Portefeuille de SCPI de Malolechat

M.erci à tous,

Corrigez moi si je me trompe mais voici ce que je comprends si prêt = 600k, madame assurée à 100%, décès monsieur :

Bénéfice exceptionnel = 170k a remboursé sur 5 ans soit 34k / an.

Recettes = (400k + 200k / 0,4) * 5% = 45k

Impôt = (45k - 1k comptable - 14k amortissement us) * 15% = 5k

Ce qui donne un CF annuel en cas de décès avec les rendements suivants de :
- 5% = 45-34-5 = 6k
- 4% = 36-34-3 = -1k
- 3% = 27-34-2= -9k

Avec 140k d’us et 50k de pp de scpi étrangère ça fait 400k * 5% de recettes non imposable en France ce qui donne impôt = (45-20-14-1) * 15% = 1,5k

Et les CF suivants :
- 5% = 10k
- 4% = 5k
- 3% = 0

Voici mes conclusions:

1/ si j’ai ce montant de scpi internationales et que dans la semaine suivant la signature je décède ET les rendements chutent de 5 à 3%, pendant 5 ans la sci sera à CF = 0.

2/ si par prudence je ne prends pas de scpi internationales, dans le pire des cas (3%), ma femme devra apporter au CCA 750€/mois.

3/ si je prévois 50k de capital décès avec ma prévoyance, l’impot restant ne sera plus de 170 mais de 120k et à 3% sur 5 ans ça donne 27-24-2= +1k, soit l’autofinancement.

Le raisonnement est il bon ?

Je viens d’avoir paref qui me dit ne pas s’occuper de la vente d’us et m’a mis en contact avec un commercial de scpi-invest.fr qui m’a dit avoir seulement du 10 ans comme plus longue durée pour novapierre allemagne et interpierre.

Je viens d’avoir un CGP de la française qui m’a dit que l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt seraient à l’interprétation des services fiscaux et que c’était par conséquent risqué, notamment les scpi corum qu’il a qualifié de madoff. Pour leurs clients, la française recommande la prudence et de prendre des scpi aux investissements français et non étrangers. Même s’il confirme qu’il n’y a actuellement pas de texte interdisant de le faire.

Ça n’est pas la première société a me tenir ce discours sur les scpi étrangères et sur corum. Ça fait réfléchir, d’autant que mon EC me l’a tenu également, j’attends toujours la réponse de l’avocat fiscaliste de fiducial.

Le bénéfice exceptionnel est de 600k mais l’impot a payer est bien cf le calcul de Skarklash d’environ 170k étalé sur 5 ans, non ?

Quoiqu’il arrive ça n’est pas un drame si je prends de l’usufruit « français », Vendôme, épargne pierre, cristal rente…feront parfaitement l’affaire.

Mais je suis d’accord que cette liberté  de pouvoir choisir moi même l’usufruit permet de diversifier les sdg et l’allocation géographique de scpi auxquelles je n’ai pas accès avec le cmb.

Quid de la clause séquestre arrêt musel ?
La banque semble la refuser mais je reposerai la question à mon rdv de cet après-midi.

Quid de l’assurance homme clé proposé par roudoudou et tssm ?
Déconseillée par ma courtière qui recommande plutôt de majorer le capital décès de ma prévoyance. Pourquoi ? Je ne sais pas. Peut être touche t’elle une meilleure commission avec la prévoyance ?

De manière générale, le raisonnement de Malolechat (dans son message #626) me semble se tenir, même s’il y aurait à y redire dans le détail (en particulier : la base imposable ne tiendra pas compte du montant des recettes, mais la quote-part du résultat des SCPI).

De même, je ne pense pas qu’en cas de décès de Malo (événement assez peu probable), le problème principal de son épouse serait l’IS à payer sur le remboursement réalisé par son assurance décès. Et il n’y aurait pas de réel problème de cashflow dans cette situation, car il serait de toute façon possible de vendre des parts de SCPI détenues en PP (les garanties données sur les emprunts ne seront plus nécessaires, l’emprunt ayant été remboursé par l’assurance), et l’éventuel (premier) paiement d’IS associé n’intervenant pas avant l’année suivante. Pour ma part, je n’ai pas mis en place de stratégie complexe supposée éviter ce genre de souci.

