Fregiso : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Amiens, Beauvais, Compiègne…)

Bonsoir, je compte réaliser bientôt mon premier investissement immobilier (j’ai 21 ans).
Suite à ma découverte du milieu immobilier depuis quelques mois, une stratégie d’investissement commence à se dessiner. Étant débutant j’aimerais connaître votre avis sur celle-ci.

Je précise que j’habite en région parisienne et dispose d’un patrimoine conséquent pour mon âge (150k €). De plus, pour des raisons de statut (voir loi du 20 avril sur la déontologie des fonctionnaires) je ne peux faire que très peu d’opérations d’achat revente dans l’immédiat (je pourrai en faire plus dans 4ans). J’espère donc faire croître mon capital grâce à de très bons rendements locatifs et éventuellement des plus values dans 4/5 ans. Enfin, je m’oriente vers des immeubles de rapport que je mettrais en gestion locative par une agence et ma banque est d’accord pour me prêter avec un très bon taux.

J’explique donc mon raisonnement: De ce que j’ai compris, les prix sont très très hauts dans les secteurs prisés comme Paris et sa banlieue chic, même si on observe une légère baisse depuis quelques années. Cela rend les bons rendements locatifs difficiles à dénicher. De plus, une explosion de la bulle immobilière anéantirait tout espoir de plus value dans 5 ans, voire créerait des moins values.

Je voudrais donc me tourner vers des endroits où les prix ont déjà dégonflé. Cela garantirait de meilleurs rendement et minimiserait énormément le risque de moins value à long terme. Je suppose de plus que les montants des loyers fluctue beaucoup moins que les prix en cas de crise.
La banlieue parisienne pauvre est un exemple de secteur où les prix sont maintenant bas et ont déjà dégonflé. Les biens sont cependant de mauvaise qualité et les risques d’impayés et de dégradation nombreux.

Je pense donc me tourner vers des immeubles de meilleure qualité, dans des villes plus jolies, avec des habitants peut-être peu fortunés mais pas difficiles comme en banlieue sensible. Pour trouver cela sans qu’on repasse à des prix "bulles" je compte prospecter en province proche de Paris.

Je m’intéresse en ce moment à la Picardie, région qui répond à tous les critères précédemment énoncés. Je cherche des biens très proches des gares (environ 45min en train pour aller à Paris). L’idéal serait des immeubles à rénover.

On trouve beaucoup d’immeubles à soi disant 9% de renta nette à Amiens, Beauvais, Compiègne. J’avoue que ça m’étonne un peu. Qu’est ce qui justifie selon vous de telle rentabilité dans ces villes? Est ce un élément qui montrerait qu’il y a potentiellement quelque chose dans le potage qui ne devrait pas s’y trouver ?
Que pensez vous de ma stratégie pour éviter la bulle?
Est ce que comme je le pense les loyers ont des chances très faibles de crasher?
Le fait des choisir des immeubles très proches des centre-villes/gares dans des villes certes moyennement attractives me permet-il d’espérer une valorisation au moins correcte de mon bien et de mes loyers à long terme (en couplant cela au fait que j’espère que les prix dans ces villes sont déjà à un minimum)?
Que pensez vous de l’Oise comme région pour investir? De meilleurs endroits répondant aux critères que j’ai énoncés?

Je sais que c’est long et qu’il y a beaucoup de questions, je vous remercie donc par avance pour les conseils et renseignements que vous pourrez me donner.

Message édité par l’équipe de modération (26/09/2016 03h22) :
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Mots-clés : conseil, immobilier, stratégie