Portefeuille de SCPI de Malolechat

Oui je pense aussi effectivement, je vais donc tout de suite y réfléchir.

Le choix en US est certes plus restreint mais rien n’empêche de réinvestir en PP. Je vais commencer avec corum, puis je diversifierais en d’autres US et si je ne trouve rien de satisfaisant je prendrai de la PP.

L’impact de la baisse de corum peu affecter le cash flow attendu. Pour que les associés puissent soutenir le projet j’ai estimé un montant max d’effort mensuel au compte courant supportable. J’ai calculé ce montant de la facon suivante 600k de pp a 3% de dvm nécessite un apport mensuel en CCA = 1200€ soit moins de 10% des revenus net du foyer. Je trouve ca raisonnable.

La garantie est un sujet plus délicat. Premièrement je souhaite que ma femme et mes héritiers n’aient rien a supporter. Deuxièmement aurais je besoin de mes pea peame pleins dans les 15 prochaines années ? Aucune idée. J’avoue ne pas voir a quoi ils pourraient me servir pour le moment d’autant plus que je vais alimenter mensuellement mes AV et CTO qui me semblent plus facile a utiliser en cas de besoin, peut être me trompe je ? Et puis en cas de besoin il y a toujours, l’épargne de sécurité, la possibilité d’emprunter et dans 10 ans j’aurais remboursé la moitié du prêt de ma maison…bref a moi de décider en âme et conscience quel placement et quel montant je suis prêt a bloquer pendant 15 ans. Les 225k des pea et pea pme sont des enveloppes capitalisantes que j’ai envie de laisser travailler pendant ma phase de vie de capitalisation. Le seul hic est que je ne pourrais a priori plus faire le move (risqué?) de parisien qui est de casser ses pea dans le creux d’un krach pour en ouvrir de nouveaux et profiter pleinement de ce meilleur placement.

Le placement US n’est pas liquide. La, je ne comprends pas qu’elles peuvent en être les conséquences…

Pour le moment, je vais déjà essayer de voir combien d’US je peux obtenir avec mes pea, et reverrai ma copie ensuite.

Dernière modification par Malolechat (28/05/2018 13h40)

A la décharge de Malo j’ai mis environ 7 mois entre la première reflexion et l’investissement, mais oui par contre je parle bien de l’investissement.

Et c’est aussi parceque j’ai épluché pas mal de SCPI sur le marché et fils de discussion sur le forum.

Mais je me suis concentré sur un montage plus simple (PP).

Ca a été la même pour moi chez BPE mais d’après cat le CMB semble être un as de l’execution (dans son cas ca ne lui a pris que quelques semaines de mémoire)

Les simulations sont interessantes pour comprendre le mécanisme, les risques et les impacts quand les paramètres bougent. Mais les chiffres de vos simu sont par construction faux (car ils vont bouger) donc à quoi bon paufiner des calculs de facon aussi précise ?

Bonsoir,

Pour le moment je ne sais même pas si le cmb va m’accorder l’achat d’US faute de garantie.

J’ai envoyé ce jour un mail complet acceptant 300k de nantissement d’av, pea, pea pme, pour de l’us.

Le temps que la cgp le lise, qu’elle l’envoit a la direction des engagements, que la direction lui réponde et qu’elle me reponde…se passera 1 mois. C’est le delai actuels de nos échanges. 

A chaque mail je lui propose de se rencontrer a son bureau ou au resto, je ne travaille pas les lundi, mardi, vendredi et peux me liberer le jeudi aprem, a defaut elle peut me joindre quand elle veut par téléphone…malgré ces efforts ca n’avance pas plus vite et je l’accepte.

J’ai déjà trouvé l’avocat fiscaliste et le prix de la création de la scp, pour le moment je patiente !

Non vous achetez 600k de SCPI et vous aurez le dividende calculé sur la base des ces 600k frais inclus.
Ce n’est que si vous les revendez que vous ne toucherez que la valeur de retrait soit 600k - et plus ou moins si la valeur de part varie - moins les frais, de 7 à 13% selon les SCPI.

Ahh merci, c’est bien ce que j’avais lu, d’ailleurs le commercial de corum me l’avait bien reexpliqué.

C’est moi qui n’ait pas su expliquer a mon comptable.

Pour l’écriture des lignes, ca ne me semble pas insurmontable quand je vous lis.

