Jeanyves1987 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour à tous,

Je souhaiterais avoir vos conseils sur ma situation. Je prospecte des immeubles en Guadeloupe depuis maintenant 1 an et demi sans jamais trouver la perle rare; ah si, une fois mais je n’avais pas les meilleures conditions pour contracter un prêt immobilier. En tout cas, depuis les choses ont changé, et heureusement d’ailleurs.
Il s’avère que j’ai trouvé un immeuble à Gosier (pour ce qui connaissent) à 5 min à pied de la plage. C’est une zone relativement touristique avec la présence de nombreux hôtels. L’immeuble en lui même est composée de 3 appartements :
- à l’étage, un T4 duplex (avec vue mer), loué 700 euros
- au rdc, un studio, loué 470 Euros
- au rdc, un T1 bis, loué 560 Euros

Le prix de vente de l’immeuble est de 260000 Euros, le propriétaire quant à lui,  n’est pas très pressé de vendre et a clairement stipulé le fait que le prix est quasi-ferme.

Les stratégies que j’envisage pour l’acquisition du bien sont les suivantes :

- première stratégie : acheter l’immeuble (le haut) en résidence principale pour m’y loger moi et famille dans le T4 et utiliser les loyers du rdc (1030Euros) pour payer le crédit.

- deuxième stratégie : acheter l’immeuble et augmenter le loyer des occupants du T4 à 900Euros. Pourquoi ? car ces occupants ont bénéficier d’un rabais de 200Euros sur leur loyer de la part du propriétaire car ils étaient censé racheter l’immeuble. Malheureusement pour eux, leur banque n’a pas suivie. Le cas échéant, changer de locataire et mettre le nouveau loyer à 900 Euros afin d’augmenter la rentabilité.

Donc j’ai plusieurs questions:
- Que pensez-vous du rendement brut (sans négociation à l’heure actuelle) de 7.84%
- Pensez-vous que ma 1ère stratégie est applicable ?
- Est-ce un projet viable ?
- Beaucoup d’investisseurs préconisent le fait d’acheter des biens immobiliers avec des travaux, devrais-je plutôt cibler ce type de biens ?

Mes objectifs:
- Me loger rapidement dans un coin et un logement sympa, puis quitter l’appartement dans 2/3 ans max…
- Mes locations paient mon crédit immobilier, voir dégager du cash flow

Bon à savoir :
- Revenu actuel : 1600e net
- J’une une aversion au risque et préfère clairement privilégier des biens déjà occupés. (je pense aussi que cela rassurerait le banquier)

En vous remerciant de m’avoir lu,

Message édité par l’équipe de modération (16/12/2016 10h28) :
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Mots-clés : conseils, guadeloupe, immeuble, immobilier, rentabilité