Portefeuille de SCPI de Malolechat

Beau chat !
Par contre je n’aurais pas appelé un animal aussi gaffeur "Gaston".

Malolechat, mon fils et moi trouvons votre chat très mignon et très beau. Nous aimerions bien le caresser car nous aussi nous adorons les chats (dixit les propos de mon fils …) 😉. Mais contrairement à vous nous n’avons pas de chat à la maison …

Rouh, le ptit chatchou coquin, il veut travailler avec papa c’est pour ca .

On a pour projet de trouver un petit copain a gaston, on aimerait un main coon, pas facile a trouver, car ils partent comme des petits pains dans le coin !

C’est toujours intéressant de lire les échanges de cette file, et en particulier sur la composante optimisation des CF via l’usufruit, même si on la "gestation" du projet est longue …

J’ai l’impression qu’on est sur un travail purement théorique, car Malolechat n’a pas de garantie à proposer à la banque pour un credit pour acheter de l’usufruit et je ne vois pas une banque prêter pour de l’usufruit sans garantie. Déjà prêter pour de l’usufruit, c’est compliqué, alors sans garantie…. Est ce déjà arrivé à un des membres qui nous lit ?

Je pense que vous devriez lancer la phase 1 (PP pour 600K) dans les meilleurs délais, votre offre me semblait compétitive, je ne sais pas où vous en êtes de votre discussion sur le nantissement de 100K ?

Vous verrez pour la phase 2 ensuite …

cat a écrit :

Malolechat a écrit :

Donc si je comprends bien dans ma simulation je dois garder le 5,4% de dvm pour l’us.

En tout cas, c’est la distribution qui est cohérente avec la clé à 42% sur 15 ans proposée par Corum.

Bien entendu, sur le papier le tout US est le plus avantageux mais :
* il y aura forcément des contreparties à apporter concernant le prêt pour l’US car on ne vous nantira pas l’usufruit (trop illiquide) et vous ne pourrez pas avoir d’organisme de cautionnement type crédit logement.
* le choix pour l’US semble sensiblement plus restreint, en particulier dès que les durées s’allongent (c’est normalement un placement de trésorerie pas un placement long terme).

Si vous disposez de trésorerie résiduelle, je me répète mais je pense qu’il ne faut pas prendre que de l’US, en investissant par exemple dans des foncières cotées :
* le TRI brut long terme n’a honnêtement pas grand chose à envier à celui de l’US;
* le produit est "beaucoup" plus liquide;
* le choix est "nettement" plus élevé : la diversification de vos placements n’en sera que meilleure ce qui pourrait rendre les investissements de la société plus robuste.

Vous pouvez également envisager de diversifier en prenant tout autre produit d’investissement (obligations/actions/produits dérivées). Votre choix sera bien entendu beaucoup plus large qu’en AV ou en PEA.

Cat vous avez raison d’un point de vue théorique. Mais est-il raisonnable de considérer un DVM de 5,4% sur une durée aussi longue (15ans) ? On peut raisonnablement  craindre que le DVM soit plus faible à l’avenir ce qui remet en cause considérablement l’opération. Il ne faut pas oublier que 15ans c’est quasiment  le double de la durée moyenne des baux de la SCPI CORUM.

Si l’emprunt pour acquérir de l’US est conditionné à la constitution d’un collateral, pourquoi ne pas envisager carrement la constitution d’une societe civile patrimoniale et un emprunt de longue durée pour acquérir des actions : grandes capitalisations  mais egalment des scpi et fonciéres cotées. On minimiserai le risque me semble t-il .

C’est une de mes pistes de reflexion. J’en ai une autre : emprunter sans sci pour acquerir des scpi ayant fortement investi à l’ étranger (vu la faible fiscalité la sci perd beaucoup de ses avantages et on évite les problématique de fiscalité en cas de sortie du cash et celles liées austatut de fonctionnaire).

Cat, je vous rejoins sur le risque modéré de baisse du DVM mais uniquement pour des scpi à capital fixe.

Pour les SCPI à capital variable, les nouveaux baux ont tendance à être conclus à des conditions moins avantageuses pour les Scpi (franchise de loyers etc …). Les loyers des secteurs prime ont des taux de rendement faibles. Pour générer du rendement il faut investir dans des locaux moins bien situés donc potentiellement plus risqués (quid du renouvellement, de la capacité à fideliser le locataire si la zone est peu dynamique, …). Cette situation est particulièrement  problématique pour les SCPI qui font face à de fortes souscriptions. Pour ces raisons, afin de réduire ce risque de baisse tendancielle du Dvm (hors impact de la hausse du prix des parts), à mon humble avis , je n’investirai en US que sur des durées assez réduites et inférieures ou égales à la durée moyenne des baux de la SCPI concernée.

Concernant la possibilité d’emprunter pour acheter via une SCP des actions, je m’étais renseigné il y a plusieurs mois (pour voir) auprès de la BPE via ma conseillère particulier auprès de la banque postale. Le financement semblait possible sous réserve de fournir un collatéral (assurance vie, bien immobilier non grevé d’une sureté, etc …). On arrivait grosso modo à la situation suivante , par exemple :
- bien donné en garantie : valeur 100
-prêt accordé : 60.
Ensuite sur 60 40 % devait être bloqué sur une Avie (donc 24)et le reste pouvait être investi en actions (soit 36).
Je ne garantis pas l’exactitude des proportions mentionnées ci-dessus je les donne de tête. La constitution d’une scp n’était pas un préalable obligatoire. Par contre je n’ai pas d’information sur les taux pratiqués.