Malolechat a écrit :

Je viens d’avoir un CGP de la française qui m’a dit que l’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt seraient à l’interprétation des services fiscaux et que c’était par conséquent risqué, notamment les scpi corum qu’il a qualifié de madoff. Pour leurs clients, la française recommande la prudence et de prendre des scpi aux investissements français et non étrangers. Même s’il confirme qu’il n’y a actuellement pas de texte interdisant de le faire.

Ça n’est pas la première société a me tenir ce discours sur les scpi étrangères et sur corum. Ça fait réfléchir, d’autant que mon EC me l’a tenu également, j’attends toujours la réponse de l’avocat fiscaliste de fiducial.

Il y a pas mal de SCPI gérées par La Française qui … se sont mises (depuis quelques années) à investir à l’étranger. Et idem pour pas mal d’autres sociétés de gestion de SCPI, y compris les principales, qui annoncent parfois viser 25% du patrimoine de leurs SCPI hors de France, donc concentrent leurs investissements actuels sur l’étranger (sachant que le marché de l’immobilier à l’étranger n’est pas homogène, pas plus qu’en France…).

A votre avis, quand vous commercialisez des produits bien installés sur un marché, qui affichent des rendements vers 4.0% ou 4.5% (y compris certaines SCPI de La Française avec un marché secondaire "bloqué"), comment réagiriez-vous à l’arrivée (depuis 6 années maintenant…) sur le marché d’un autre produit (que vous ne pouvez pas commercialiser) affichant un rendement actuel au dessus de 6% et avec quelques innovations (que vos produits ne savent pas répliquer) ?
N’oubliez quand même pas que le rendement actuel d’une SCPI (qui est basé sur des loyers effectivement encaissés, et pas sur du vent, avec certification par un CaC entre autres), n’est pas assuré pour l’avenir : il pourrait varier, donc éventuellement baisser, ceci pour n’importe quelle SCPI (et pour celles de La Française, il a plutôt pas mal baissé ces dernières années).

Dans le cas de Madoff, l’argent des clients était prétendument investi dans des actifs qui n’existaient pas dans la réalité. Est-ce le cas avec ce produit que ce commercial qualifie de "Madoff" ?

Synthèse : le "CGP" que vous avez eu au téléphone semble s’est décrédibilisé tout seul, et/ou vous a pris pour un débutant ne connaissant pas les SCPI et facilement influençable…

cat a écrit :

* l’IS est payé sur ses revenus fonciers étrangers même s’il est prélevé par une autre état que la France. Une convention fiscale entre la France et cet autre état indique comment traiter ces revenus pour éviter la double imposition.

Il n’y a pas d’IS payé sur les revenus foncier étrangers. Mais il y a bien une imposition sur ces revenus, qui est payée à l’étranger.

Les conventions fiscales indiquent (celles avec tous les pays où des SCPI ont investis, et même quelques autres que j’ai consultées) que les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est localisé le bien immobilier concerné, et prévoient un mécanisme pour éviter une double imposition lorsque l’associé est fiscalement résident en France. Si l’associé est une personne physique, ce mécanisme est plus ou moins compliqué. Si c’est une personne morale, le mécanisme est simple : les revenus fonciers de source étrangère sont simplement retirés du résultat fiscal servant de base au calcul de l’IS.

Malolechat a écrit :

Quoiqu’il arrive ça n’est pas un drame si je prends de l’usufruit « français », Vendôme, épargne pierre, cristal rente…feront parfaitement l’affaire.

Qu’est-ce qui vous fait croire que ces SCPI n’investiront pas bientôt …. à l’étranger ?
Il y a au moins une de ces SCPI (Epargne Pierre) qui a modifié ses statuts pour pouvoir le faire..

Peut-être. Mais une telle évolution me semble fort peu probable, car 
    1) Il y a une logique certaine, à ce que les revenus issus d’un bien immobilier situé dans un pays X soient imposés dans ce pays X, et pas dans le pays Y de résidence fiscale du propriétaire du bien. (cf souveraineté de chaque pays, et possibilité d’identifier le propriétaire, etc.).   
    2) Modifier ceci nécessiterait la renégociation de moultes conventions fiscales (qui décrivent un traitement très différent des revenus fonciers -attachés à un territoire- et des revenus mobiliers -non attachés à un territoire-). Ça impacterait de très nombreuses sociétés à l’IS, ou groupes de sociétés, de taille bien plus importante que nos "petites" SCI IS (avec quelques risques que ces sociétés ne se délocalisent, car ce n’est pas par hasard qu’Unibail, pour ne prendre qu’un exemple, et ici d’une société dont l’immobilier est la principale activité, n’a pas son siège social en France…), sans vraiment pouvoir être justifié par une meilleure "justice fiscale".

