Portefeuille de SCPI de Malolechat

Je sais même pas pourquoi on parle de ca, ce n’est pas un sujet.

On m’a demandé une AG pour contracter l’emprunt (alors que normalement pas besoin), certains le demandent d’autre pas, c’est à leur interprétation des statuts de toute manière ca va plus vite de leur donner le papier qu’ils veulent que d’argumenter et de perdre deux semaines.

On peut aussi vous en demander une pour ouvrir un CTO par exemple.

A deux en couple c’est très simple de pondre un papier d’AGO ou d’AGE il suffit d’avoir les modèles et les signatures au format électronique…

Pierrot une répartition inégale peut se justifier pour un sujet de déséquilibre entre M et MMe sur les revenus et apports (et ainsi leurs situations respectives), spécialement en séparation de biens.

Dans le cas de Malo, en effet, cela ne se justifie pas par cet argument.

Pierrot31 je vous rejoins totalement.
Neanmoins, outre les situations des conjoints qui pourraient expliquer une repartition inegalitaire il y a également une histoire familiale qui peut être assez différente à ce sujet.

Ce n’est pas un problème : montez la SCI, achetez les SCPI et vous trouverez le comptable qui veut bien s’occuper du boulot ensuite (même si c’est un poil plus cher).
Si vraiment vous ne trouvez pas, je vous mets en contact avec le mien (ce sera à distance mais je suis persuadé qu’il fera le travail).

Bien à vous,
cat

Évidemment ça arrive en plein milieu des vacances scolaires moment où je suis débordé de travail et n’ai pas une seule seconde à moi. Et après on part une semaine en suede avec madame.

Bref je pense faire la sci avec mon notaire dès que possible et vais prendre votre comptable cat, ça me rassurera dans un premier temps.

Bien que j’aurais préféré un cabinet, a brest-meme, d’expert comptable + avocat fiscaliste et droit des sociétés pour être entouré comme le préconise crown et envisager une holding à terme mais on verra ça plus tard.
j’ai trouvé ça :

Les services du groupe | OUEST CONSEILS - Expert Comptable Commissaire aux comptes - Quimper Brest Lorient Vannes Auray
-> cabinet seulement d’expert comptable, ne sait pas faire ce montage mais serait d’accord, pas de devis, pas d’avocat mais propose d’en rencontrer un a mes frais…contact pas terril’ avec mr ec.

Expertise Comptable, conseil, employeurs - Cerfrance
-> cabinet ec + avocat fiscaliste et en droit des sociétés, en attente de rdv.

IGAM Expertise comptable
-> idem en mode associatif en attente de rdv avec mme avocat fiscaliste et bon contact avec mme l’ec par tel. (je préfère les femmes au travail, je les trouve plus rigoureuse et plus compétente comme il est prouvé pour les sociétés de gestion d’opcvm, elles ont des meilleurs résultats, cf william higgons, #audrey bacrot)

Expert comptable BREST - Cabinet d’expertise comptable In Extenso Bretagne - In Extenso
-> Cabinet comptable seul, va se renseigner avec un cabinet d’avocat fiscaliste avec qui ils travaillent en externe.

En attendant j’ai demandé des explications écrites à fiducial. J’ai demandé également s’ils accepteraient de s’occupper de la compta si j’avais du 100% fr même si ça n’est pas ce que je souhaite…et tant qu’a faire des contacts de cabinet.

Dernière modification par Malolechat (25/10/2018 16h45)

A titre indicatif je partage le portefeuille que j’envisage pour faire la derniere tranche scpi :

immorente    20,0%
Ep pierre             6,0%
Novapierre ALL    26,0%
Foncia CapH    20,0%
Effimo 1            28,0%

Ouest conseils : plusieurs amis chez eux (Lorient), sans souci .

ps : je n’ai aucun compte chez eux , aucun lien pro avec cette société.

immorente       25,9%
Ep pierre         9,3%
Novapierre ALL  7,7%
pierval sante   30,6%
Foncia CapH    4,3%
Cristal rente    7,8%
Effimo 1        14,4%

Je n’inclus aucun élément qui n’est pas encore fait.

Concernant les "pépites" que vous citez, à ma connaissance personne ici (ou peut etre 1 personne ?) n’a jamais réussi à acquérir des SCPi à capital fixe avec emprunt, c’est très difficile.

