Dams7950 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Bonjour,
Pas mal de remarque de ma part.
Déjà au niveau de l’emprunt : ne pas aller au delà de 20 ans. Car déjà peu de banque finance du locatif sur aussi long, et ensuite, ce sera surtout très couteux en intérêt.
(certaines limite même la durée à 15 ans)
Une proposition à 25 ou 30 ans pour du locatif me semble surprenant.

Ensuite, en prenant 120k€ sur 20 ans, j’obtiens des mensualités de 580 + 36€ d’assurance. (estimation sur un simulateur en ligne)
Ajoutez 70€ de TF.
Les frais de rénovations/entretien, que vous ne prenez pas en compte (genre le plan de travail, le sol qui s’use, une porte fracturé donc une franchise à votre charge, …)
Pour la vacance, 1 mois tout les 2 ans me semblent faible, mais je n’ai pas les données locales.
Au passage, vous n’avez pas encore pris en compte les impôts sur le revenu.
Tout ça pour dire que 400€ de cash flow me semble un peu énorme.

Niveau législation, attention nu et saisonnier sont incompatibles (saisonnier signifie meublé).
Sans compter que le saisonnier peux être localement limité (a voir en fonction de la commune où vous souhaitez investir).

Pour la gestion, vous avez peu de compétence fiscale ou comptable (ce qui représente quand même un gros morceau du boulot de bailleur). Vous avez peu de temps disponible.
Etes vous sûr que le locatif en direct soit le support immobilier le plus adapté à votre situation ?
Ne devriez vous pas vous orienter sur de la pierre papier (côté ou non) ?
Notre hôte à écrit un livre à ce sujet.

Bonjour,

Le projet n’est pas mauvais, à 10 % de rentabilité brute. Quelques remarques néanmoins :

Vous êtes cadre dans le bâtiment. On s’attendrait à ce que votre plus-value, ça soit d’acheter des immeubles en mauvais état apparent, mais où votre œil d’expert a permis de repérer et chiffrer le fait que  les travaux restent raisonnables. Vous en faites une partie, vous faites faire le reste à des artisans pour un prix maîtrisé, et au final vous dégagez une super rentabilité (par exemple avec de petits meublés, cf l’expérience de cricri77000). Parce que vous avez l’œil de l’expert, vous dégottez des immeubles peu attrayants visuellement, ce qui fait que vous êtes quasiment seul sur le coup et pouvez négocier le prix à la baisse.

Là, vous achetez un immeuble déjà loué, donc la rentabilité est évidente, donc n’importe qui peut être sur le coup.

Ce projet est carrément contradictoire avec votre objectif. Votre objectif était d’avoir du revenu supplémentaire pour que Madame cesse de travailler. Avec un cashflow net négatif, ce projet n’apporte aucun revenu à votre ménage, et même il vous coûte. Il rapportera du revenu net dans 20 ans, quand l’emprunt sera remboursé.

Attention, avec 12000 € de revenus bruts supplémentaires par an, il est probable que vous allez passer à 30 %.  Et là, IR + prélèvements sociaux, vous passez quasiment à 45% d’imposition de ces loyers. Il faudrait avoir beaucoup de travaux pour créer du déficit foncier ; ou bien passer en meublé pour amortir l’immeuble ; sinon vous allez être imposé plein pot.
Regardez bien où vous vous situez par rapport à la limite de tranche supérieure.

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2016 23h25)