Pour Pierval l’explication vient sans doute du fait qu’elle n’est pas gérée par La Française.

Pour ma part, je laisserai tomber LF opportunités immo et je resterai concentrer sur les 7 autres.

Pour le Crédit Mutuel Arkea il y a plus proche que Brest pour pas mal de gens ;-).

EDIT : votre dernière proposition est cohérente avec le fait que vous vouliez prendre à un moment uniquement Epargne Pierre, Novapierre Allemagne et Corum Origin, tout en y apportant un peu de diversification. Moi je dis pourquoi pas. Je note en passant que vous avez écarté Interpierre. Trop de Paref à votre goût?

Dernière modification par cat (20/10/2018 08h10)

Malo, je ne sais pas ce que voulez dire concernant Interpierre par "ils avaient perdu un locataire" mais il est clair que comme pour toute SCPI, il y a des locataires qui partent régulièrement.
Si vous hésitez entre une petite part de Patrimmo Commerce ou d’Interpierre, à votre place, j’opterai plutôt pour Interpierre (diversification supplémentaire et historique plus long sur lequel on peut mieux apprécier la gestion).

Concernant vos différents points :
1/ Personnellement et sans hésitation, je prendrai l’assurance proposée par la banque, c’est un plus cher mais :
* cela est plus simple;
* vous pouvez avoir la solution la plus appropriée (il me semble);
* et surtout, vous montrez votre confiance à vos interlocuteurs de la banque et vous gagnez en possibilité de négociation pour des investissements futurs (si cela fait partie des possibles).

2/ N’avez-vous pas demandé également de différé total?
J’avoue avoir pris un simple différé partiel de 6 mois et ne m’être pas posé plus de question. Donc, je n’ai pas vraiment d’avis sur la question.

3/ Je suis mal placé pour répondre : nous sommes à 50/50 avec mon épouse, tous les deux co-gérants.
Madame n’est pas franchement intéressée par le suivi de la société mais financièrement rien ne pourrait exister sans sa participation active : elle garantit le prêt et a fourni nettement plus de fonds à la société que moi par son CCA (chose qu’il m’est impossible de ré-équilibrer, à court terme du moins).
Nous aurions pu choisir tout autre autre répartition qui la favorisait (ma proposition initiale était plutôt 80/20) mais dans l’hypothèse la plus probable où cela servirait à notre retraite commune et/ou à notre progéniture une répartition 50/50 semblait le plus appropriée.

4/ Aucune info. Roudoudou, qui est associé, saura certainement vous renseigner.

En ce qui concerne Cristal Rente, j’ignore pourquoi la CMB a décidé de la retirer de sa liste. Mais je sais qu’il y a eu un conflit entre la société de gestion et le Conseil de Surveillance (lire par ex ceci), qui semble s’être soldé par l’éviction de la plupart des membres du CS. Ça ne m’inciterait  pas à y investir (d’autant que j’ai déjà eu affaire à l’ex-président du CS qui a été évincé, et considérerais avec suspicion que la société de gestion ait choisi de se débarrasser de lui).

En ce qui concerne votre dilemme "différé partiel 18 mois ou anticipation de 24 mois ?" ( qui reviennent à ne commencer à rembourser le capital que 18 ou 24 mois plus tard, et éventuellement à emprunter une somme un peu supérieure pour ne pas avoir à rembourser d’intérêts dans l’intervalle, en payant bien un peu plus d’ intérêts car on emprunte plus longtemps et un peu plus), comme l’objectif semble être d’emprunter sur la durée la plus longue afin d’assurer un cashflow favorable, et que le taux reste le même dans les 2 cas, je privilégierait le scénario maximisant l’emprunt*durée, c’est à dire anticipation 24 mois si j’ai bien compris. Mais la différence entre les deux reste faible.

En ce qui concerne les statuts, je suivrais la recommandation de l’avocate de fiducial ("seul gérant avec 51% des parts") qui me semble pragmatique et sans réels inconvénients.

