Benben33 [33] : étude de cas immobilier (appartement T2 de 53m²)

Quelques remarques :
   - Avez-vous vraiment déjà une vrai offre d’une banque pour prêter sur 25 ans à 2% TAEG (assurance et tous frais inclus), ce qui correspond à vos 53777€ empruntés pour 228€/mois remboursé ? Si vous passiez sur 20 ans (avec un taux plus bas en conséquence), quel serait l’impact ?
   - Comment vous êtes-vous assuré de l’existence d’une solide demande locative, à ce niveau de loyer, et de sa pérennité (pour les 25 ans à venir) ?  Croire sur parole le vendeur ou l’agent immobilier ne suffit pas……
   - Savez-vous pourquoi "l’état souhaite se retirer et dès qu’un locataire quitte son logement" et en avez-vous tiré toutes les conséquences (quelle est la typologie des locataires actuels, combien paient-ils de loyer, cette population de locataires est-elle susceptible d’évoluer, etc.) ?

DDtee a écrit :

L’état est-il bon gestionnaire de la copropriété ?

L’état liquidant ces biens, n’a t’il pas envie de couper dans les coûts ? (donc de ne plus entretenir la copro)

Si vous empruntez sur 20 ans, vous allez payez sur la totalité du crédit 4603,8€ d’intérêts en moins.
Sachant que sur 20 ans vous payez 11377,2€ d’intérêts, en passant sur 25 ans, le coût cumulé des intérêts augmente de plus de 40% par rapport au coût sur 20 ans.
Tout ça pour 460€ à sortir en plus par an, ne pouvez-vous pas faire quelques extras au travail avec comme objectif d’augmenter vos revenus de cette somme, chaque année? Ou faire les vendanges 2 week-end par an? Si votre partenaire vous suit, un seul week-end suffit

Benben33 a écrit :

JD’après l’agent immobilier, (…)

Monsieur 11% vous a raconté une jolie fable, voyez qu’il la justifie sa comm’.

Benben33 a écrit :

Lorsque le dernier appartement sera vendu, il faudra créer une copropriété.

Vous avez parlé tout du long de vos posts de la copropriété, mais elle n’existe pas et il faudra la créer ?

La loi de 1965 sur les copropriété stipule qu’il y a forcément une copropriété dès lors qu’au moins deux personnes différentes sont propriétaires de lots dans un immeuble. A moins que l’Etat ne respecte pas la loi, il y a déjà une copropriété.

Par ailleurs, l’Etat qui construit des logements et les revend ensuite, je ne connais pas. Je ne connais pas tout, hein, mais l’explication me paraît trop simpliste.

Je vous suggère de bien vous documenter sur cet immeuble, par exemple :
- année de construction
- à qui appartient-il vraiment, pour la partie dite "Etat" ? L’Etat en direct, ou plutôt la commune, ou que sais-je ?
- qui le gère ? Même si c’est l’Etat, il y a forcément un service gestionnaire. Qui, la Préfecture, la DDT ?
- Les propriétaires privés sont-ils pleinement propriétaires de leurs lots ? Pas de bail emphytéotique ou autre subtilité ?
- qui est le syndic ?
etc.

Le langage des agents immobiliers…

"véritable maison de poupée" = minuscule
" ambiance cocooning" = plafond à 1.8 m
" besoin d’un petit coup de peinture" = sérieux ravalement nécessaire

les mots sont vendeurs. donc hors de question de parler d’HLM, de logements sociaux.
Ne jamais refroidir l’acheteur potentiel !

Cela vous fera une bonne expérience, et surtout un achat malheureux sur les bras en moins!

Je me suis rendu dans une agence ADIL de mon département pour avoir des renseignements supplémentaires.

D’après la personne que j’ai rencontré, il n’y a pas de généralités sur les conditions de mise en place d’un locataire dans le cadre d’une vente d’un logement social. Tout dépend du bailleur social et de ce qu’il décide de faire. Voici la logique:
- Soit le logement est vendu en dessous du prix de l’estimation du service des domaines, alors en contrepartie le loyer est plafonné
- Soit le logement est vendu au prix et il n’y a pas de restrictions

C’est auprès du bailleur social qu’il faut se renseigner pour savoir ce qu’ils souhaitent faire de l’immeuble: favoriser la mixité sociale ou pas.

Dans mon cas, j’ai effectivement signé un bon de visite, ce qui m’engage à continuer avec l’agence immobilière. Je vais continuer d’avancer sur ce dossier, en décortiquant tous les documents auxquels j’ai droit.

Le point sensible étant les travaux à prévoir sur l’immeuble dans les années à venir, car le bailleur social étant majoritaire, il peut voter ce qu’il veut.

Cordialement,
Benoît.

J’ai avancé sur ce projet, ce bien continu de m’intéresser et j’aimerais aller au bout des choses pour comprendre et apprendre.

L’annonce fictive a fonctionné, j’ai eu une dizaine de mails de personnes ayant des revenus convenables.

J’ai reçu le rapport de diagnostic de l’appartement: quelques anomalies électriques et gaz ont été signalées, mais rien de bloquant: absence de différentiel 30mA, absence de terre sur les prises électriques du salon et de la chambre, prises électriques sans obturateurs, etc. Pour ce qui est du gaz, il manque l’amenée et la sortie d’air obligatoires dans la cuisine (chaudière + plaques de cuisson), elles ont pu être rebouchées par les précédents locataires.

Nous préférons anticiper les dépenses liées à cette chaudière qui date de 1990 (compter entre 4k€ et 5k€ pour une chaudière neuve) et donc nous prévoyons de la retirer pour la remplacer par un chauffe-eau et 4 radiateurs électriques (< 1000€).

