SCPI investissant dans des hôtels : Aestiam Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels…

WhiteTiger · #26

Le plus gros problème me semble être que cette SCPI est trés jeune et manque de fait de diversification. Ca me semble donc encore plus spéculatif en démembrement.

leo92 · #27

Effectivement seulement 3 actifs après 2 ans d’existence je vais patienter et m’orienter vers mon contrat d’assurance vie MPL

Canyonneur75 · #28

Bonsoir

Le BT3 de Foncia Cap Hergimmo est disponible.

Distribution : 3,12 Euros - idem T2 2018 - -0,06 par rapport à T3 2017
TOF : 100 %

L’augmentation du prix de la part a conduit à une collecte moins forte qu’en 2017 (52760 nouvelles parts contre 99 641).

Pas d’investissement au cours du trimestre. Deux investissements sont annoncés au cours du T4 2018.

La trésorerie a du passer d’environ 10 M€ (dont 7 M€ d’emprunt) au 31/12/2017 à 24 M€ au 30/09.

Les loyers ont du mal à couvrir la distribution : 1853 k€ de loyers au 30/09 vs 1717 k€ de distribution (évaluée en prenant le nombre de parts 2 trimestres plus tôt, soit le 30/09 pour la distribution du premier trimestre et ainsi de suite - ce qui conduit à une sous évaluation compte tenu du délai d’entrée en jouissance).

Canyonneur

Edit : lien corrigé…merci !

Dernière modification par Canyonneur75 (06/11/2018 22h35)

rocambole · #29

Votre lien n’est pas le BT3

thegambler · #30

Bonsoir

Passage chez BFMBUSINESS du co fondateur d’ATREAM

La vie immo: Comment investir dans l’immobilier touristique ? - 20/12

Ystava · #31

Nouvelle SCPI à suivre dans le secteur immo. Je trouve son positionnement pertinent.

Atream lance une nouvelle SCPI, Pierre Altitude
8 octobre 2018/par Frédéric Tixier

Atream, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier hôtelier européen, élargit sa gamme de SCPI spécialisée. Pierre Altitude est dédiée à l’immobilier locatif dans le secteur du tourisme de montagne. L’ouverture à la commercialisation (1 000 € d’investissement minimal) débutera le 15 octobre prochain.

Source : Atream lance une nouvelle SCPI, Pierre Altitude

ArnvaldIngofson · #32

Je dirais positionnement original.
Mais l’immobilier à la montagne c’est :
. beaucoup de charges (chauffage, etc.)
. beaucoup de travaux pour entretenir des immeubles dans un environnement difficile
. des immeubles qui datent, plus aux normes et au goût du jour (les studios cabines chers aux architectes des années 80)
. le réchauffement climatique, il faut se limiter aux stations de haute altitude ou équipées de canons à neige.

A voir, mais sceptique sur le rendement …

Ystava · #33

Merci pour ces éléments de critique. Il est vrai que l’on ne pense pas immédiatement à toutes les contraintes posées par le rude climat montagnard.

Je contre-balance avec les arguments suivants.

En ce qui concerne les charges, les plus vieux immeubles sont en effet à éviter, ou alors il faut qu’une partie de leurs frais de rénovation puisse être déchargée sur le locataire.
A contrario, vu que les nouvelles normes de construction rendent les immeubles bien construits moins énergivores, les investissements dans ce genre de biens seraient autant souhaitables que payants sur le long terme.

De plus, le coût des panneaux solaires a bien baissé ces dernières années, de même que les panneaux convertissent l’énergie plus efficacement. Leur démocratisation en montagne, où ils fonctionnent apparemment bien, pourrait contribuer à davantage réduire les charges de fonctionnement.

En ce qui concerne la fréquentation :

Même si la France venait à s’appauvrir, on pourrait parier sur un flux touristique relativement constant grâce à l’enrichissement des pays émergents. Un partie de ces visites en provenance de l’étranger sera captée par les stations de ski.

Le réchauffement climatique est un réel problème et les canons à neige sont apparemment de plus en plus utilisés. Mais, autre conséquence de cette tendance, on pourrait s’attendre à ce que la technologie continue de progresser et réduise les coûts de l’enneigement artificiel.

*

J’ajoute que d’une manière générale, ce qui me fait préférer les SCPI d’hôtellerie, y compris celle-ci, est le fait qu’elles résisteront probablement mieux aux changements socio-économiques que les SCPI de commerces et surtout les SCPI de bureaux.

