Gouna91 [91] : étude de cas immobilier

Bonjour
En fait je ne sais pas encore quel statut est le plus avantageux pour nous.
Mais c’est pas la première fois qu’on me dit ça
Je pense qu’il faut que je me renseigne un peu plus

Je ne suis pas d’accord avec vous Amoilyon. En quoi est-il indispensable de faire faire un bail par une personne tierce?
Si on veux se faire payer en cas de soucis du commerce on fait faire un bail par un notaire ( pour un peu près 200-300€ )
Sinon vous vous renseignez et vous les faites vous-même.
Sachant que le local sera forcément du foncier, ce n’est pas mieux de faire de la nue pour votre appartement avec une défiscalisation des travaux au réel?
Je suis d’accord que du meublé à cette taille a part de la colocation s’est risqué ( mais encore faut-il qu’il y ait de la demande).
Dommage pour le grenier. Vous vouliez acheter malgré le refus de la mairie car cela vous a descendu fortement votre rendement.

potterthekiller a écrit :

Je ne suis pas d’accord avec vous Amoilyon. En quoi est-il indispensable de faire faire un bail par une personne tierce?
Si on veux se faire payer en cas de soucis du commerce on fait faire un bail par un notaire ( pour un peu près 200-300€ )
Sinon vous vous renseignez et vous les faites vous-même.

Le risque est trop important pour faire un bail d’informations trouvées de ci et de là.
Pour le prix du bail notarié, offrez vous la tranquillité. Le bail commercial est conclu pour une longue période, à priori. Souvent le preneur en prend une partie en charge également. Je trouve, et c’est mon opinion, extrêmement risqué de faire un bail commercial soit même. Après, chacun fait ses choix et les assume.
Je suis plutôt du genre ceinture et bretelle, donc local avec un bon emplacement et un bail notarié commercial avec garants.

Je trouve également que tous les voyants sont au orange foncé voire au rouge :
- Rentabilité faible
- Incertitudes d’urbanisme et mairie peu encline à vous accompagner
- Commerce vide toujours très difficile à louer dans une petite commune
- Qualité intrinsèque du bien (mauvaise luminosité)

Il est sans doute encore temps de prendre du recul et peut-être de reconsidérer votre position.

Je reviens sur le local commercial.
Pourquoi le précédent locataire est parti, et a renoncé à vendre son droit au bail, ou son pas de porte ?
Votre rentabilité dépend beaucoup de celui-ci.

De même, vos appartements n’auront pas la même valeur s’il y a une profession médicale /para-médicale, une agence immobilière ou n’importe quel bureau par rapport à un bar ou une restauration rapide au dessus.
Quels sont les possibilités d’aménagement ?

Stinky a écrit :

Bonjour Gouna91, bravo pour votre investissement.

Par contre je vais faire mon rabat-joie, mais clairement votre investissement me paraît très risqué pour plusieurs raisons :

1/ 30k€ pour refaire 70m2, c’est beaucoup et à la fois peu. Cela va dépendre de vos compétences. A priori vous en avez et vous avez du temps. Pour l’avoir fait, cela rentre largement dans votre enveloppe (perso je chiffre 15k€ pour un 65m2 pour une rénovation complète en faisant tout moins même) mais je peux vous dire que refaire seul et entièrement un bien de 70m2 c’est long, très long, et pendant ce temps là les échéances tombent. N’oubliez pas de demander un différé partiel à votre banque.

2/ Votre rentabilité dépend essentiellement du local. Vous le dites vous-même, ce n’est pas facile à trouver. Êtes-vous sur que la zone où vous investissez est demandeuse ? Dans ma ville de 120k habitants, je vois des locaux rester des années sans trouver preneur, alors dans une ville de 15k…

3/ Clairement 2000€ de loyers en partant sur une hypothétique location du local pour un achat global à 316k€ soit 1550€ de mensualités à 1.7% on est très loin de l’affaire du siècle. Avez-vous les reins assez solides financièrement si le local ne se loue pas ? Une chose est sure, les banques ne vous suivront pas sur un autre projet car il est quasi-impossible que vous ayez un cash-flow positif (à moins de mettre un sacré apport). N’oubliez pas également les frais de garantie et les frais de dossier.

4/ Il n’y a aucune raison pour que la mairie vous accorde à l’avenir l’aménagement du grenier (si déjà elle refuse de faire 2 appartements dans 70m2…). Donc ne le prenez pas en compte dans vos calculs.

5/ Pas très lumineux… J’espère que vous pourrez créer un peu de lumière en rénovant le F3, car quand vous achetez, pensez à la revente également. Les biens peu lumineux sont difficiles à revendre.

6/ Prenez en compte la TF (à priori vous ignorez le montant !?), et 100€ d’assurance PNO pour un T3 et un local, cela me semble très peu. Partez minimum sur 250€ (et allez voir votre assurance pour connaître le montant).