Nous avons également reçu l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété, rien à signaler.
Il nous reste à examiner la liste des travaux effectués les 5 dernières années (et ceux à prévoir). Nous attendons de recevoir les comptes rendus des dernières AG.

Nous avons en mains la promesse d’achat. Nous sommes étonnés que les conditions suspensives (obtention d’un prêt d’un montant X au taux Y, etc.) apparaissent déjà dans ce document sachant que nous n’avons pas terminés de chiffrer avec précision le montant des travaux à emprunter. Ces conditions doivent apparaître sur le compromis, mais à ce stade du projet je trouve ça étonnant.

Aussi, nous avons revu nos estimations de travaux à la hausse: budget maximum de 8400€ pour sols, murs, cuisine, SDB, chauffe-eau, chauffages. Le budget est gonflé et nous pensons nous en sortir pour moins que ça en utilisant les promotions, les ventes privées et en ayant des proches dans le commerce bénéficiant de réductions.

Récapitulatif:
Coût du bien (FAI) : 44500€
Frais de notaire : 2277€
Travaux : 8400€
Total : 55177€

Nous envisageons à présent de le louer à 460€ HC : l’estimation de l’agence immobilière sera déterminante.
À ce propos, faut-il faire estimer le loyer par plusieurs agences ? Avant ou après travaux ? Sachant que les banques ont besoin de ces informations pour prêter.

Sur le papier, nous sommes sur une rentabilité brute de 10%.
En enlevant : TF, charges copropriété, assurances PNO et impayés et en comptant 250€/an de dépenses non-prévues, la rentabilité nette est de 7%. Sur le papier, l’investissement semble correct et envisageable.

Les simulations de financement me donnent des mensualités de 273€ (55177€ à 1.76%).
Si on s’amuse à calculer le cash-flow avant impôts: ((460 * 12) - (273 * 12) - (772 - 515) - 711 - 384 - 250) / 12 = 54€/mois.
On a tendance à croire que l’investissement est rentable.

Sauf que, je suis tombé sur ce fil de discussion permettant rapidement de voir si un investissement s’auto-finance. Je ne compte pas les assurances, ni les charges courantes dans le calcul pour simplifier.

Loyers net (TF, copropriété) : 4553€
Formule TMI 14% : 1.418 * 273 * 12 = 4645€

L’investissement ne semble pas s’auto-financer (sans compter assurances et dépenses courantes). À partir de la troisième année, ma trésorerie courante après impôts est négative. Sachant qu’aujourd’hui nous ne payons pas d’impôts (frais réels importants pour ma part, prime pour l’emploi puis période de chômage pour ma partenaire). Investir dans cet appartement nous coûterait à partir de la 3ième année et jusqu’à la fin du crédit. A moins de continuer à investir et de créer à chaque fois un déficit.

Par contre, il est possible de faire du Borloo ancien intermédiaire sur cet appartement : il est situé dans une ville en zone B2 (8.75€/m² à faire confirmer par l’ANAH).
Ce qui nous donne un loyer maximal à ne pas dépasser de: 53 * 8.75 = 464€. Nous sommes à la limite, mais ça passe. Le plafond de ressources pour une personne seule est de 27,1k€ et 36,2k€ pour un couple. C’est correct et ça peu couvrir 3x le montant du loyer (important pour l’assurance loyers impayés).

J’avoue avoir du mal à calculer le supplément d’impôt et n’arrive pas à retomber sur les données des différents simulateurs (ADIL, rendementlocatif.com, …) :

Revenus nets du couple (2 parts) : 26600€
TMI : 14%
Revenus foncier brut : 5520€
Intérêts la 3ième année : 870€

Si je veux calculer le supplément d’impôts que nous apporterait cet appartement:
Impôts sans Borloo : (5520 - 870) * 0.295 = 1372€
Impôts avec Borloo : ((5520 * 0.7) - 870) * 0.295 = 883€

Est-ce que mon raisonnement est bon où suis-je à côté de la plaque ?

Désolé pour ce long récit,
Merci,

Benben33 a écrit :

Si je veux calculer le supplément d’impôts que nous apporterait cet appartement:
Impôts sans Borloo : (5520 - 870) * 0.295 = 1372€
Impôts avec Borloo : ((5520 * 0.7) - 870) * 0.295 = 883€

Est-ce que mon raisonnement est bon où suis-je à côté de la plaque ?

Vous êtes doublement à côté de la plaque :
1) Le Borloo a vécu, il devrait être remplacé par un dispositif "Cosse" assez nettement différent.
2) Le calcul des impôts ne se fait pas comme ça :
au réel :
Impôts sans Borloo : (5520 - 870 - autres charges déductibles(TF, assurances, charges copro bailleur, travaux etc.) * 0.295 =
au micro-foncier :
Impôts sans Borloo : 5520*0.7 * 0.295 =

Sachant que vous avez des travaux et des charges diverses, le réel est probablement le plus intéressant. Encore faut-il bien lister les charges déductibles et les déduire effectivement. Là vous vous faites peur avec des impôts trop élevés parce que vous n’avez pas déduit toutes les charges.

Si vous voulez vraiment simuler le revenu et les impôts, faites-vous un calcul excel où vous détaillerez chaque année en reportant le tableau d’amortissement tel que vous pouvez l’obtenir par exemple sur meilleur taux.com. Avec un calcul détaillé année par année, vous pouvez même faire apparaître l’effet des travaux initiaux et autres frais non récurrents (frais d’emprunt notamment).