Dans 20 ans à peine les gens travailleront moins (automatisation + revenu de base) et leur travail sera davantage réalisé à leur domicile (progression du télétravail). La part du commerce sur Internet sera encore plus écrasante grâce aux livraisons robotisées par air et sur terre. Tout ceci devrait faire souffrir les SCPI sus-mentionnées, qui devront se séparer d’une partie de leur parc et/ou se reconvertir à grands frais.

Alors que l’hôtellerie devrait bénéficier de ces changements, grâce à l’augmentation de leur temps libre et aux trajets rendus moins pénibles par les voitures autonomes.

Surin · #34

Donner son point de vue c’est bien mais si l’on pouvait éviter de donner des prédictions à 20 ans ou tenter d’écrire l’avenir alors qu’il est à ce jour inconnu.
Aujourd’hui la voiture autonome n’existe pas, pas plus que les livraisons autonomes ou je ne sais quoi qui ne nécessite pas un cerveau humain pour la prise de décision et guidage.
Le télétravail on en parle depuis des dizaines d’année, c’est comme tout, le monde évolue mais les révolutions sont plus rares, de la même façon l’industrie souffre lentement mais surement, personne ne sais où tout cela se situera dans 10 ou 20 ans.

Restons factuels sur ces discussions svp, il y a 5 ans tout le monde conseillait d’investir dans le commerce parce que le bureau se portait mal, notamment à cause du télétravail.
Aujourd’hui c’est l’inverse alors oui le secteur de l’hôtellerie est une alternative qui a toute sa place dans un portefeuille diversifié.

J’ajoute que c’est paradoxal de parler d’immeubles moins énergivores dans des stations qui ont besoin de produire toujours plus de neige artificielle. La neige artificielle reste couteuse à produire et favorise malheureusement le réchauffement climatique, il va être difficile d’utiliser l’argument "écologique" pour défendre l’investissement dans ces SCPI.

Ystava · #35

Votre réaction me laisse réellement perplexe. Je ne vois absolument pas où est le problème à se projeter en partant de la réalité actuelle. Il me semble que c’est la base de l’investissement. Mais je peux me tromper.

Ceci dit, vous avez raison de souligner que l’utilisation soutenue de la neige artificielle pourrait heurter les personnes sensibles à l’écologie. Les médias pourraient décider de faire de la publicité à ces sensibilités, ce qui pourrait temporairement mettre à mal les stations de ski. Mais même en ayant un écologiste au pouvoir, il serait difficile de remettre en cause l’utilisation des canons à neige tant l’activité des stations est importante pour le tissu économique des régions montagnardes.

WhiteTiger · #36

Je vous donne d’accord, Ystava. Il faut bien 20 ans pour se projeter dans ce type d’investissement car rien n’est en faveur de ce type d’achat à CT ou même à MT.

La loi montage empêche toute construction neuve ou presque, il faut donc faire avec le parc existant. Cela aurait du faire monter les prix; pourtant il y a eu une forte baisse ces dernières années (baisse constante de 2008 à 2015). Mais le problème n’est pas là. Il y a des studios cabine à vendre par des particuliers qui trouvent difficilement preneur (même à des prix beaucoup moins élevé que le prix d’acquisition, il y a 20 ans).

Le rendement de ce type d’investissement est quasiment nul, du fait des charges élevées et d’une location saisonnière. Le seul intérêt que je vois de ce genre d’investissement est que cela permet d’obtenir le statut fiscal LMNP, et viser la niche fiscal Censi-Bouvard.

Alors, monter une SCPI "hotellière" qui va permettre de "refourguer" à bon prix une bonne partie de ce que plus personne ne veut acheter (et louer) … il faut vraiment y croire !

Et ce ne sont pas les canon à neige ou les panneaux solaires qui vont y changer quelques chose.

Canyonneur75 · #37

Bonsoir,

Le BT4 de Foncia Cap Hergimmo est disponible.

Distribution : 3,12 Euros - idem T3 2018 - -0,06 par rapport à T4 2017
TOF : 100 %

La distribution 2018 s’élève à 12,36 € soit 0,12 € de moins qu’en 2017 pour un prix de la part de 265€.