Bref, tout cela pour dire que votre projet me semble très risqué. Je n’aime pas casser les rêves des gens mais vous semblez très novice dans l’investissement immobilier. Vu que vous avez les compétences dans le bâtiment, si j’étais vous, j’annulerai ce projet qui n’est pas du tout rentable au vu du risque ou alors je renégocierais fortement le prix. Commencez par un bien unique à rénover entièrement acheté à bas prix pour vous faire la main et surtout prenez le temps de vous former ! Lisez le parcours de certains membres : Philippe30, DDtee, Cricri77700

Bon courage malgré tout, en espérant que tout se passe bien pour vous mais des projets comme celui là, je les retrouve mis aux enchères et vendus pour 150k€ à des marchands de bien car les particuliers acquéreurs se sont mis gravement en difficultés en n’ayant pas assez préparé et étudié leur investissement.

Je suis d’accord avec Stinky et avec les autres personnes qui se sont prononcées ici.

Dans ce que je vois du profil de votre investissement, vous souhaitez vous lancer un challenge technique en faisant fructifier vos compétences pour la réfection d’un bien immobilier tout en étant proche de celui-ci pour y consacrer du temps et que ce soit logistiquement faisable. La cause est louable, la cible en revanche est problématique.

Sur un calcul purement financier, votre investissement vous revient à 315 k (hors notaire), et vos revenus sont de 2 k / mois sur 11 mois (calcul effectif avec 1 mois de vacances). Avec le PNO (qui est là encore très peu cher, il faudrait réaliser un calcul plus approfondi), vous arrivez à un total de 6,7 % brut.

Le calcul brut est important car vous avez encore des incertitudes importantes qui affecteront ce taux :
- La vacance locative pour le local commercial n’est pas à sous-estimer, 1 mois me semble peu (cf. post de Stinky) - Vous le dites vous-mêmes la recherche d’un locataire potentiel pour le local est difficile
- Quid des impôts locaux, notamment TF qui vont vous affecter ?
- Êtes-vous à l’aise avec le montant des travaux ?
- C’est votre premier investissement immobilier. votre projet est d’une complexité assez élevée au vu de votre expérience. C’est d’autant plus de risques de se prendre les pieds dans le tapis. Pour moi c’est l’argument essentiel.

Au global, il ne faudra pas trop vous mettre en tête et vous vendre à vous-même un taux de rentabilité de 6,7 % qui repose sur des calculs trop approximatifs et certainement loin du terrain.

Globalement, vous avez deux choix à mon sens :
1. Abandon du projet, si c’est encore possible et si les coûts sont relativement bas pour la sortie. Les arguments de Stinky mettent bien en évidence les difficultés.
2. Opter pour continuer, et à ce moment là, tenter de lever les incertitudes en vous entourant, ce qui impliquera des coûts supplémentaires à prévoir mais qui vous permettra de diminuer les risques. En ce sens, les conseils de Bernard2k sont toujours bienvenus sur le forum, de part la rigueur de ses analyses et sa connaissance du marché.

Bonne chance.

Je me permets de rebondir sur le local commercial, je n’interviendrai pas sur les habitations. Il représente une part importante des loyers que vous allez rentrer.
De plus, la nature même du commerce va influer sur le "style" de l’immeuble, et par là même, sur les locataires des appartements.

Outre les agents immobiliers, il vous faut prospecter les commerces au alentour pour connaître les loyers REELS qu’ils payent, et qu’est ce qui les fait choisir cet endroit plutôt qu’un autre. Le passage, la visibilité, l’accessibilité sont capitales pour un local commercial. S’il est sur un emplacement 1bis, voir 2, autant dire que le loyer diminue très rapidement, proportionnellement à la visibilité.
Il ne faut pas que vous partiez avec un " si je trouve un locataire à ce prix, alors le rendement est acceptable". Il faut le prendre dans l’autre bout : ce local mesure X m², il est visible depuis cet axe, il a un arrêt de métro/bus/transport en commun, il a un parking privatif/parking public gratuit/parking privé payant/place dans la rue payante (par ordre décroissant), il est ERP, alors le loyer est de X € et je peux le justifier quand je fais des visites.
Il vous vaut vendre ce local, et pour cela le présenter de façon la plus avantageuse possible.

" Une boulangerie à l’angle avec un pâtissier de renom, le marché sur la place 2 fois par semaine dont un dimanche, enseigne de supermarché en face, petits commerces dans la rue : bar, épicerie fine, traiteur, serrurier, tous les rez de chaussée sont commerciaux.- > quartier dynamique
Les personnes peuvent stationner sur la place, parking payant, sauf jour de marché. Énormément de piétons de passage pour les jours de marché. -> accessibilité
Possibilité de mettre de la publicité ( et donner les indications de la ville pour ce faire) -> marketing
Local complètement neuf, vous choisissez la couleur de la peinture -> Bon état, pas de travaux à faire, le locataire pose sa valise et commence son activité "
Et vous avez déjà 3 dossiers de locataire potentiels le premier jour de visite.

Donc vendez votre local. Quand on vous lit, on a pas envie de le visiter… Il faut être convaincu pour être convaincant.