Je liste au fur et a mesure les discussions qui en traitent notamment sur l’amortissement de l’usufruit, les intérêts d’emprunts déductibles, la fiscalité des scpi internationales.

Si j’y arrive il y arrivera…mais j’avoue m’être fait la même réflexion.

J’aurais préféré qu’il connaisse déjà ca plutôt que de le découvrir en même temps que moi !

J’ai retrouvé l’article, merci pour votre aide :

SCPI : clarification sur les frais (de gestion annuel, d’achat/vente)

Dernière modification par Malolechat (05/06/2018 13h03)

Vous pourrez bien récupérer l’argent apporté en compte courant d’associé sans impôt (c’est une dette de la SCI envers vous, et vos associés n’ont aucune raison d’en récupérer une partie). Vous pourrez même percevoir des intérêts (imposables comme d’autres revenus financiers) (Pour ce faire, mieux vaut formaliser une "convention de CCA"), intérêts comptabilisés comme des charges, donc qui feront diminuer le résultat de la SCI (fiscalement seulement jusqu’à un taux limité, voir ici).
Par contre, les fruits générés par ce cash apporté en CCA seront à priori à partager entre tous les associés de la SCI en proportion de leur parts (si vous ne voulez pas partager, ne faites pas une société avec des associés !).

Si la SCI peut emprunter plus grâce à des garanties apportées par un associé, je doute que cet associé puisse être rémunéré pour la garantie apportée.

En ce qui concerne le choix "apporter les 75k en pea et nantir les parts pour acheter a credit, ou les apporter au compte courant des associés pour acheter comptant" :
En apportant au PEA et en nantissant (En pratique, veillez à ce que ça ne vous empêche pas de réaliser des opérations sur le PEA sans avoir à demander à chaque fois la permission à la banque), vous escomptez gagner à long terme au niveau du PEA (avec une variance importante à court terme) et gagner un peu avec l’US (financé par crédit bancaire) via la SCI (gain partagé avec vos associés). 
En apportant en CCA, vous vous assurez un gain modique avec les intérêts du CCA, et escomptez gagner un peu plus avec l’US (financé par le CCA) via la SCI (gain partagé avec vos associés).
Le choix dépend de vos objectifs et de vos anticipations… En pratique, à votre place, j’essaierais d’obtenir l’emprunt bancaire le plus gros possible, quitte à nantir un PEA mieux garni. 

Les associés peuvent certes apporter du cash en CCA quand ils veulent. Mais faire des apports différents en CCA pourraient poser problèmes si chaque associé veut gérer ses sous juste pour lui (quid si un des associés veux récupérer son CCA et que la SCI n’a pas le cash, ou si plusieurs associés veulent le récupérer et que la SCI n’a pas assez de cash, etc.). Il ne sera aussi pas commode de faire des investissements en US pour de petits montants (pour ma part, je refuse de faire pour moins de 10 k€, et je suis réticent en dessous de 25 k€, cf paperasse et complexité du suivi ensuite, pour gain trop faible).

Soyez pragmatique, et ne restez pas bloqué sur un ratio PP/US. Dans quelques années, vous pourriez même choisir de distribuer un dividende aux associés… Votre SCI sera un peu une "tirelire", que vous pourrez alimenter (apport en CCA), dont vous pourrez retirer du cash (retrait de CCA, quand la SCI a du cash, sans impôt; dividende avec impôts; rémunération du gérant avec impôts voire cotisations sociales), que vous gérerez en accord avec vos associés, et que vous ferez éventuellement fructifier plus vite grâce à des emprunts bancaires.

Il n’y a pas de "montant limite de scpi en pp dans une sci", mais je pense qu’effectivement "il mieux en avoir 3 de 600k qu’une de 1,8M" et même alors 9 de 200k… Pour ma part j’ai défini qu’aucune SCPI ne devrait dépasser 30% du montant total immobilisé et/ou des distributions annuelles dans mes SCI, et je n’en ai que deux qui dépassent 10% (J’en ai une vingtaine en tout, mais ce nombre va diminuer avec la fin de certains US, sachant que je sais mieux à présent dans quelles SCPI je ne veux plus investir, et que j’ai aussi investi dans des SIIC).

Bonjour,

Merci pour la clarté de vos réponses qui sont rassurantes et pleines de bon sens.

Evidemment, si je monte cette scp c’est d’abord pour faire 50/50 avec ma femme puis pour nos enfants.

