un local commercial permet d’être dans les règles en ne détournant pas le logement de la fonction de loger des gens.

FamousBlueRaincoat a écrit :

Gunday,
L’idée  selon vous que suggérait Bernard2K est donc de louer un local COMMERCIAL à des VACANCIERS ?
Je comprends que techniquement, on presente l’activité comme etant commerciale du point de vue du Bailleur…mais du point de vue du client FINAL, c’est pas un peu etrange comme produit à louer ?

Le bien est aménagé.
On ne loue pas un hangar brut, on loue un local commercial aménagé en logement à la nuit ou à la semaine.
Concrètement, le client ne voit pas la différence entre un logement et un local commercial aménagé.

Le sujet du meublé touristique dans un local commercial a été abordé ici :
Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?

Il faut se demander qu’est-ce qui peut constituer l’attractivité, pour des touristes, d’un meublé touristique, par rapport au reste de l’offre locale.

Pour un local commercial situé en rez-de-chaussée, la vue sur la mer, c’est râpé. Mais il peut y avoir :
- emplacement (à la fois proche commerces et centre ville, mais au calme, puisqu’il s’agit logiquement d’une rue d’où l’activité commerçante est partie pour se concentrer quelques rues plus loin)
- accessibilité de plein pied et sans marches (personnes âgées, personnes handicapées)
- plus de surface que dans les petits studios qu’on trouve souvent en meublé touristique.
- la jouissance d’une cour intérieure ou d’une terrasse de plain pied, agréable pour prendre l’apéro.
- des pierres apparentes et/ou poutres apparentes.
- des éléments de confort spécifiques à ajouter (jacuzzi, hammam, sauna ?)
- une décoration agréable, un lit king size…

A chacun de voir si, dans les locaux commerciaux "délaissés" à vendre, il y a le potentiel d’aménager un meublé touristique avec une attractivité spécifique.

A noter : on peut aussi tomber sur des locaux déjà aménagés en logement mais dont le changement de destination n’a pas été officialisé. On a donc, officiellement, un local commercial, ce qui va permettre d’exercer une activité de location saisonnière sans procéder à un changement de destination. C’est sans doute rare, mais ça existe.

A noter aussi : avec internet, la clientèle potentielle est énorme, donc on peut viser une attractivité de micro-niche. Peu importe de ne toucher que 1% des touristes qui viennent à Toulon, si pour ce 1% là, cet hébergement a un avantage décisif. C’est une recette de marketing moderne : faire des sites internet ou des produits ciblés sur une clientèle pointue.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2016 15h32)

J’ai renoncé à ce bien, je le laisse à d’autres investisseurs.

J’ai à nouveau orienté mes recherches vers le studios / T2.

Je ne suis pas certain de vouloir m’orienter vers un local commercial pour du saisonnier. Les emplacements de choix sont occupés par des commerces. Il doit rester des locaux pourris en centre ville dans les petites rues non réhabilitées mais quel interêt?

Bonsoir.

Je n’ai pas cherché dans l’arrière pays un peu par paresse, je visite les logements après ma journée de travail et 35/40 min de route ou de bouchon cela ne m’aide pas.

J’ai surtout peur d’un marché locatif un peu fermé dans les petits villages. Dans les villes proches de la côte ou des bassins d’emploi, les prix ne sont pas forcément cadeau.

Il faut que j’étudie cela pour avoir une idée plus pertinente de la question.