Par contre rien ne m’empêche d’arbitrer dans le temps.

Avec 30% pour la première ligne dans une SCPI santé et 250k sur 7 scpi je ne le trouve pas vraiment "concentré" mais bon…

D’autre part comme déjà expliqué, il faut rester à minima dans la liste de la banque… je pensais que vous aviez suivi mon fil, vous avez oublié ?

si vous arrivez à le faire je veux bien la recette, car même le CMB à priori ne l’autorise pas.

CMB ne propose pas du foncia CapH immo mais je vais voir si je peux y arriver. C’est la seule non listée.

Pour ma part le différé max autorisé à la BPE est de 6 mois (et c’est déjà beaucoup) donc cela fait court pour acheter du K fixe. D’autre part vous ne savez pas le volume ni la quantité à obtenir, c’est réellement complexe même si pas infaisable surement.

J’ai laissé tomber foncière remusat

Sur les lignes de mon ptf je n’ai pas fait de la diversification à tout prix, et si je n’ai pas plus de lignes c’est que j’ai estimé que les autres scpi proposées étaient pas top

Selon mon humble analyse malo, mais cela est mon humble avis subjectif, vous avez déjà bien négocié, vous ne pouvez pas tout avoir donc lancez vous !

Personnellement, j’en ai acheté à crédit des SCPI à capital fixe. Cela a été assez pénible en revanche.
J’avais jeté mon dévolu sur Actipierre 1 et 3. Actipierre 3 a été exécuté à la première confrontation. Actipierre 1, j’ai jeté l’éponge à la 4ème.

Pour Actipierre 1, le soucis est que à crédit la banque envoie les fonds directement à la société de gestion. Donc le mois 1, autant dire que c’était mort car votre prix d’exécution est basé sur le prix de part (pas optimal car choisi très en amont du mois d’exécution pour que la banque verse les fonds) et c’est dur de le changer pour le premier mois. Le mois 2, je me suis bougé la veille comme Surin. Je me suis fait doubler. Même technique le mois 3 en rallongeant de ma poche pour être le premier. Doubler encore. Le mois 4 était l’avant dernier mois du trimestre. J’ai rallongé encore mais je ne pouvais pas me placer. Mon ordre est apparu 2 jours avant exécution. J’ai rien eu.

Bref, en gros, j’avais mangé 4 mois des 6 mois de différé. Je devais agir. J’ai donc remplacé Actipierre 1 par Actipierre 3 et une à capital variable. A savoir que le tranfert des fonds entre Actipierre 1 et 3 ne peut pas se faire en interne à la SdG, cela doit repasser par votre compte. Donc perte de temps énorme…

La morale est qu’avec un délai de 6 mois sur une SCPI fixe en pleine envolé, c’est compliqué. Si vous êtes loin de Paris, c’est encore plus compliqué car vous ne pourrez pas venir le dernier jour pour poser le papier.

Ne pas négliger également le projet total. Actipierre 1 m’a pris beaucoup de temps et le switch c’est fait au moment de l’augmentation de part de la SCPI à capital variable de remplacement mais également une augmentation du prix de la part sur les US que javais choisi en parallèle. Beaucoup d’échange mail et téléphone pour s’assurer que tout soit exécuté avant l’augmentation.

Je n’ai pas le même retour d’expérience :
Actuellement ce que j’ai dit se maintient, Actipierre 2 et 3, Capiforce Pierre, Cifocoma et Cifocoma 2 sont achetables au prix de ce qui est en vente dans le carnet d’ordre et vous avez 99% de chances que votre ordre soit exécuté car les parts en vente le sont depuis au moins 6 ou 12 mois.
A savoir que ces SCPI illiquides le seront peut-être encore dans 10 ans, on n’en sait rien, je récuse le terme "pépite", quand on investit dedans il faut en être bien conscient.
Pour ma part aucun problème pour transférer les fonds d’une Actipierre à l’autre sur simple demande à la SG cette année.
De plus je dois être le plus éloigné de tous et j’ai pu faire intervenir un coursier sans difficulté, cela nécessite une organisation au préalable et c’est mieux si l’on connait du monde à Paris mais rien d’impossible.