En ce qui concerne Interpierre, si je me fie aux derniers bulletins trimestriels de T1 et T2/2018,  (j’ignore si un locataire important a donné congé depuis, le bulletin trimestriel qui sortira dans quelques jours en parlera peut-être, … ou pas), il y a eu en 2018 des congés de locataires représentant 12, 17, et 41 k€ de loyer annuels. Le rapport annuel 2017 indique un total de loyers encaissés de 5 M€ en 2017. Donc ces 3 congés représentent 1.4% des loyers de 2017, et ne justifient nullement de changer d’opinion sur la SCPI.

Mer.ci à tous les 3 c’est vraiment très aimable d’avoir pris le temps de répondre, comme toujours, de façon précise et complète, à mes nombreuses interrogations.

Grâce à votre aide je vais donc prendre les décisions suivantes qui me semblent les plus simples car j’avoue commencer à être las :

1/ délégation d’assurance emprunteur car ça n’a vraiment pas l’air de déranger le cmb + capital décès prévoyance car c’est ce qui semble arranger ma prévoyance et le cmb ou l’assurance homme clé qu’il faut prendre en plus de l’assurance emprunteur recommandé par tssm et roudoudou pour le bénéfice exceptionnel même si je ne comprends pas comment elle fonctionne en pratique. La sci assure un capital décès prédéfini correspondant à l’impot du bénéfice exceptionnel sur la tête du gérant en cas de décès ? Comme un capital décès prévoyance mais pris par la sci ? Dernière question, vous confirmez bien que j’ai le droit au plan juridique fiscal et comptable de prendre 100 et madame 0 pour l’assurance emprunteur même si on fait 51/49 de parts sociales et que nos revenus pro sont équivalents ?

2/ ils me disent qu’ils ne peuvent pas faire de différé total, je vais donc suivre gbl et prendre 24 mois d’anticipation pour allonger le prêt et générer le Max de cash-flow les 2 premières années.

3/ je vais faire 51/49 ça me permettra d’investir chaque année sans devoir faire une ag avec madame, c’est bien la contrainte que vous rencontrez cat ?

4/ concernant cristal rente ça peut rester une option de diversification d’usufruit fr si l’ec refusait les scpi étrangères.

5/ je vais remplacer patrimmo commerce par interpierre pour la diversification secteur sous réserve de ce que nous dira le bulletin.

Dernière modification par Malolechat (20/10/2018 15h44)

1/ ok

3/ Dans mon cas c’est moi qui apporte 100% des garanties, il aurait été même logique de faire 99/1, mais je souhaite offrir / partager ce patrimoine avec ma femme et à mes enfants. Ca serait une véritable contrainte pour elle de faire cette ag annuelle, au contraire ça l’arrange que je m’occupe de tout. Mais je comprends parfaitement votre situation.

Un point que je n’ai pas abordé est celui des scpi à capital fixe qui me semblent attrayantes notamment pour la pp plus que pour l’us, mais peut être me trompe je ? Par contre ça me semble plus contraignant pour en obtenir…pour le coup je crois que j’y reviendrais dans un 2ème temps…

Oui il y aura l’ag Annuelle avec l’ec pour valider les comptes et décider de ce qu’on fait du résultat report à nouveau ou mise en réserve. Peu compliqué sauf s’ils sont divorcés et que madame veut bloquer le projet pour x raisons…

Je parlais d’eviter a devoir faire une ag à chaque fois que je veux investir la trésorerie en us…

Malolechat a écrit :

Oui il y aura l’ag Annuelle avec l’ec pour valider les comptes et décider de ce qu’on fait du résultat report à nouveau ou mise en réserve. Peu compliqué sauf s’ils sont divorcés et que madame veut bloquer le projet pour x raisons…

Je parlais d’eviter a devoir faire une ag à chaque fois que je veux investir la trésorerie en us…

On est à 50/50 et je ne fais pas d’AG pour acheter de l’US….

Moi, je la fais devant word sur mon ordinateur. Ca coute 0 et me prend 15 minutes. La première année est un peu plus longue car il faut mettre le modele en place, mais ensuite, je fais un simple CC en changeant date et montant

Il vous faudra une décision d’AG pour votre investissement initial. Cela peut être en même temps que l’AG initiale qui vous nommera gérant

Parfait, pourriez vous me partager les modèles que vous utilisez ?