Pour la possibilité d’emprunter pour acquerir des scpi corum je ne sais pas,  je pense questionner également la Bpe à ce propos.

Je suis d’un naturel prudent peut -être trop … Mais on s’attendant au pire on ne peut pas être décu ….😁.

Bonsoir all,

Desolé pour l’absence, j’ai été pris par le petit, le travail et les copains/soleil/bbq.

Bref je rejoins tssm, c’est effectivement théorique…mais nous avons les 100k en cash pour nantir une av, et 150 en pea et 75 en av.

Le problème n’est pas la, c’est que je ne veux pas bloquer 100k sur un mauvais fonds euro d’une mauvaise av bancaire, ca grèverait mon tri. Quitte a devoir utiliser 100k autant les apporter dans le montage, autant placer son argent dans un investissement rentable.

Pour le moment il s’agissait de 100k nanti en av pour 600k en pp mais je ne sais pas ce que ca donnerait si je demandais par ex 400k en pp et 200k en us.

Evidemment si j’arrive a obtenir un prêt pour un montage qui s’autofinance a cash flow positif, le graal, alors je serais bcp plus enclin a bloquer 100k.

Avant de le demander au cmb j’ai tenté de faire un prévisionnel pour avoir un ordre d’idée. Vu mon niveau en mathématique, autant vous dire que c’est pas gagné mais je me lance quand même.

J’ai simplifié a l’extreme le montage volontairement et ai fait de grossiers arrondis :
1/ 200k epargne pierre dvm 5,97% pp
2/ 200k novapierre allemagne dvm 4,7% pp
3/ 200k corum dvm 5,4% us

J’ai fait les calculs pour chaque ligne :

1/ j’ai inclus les frais de création de sci 1360€ et de dossier 500€ et de gestion de la sci de 720€ et ca me donne :
- 225k de revenus fonciers
- 33,5k d’impôts
- 30€ d’apport mensuel

http://www.noelshack.com/2018-17-3-1524 … 5-2018.jpg

2/ j’ai retiré les frais et l’impôt ce qui donne :
- 180k de revenus fonciers
- 0 impots
- 70€ d’apport mensuel

http://www.noelshack.com/2018-17-3-1524 … 5-2018.jpg

3/ jai retiré les frais, j’ai pris l’impôt is au pro rata de l’allocation non étrangère soit 15% de 15% soit 2,25%, taux de 1,25% + 0,1% sur 15 ans :
- revenus fonciers = 200k/0,42*5,4%*15 (recettes) - 222439,44 (prêt + intérêts) = 163k
- impôt = 163k* 2,25% = 3,5k
- cash flow mensuel = 600€

http://www.noelshack.com/2018-17-3-1524 … 5-2018.jpg

Soit 1+2+3 :
- cash flow mensuel = 600-30-70= 500€
- impot mensuel = (33,5+3,5k)/12/15= 125€

Il manque une donnée, l’amortissement de l’usufruit mensuel soit 200k/12/15=1100€/mois

1100-125= 1000€/mois, cela veut il dire que je pourrais avoir 1000€ d’impot par mois en plus ou un cashflow de 1500€, j’en payerais toujours 0 ?

Dans ce cas la autant rajouter 200k de pp dans le montage non ?

Si les calculs / raisonnements sont faux, ce qui ne m’étonnerait pas, merci de me le dire.

Mon comptable est d’accord de me faire un prévisionnel propre a présenter au cmb, mais quand il aura du temps soit apres la période de decla d’impôts.

J’enverrais une demande de financement de ce montage au cmb qu’avec votre aval!

Dernière modification par Malolechat (25/04/2018 22h47)

Ce serait un comble que la banque refuse de nantir un (bon) contrat AV de sa filiale en ligne (Fortuneo).
(…. sachant que la mienne, faisant partie de CM11-CIC, avec qui le CMB a certains contentieux, l’a accepté sans difficulté particulière).

A la lecture de tous vos messages, j’ai moi aussi la nette impression qu’il est plus que temps de finaliser le "deal" avec CMB, en négociant les derniers aspects résiduels, en étant pragmatique et quitte à ne pas avoir l’idéal que vous semblez rechercher, plutôt que peaufiner un prévisionnel (qui de toute manière ne sera pas l’image de la réalité à venir, dont la précision extrême n’est sans doute PAS IMPORTANT pour la banque pour vous accorder le prêt), et de passer à la "pratique" (débloquer le prêt, acheter les parts de SCPI, etc.).   

Un prévisionnel est utile surtout pour vous, pour faciliter votre suivi/pilotage de l’activité une fois lancée. Il sera à réajuster au fur et à mesure que vous découvrirez des écarts avec la réalité (soit des différences sur les recettes et charges de l’activité, soit des aspects que vous n’aviez pas correctement anticipés).

Il me semble que l’US est amortissable dans toute société à l’IS.

En nom propre vous ne pourrez pas amortir l’US. En vertu de quoi voudriez-vous amortir ?

Brièvement sur Novapierre Allemagne, pour un particulier :
* vous perdez la déductibilité des intérêts d’emprunt;
* vous ne payez pas de prélèvements sociaux mais votre ir n’est pas annulé mais réduit (voir la file dédié sur le forum).

Bien à vous,
cat