Un investissement en fin de trimestre pour environ 11 M€, un hôtel de la chaine "Le roi soleil" dans les environs de Strasbourg, qualifié de "bien d’exception" par la directrice de Foncia Pierre Gestion, exploité par le même groupe que les 8 hôtels déjà détenus (à 40%) par la SCPI …

La trésorerie a du passer d’environ 10 M€ (dont 7 M€ d’emprunt) au 31/12/2017 à 18 M€ au 31/12/2018 si l’emprunt n’a pas été remboursé. La SCPI est donc sous investie.

Les loyers dépassent de peu la distribution : 655 k€ de loyers encaissés au T4 contre 595 k€ de distribution au minimum(évaluée en prenant le nombre de parts 2 trimestres plus tôt, soit le 30/06 ce qui conduit à une sous évaluation compte tenu du délai d’entrée en jouissance).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (05/02/2019 07h03)

WhiteTiger · #38

Canyonneur75 a écrit :
La trésorerie a du passer d’environ 10 M€ (dont 7 M€ d’emprunt) au 31/12/2017 à 18 M€ au 31/12 si l’emprunt n’a pas été remboursé. La SCPI est donc sous investie.

Ce doit être ce sous-investissement qui explique la trés légère baisse de dividende.

Canyonneur75 · #39

Bonsoir,

Le BT1 de Foncia Cap Hergimmo est disponible.

Distribution : 3 Euros - idem T1 2019
TOF : 100 %

La trésorerie a du passer d’environ 18 M€ (dont 7 M€ d’emprunt) au 31/12/2018 à 20 M€ au 31/03/2019 si l’emprunt n’a pas été remboursé. La SCPI est donc toujours sous investie.

Annonce d’un investissement à proximité de l’aéroport de Genève au cours de T2 2019.

Canyonneur

EDIT : je suis associé de cette SCPI

Dernière modification par Canyonneur75 (25/04/2019 18h57)

Surin · #40

Je vois que la valeur de réalisation est de 59 364 457,19 € au 31/12/2018, pourtant la Valeur d’expertise des immeubles HD n’est "que" de 50 640 540,00 €.
Comment expliquer cet écart ? La trésorerie ?

Canyonneur75 · #41

Bonsoir
L’écart de 9 millions entre la valeur de réalisation et la valeur du patrimoine est cohérent avec mon estimation de la trésorerie nette de 11 millions. Le rapport annuel 2018 permettra en tout état de cause de vérifier ce point.
Canyonneur

rocambole · #42

Un peu amateur le BTI avec des XX/XXX/XXX et première phrase deuxième mot une coquille "Au 31 mars 2018"… Le minimum aurait été de se relire au moins 1 fois

GoodbyLenine · #43

En lisant le rapport annuel 2018 (disponible ici), j’ai tiqué sur le tableau (p17) des résultats par part :

En effet, selon ce tableau, le résultat 2018 par part serait en forte baisse (10.91€ contre 13.65€ en 2017).

Mais ce tableau est assez incohérent : par part, la SCPI aurait distribué en 2018 plus que le résultat net (12.36€ vs 10.91€) tout en dotant le RAN de 1.19€/part.

Je sais bien qu’une collecte importante (en 2018, cette SCPI a collecté 18.86 M€, alors qu’elle avait collecté avant 46.23 M€) peut rendre les chiffres par part un peu incohérents. Je sais aussi que cette SCPI a fiat voté (comme pas mal d’autres) le fait qu’une partie de la prime sur les nouvelles parts est utilisée pour abonder le RAN (ce qui peut expliquer l’augementation du RAN). Mais là, ça me semble vraiment trop incohérent… et il manque vraiment une explication de la société de gestion (et comm eje n’assisteras pas à l’AG, je ne pourrais pas y poser une question à ce propos).

Canyonneur75 · #44

Bonjour,

1 - Il y a manifestement une erreur dans le tableau de la page 17 : il convient de lire -1,19 euros.
En effet :
- le tableau de la page 5 du rapport 2018 donne un report à nouveau (après affectation du résultat) de 0,43 euros contre 1,62 euros dans le rapport 2017.
- il est indiqué en bas de page 15 que le report à nouveau après affectation s’élève à 110 344,72 euros pour 257 235 parts au 31/12 (tableau page 7 du rapport), soit 0,429 € par part.
- il convient de garder à l’esprit que la note 2.7 page 26 et le tableau d’analyse de la variation des capitaux propres, page 21, donnent le report à nouveau avant affectation du résultat.