Pour que la scp dégage un CF+ je suis prêt a nantir des garanties sans en attendre plus en retour !

Par contre si j’apportais seul 75k de ma poche en cca je trouve normal que c’est moi qui les récupère. Par contre je serais content de partager avec ma femme le fruit de cet apport.

Mais ca ne sera pas le cas car je vais suivre ma 1ere intuition et préférer emprunter le max par nantissement de pea, déjà pour faire travailler les pea. Une fois plein je n’aurai plus tellement a m’en occupper étant lazy, a part quelques rééquilibrages / arbitrages. Ca sera un souci en moins. Et je vais pouvoir profiter de la réouverture d’independance et expansion.

Reste ces quelques questions :

- "Convention cca", "cca mme, cca mr", j’imagine que je verrais ca avec l’avocat fiscaliste qui creera la scp ?

Pourquoi plusieurs scp plutot qu’une ?

Faut il faire un pret par scp ? Moi je pensais au plafond des 15% de l’IS et une par enfant pour la transmission, mais 20 j’imagine qu’il y a une reflexion plus poussée ?!

Est il possible de nantir les pea en externe et de conserver la liberté des choix des opcvm ? Dépend des banques ?

Quel ratio peut on attendre nantissement pea/pret ? 1 ? 0,5 ? Dépend des banques ? Des opcvm ?

Dernière modification par Malolechat (06/06/2018 16h42)

Malo, quand je disais CCA M. et CCA Mme, c’est juste que vous devez produire des justificatifs de deux flux distincts d’argent pour chacun des associés (s’ils ne le sont pas, genre paiement des frais de création de la SCI sur le compte joint, il faudra proposer une répartition).

Pour la convention de CCA, si vous avez un spécialiste sous la main, interrogez le.

L’intérêt de faire plusieurs SCP est d’abord de garder chacune au taux réduit d’IS. Il faudra faire un prêt par SCP (sauf "peut-être" avec des montages plus complexes : une holding qui chapeaute l’ensemble et qui emprunte pour réinjecter l’argent dans les SCP?).

A mon avis, si vous voulez conserver une gestion "libre" du PEA, il vaut mieux qu’il soit dans la banque qui prête. A l’extérieur c’est sûrement possible mais pour toute intervention, il faudra vraisemblablement en référer la banque qui vous prête.

Le ratio dépend de beaucoup de choses. Au téléphone, j’avais posé la question à la CGP du CMB concernant le nantissement du PEA, elle me disait que le ratio pour le PEA était à peu près de 1 euro nanti pour 1 euro emprunté (je ne suis pas allé plus loin dans ces considérations car nous n’avions pas les montants requis et c’était pour de l’achat en PP).

Pour ma part je pense que la clé sur 15 ans est la pire. Elle est en tout cas moins bonne que sur 20 ou 10 ans. Mieux vaut privilégier la 10 ans.
Je trouve la clé sur 5 ans pas pire que la 3 ans. Après il faut faire des simulations.
Pour le reste je n’ai pas d’avis, si ce n’est que Corum présente un risque non négligeable en cas de vacance et qu’une clé longue en US fait davantage peser ce risque.

Avez-vous choisi Corum indépendamment de la qualité de son patrimoine ?

Au temps pour moi, je suis habituellement nu-propriétaire et me mettais dans la position du NP. Donc ce que je dis confirme en fait l’intérêt de vos clés pour l’US, après il faut trouver les contreparties sur ces durées.

Vos critères de sélection sont restrictifs je trouve. L’argument de la liquidité ne me convainc pas, elle n’est pas plus liquide que n’importe quelle autre SCPI à capital variable ayant une forte collecte. Ca ne durera pas éternellement.

Edit question bête: Quel est l’intérêt de la liquidité pour acheter de l’usufruit ?

@Surin : bonne question concernant la liquidité, aucune idée, et pas vraiment un critère de sélection.

Trop restrictif dans ma sélection vous avez raison, je regarde également le tri, le tof, le ran et l’avis/sélection des forumeurs. Mais j’apprends tous les jours et suis prêt à écouter vos recommandations.

@gbl : bonjour, un bon point pour le 15 ans, on pourrait rajouter les mensualités plus supportables pour les associés en cas de baisse du dvm.
Néanmoins un différé du prêt de 6 mois partiel a été négocié (oralement, idéalement total pour justement le délai de jouissance.

Dernière modification par Malolechat (23/06/2018 21h36)