2 - Il y au moins une autre erreur dans le rapport :
Il est indiqué page 11 que "la valeur expertisée de chacun des immeubles figure dans le tableau intitulé "présentation du patrimoine", alors que la liste des immeubles page 25 ne donne que la valeur immobilisée. La liste détaillée (avec valeur expertisée et loyers) qui figurait en pages 17 et 18 du rapport 2017 a disparu…
Pour mémoire, une erreur dans les statuts 2017 a été détectée (voir messages 23 et 24 de cette file).

3 - La baisse importante du résultat par part s’explique de la façon suivante :
- les loyers ont évolué de 1,94 m€ à 2,51 m€ (page 11) entre 2017 et 2018 soit +29% alors que le nombre de parts en jouissance est passé de 119 765 (page 19 du rapport 2017) à 207 062 (page 17 du rapport 2018) soit + 73%… Ces chiffres confirment les produits par part dans la première ligne du tableau page 17.
- la SCPI est restée sous investie toute l’année : 10,7 m€ de trésorerie au 31/12/2017 (page 21 du rapport 2018 et page 15 du rapport 2017), remboursement anticipé de l’emprunt de 7 m€ début mai 2018 (note 3.8 page 27), collecte de 18,9 m€ en 2018 (page 18 du rapport), investissement de 11 m€ le 14 décembre 2018, 7,7 m€ de trésorerie au 31/12/2018 (pages 15 et 21 du rapport 2018).

4 - La situation risque de perdurer en 2019 : 778 k€ quittancés au 1er trimestre (source BT1) pour au moins 243517 parts en jouissance (nombre de parts au 30/09), soit 3,20 euros de revenu brut par part pour 3 euros de distribution…

5 - On peut donc s’interroger sur la politique de collecte de la SCPI.

6 - Le rendement AEM du nouvel investissement peut être estimé à 5,7 % malgré les cachoteries de la société de gestion (voir point 2) en comparant les loyers encaissés au 3ème trimestre 2018 (avant l’achat) et ceux encaissés au 1er trimestre 2019 (621 vs 778 k€)… en retrait par rapport aux autres hôtels de la même chaine acquis en 2017 (6,10%).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (28/05/2019 08h17)

Audacesfortunajuvat · #45

Je viens de m’apercevoir qu’ Atream Hotel vient d’être référencée dans les contrats d’assurance Spirica avec des frais d’investissement de 8.5% et versement de 100% des loyers. A mon avis pas très intéressant car pas de crédit d’impôts sur les investissements fait à l’étranger de cette SCPI.

WhiteTiger · #46

Il n’y a pas que l’intérêt du crédit d’impôt. Cette SCPI peut être déjà intéressante en terme de diversification…

Audacesfortunajuvat · #47

Je parle de l’intérêt de la placer dans une assurance vie. Sinon oui elle est intéressante pour diversifier et par la stabilité de ses revenus, mais hors AV

eg972 · #48

OK pour le crédit d’impôt
Mais (c’est un exemple) pour 10000 euros versés, 9150 euros servent à l’achat de 10.16667 parts.
En 2018, ces parts ont été rémunérées à hauteur de 45.96 euros (sans prise en compte de la réintégration de l’impôt étranger).
La rémunération a donc été de 467,26 euros soit un rendement de 4,67%.
Légèrement mieux qu’un fonds Euros pour ma part.

Dernière modification par eg972 (05/07/2019 11h16)

WhiteTiger · #49

Oui, il faut arrêter de se focaliser sur les impôts… quoique l’intérêt des AV est pour beaucoup un cadre fiscal avantageux…

Et on peut aussi penser diversification dans le cadre d’une AV !

Audacesfortunajuvat · #50

Pour info de la mettre en AV c’est une perte de presque 10% du dividende sans compter les frais de gestions à 0.5%
un taux de rendement prévisionnel de 4,61% en 2019 (vs 4,60% en 2018). A noter qu’il s’agit d’un dividende net. « Après réintégration de l’impôt à acquitter à l’étranger par Atream Hôtels et ses filiales, le DVM brut équivalent atteindrait 5,09% », précise la société de gestion.
D’ailleurs les frais de gestions chez Spirica coutent plus cher que les 0.5% puisque ils sont prélevés sur des unités de compte sur lesquelles, par exemple les SCPI il y a eu des frais de souscription.

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