Bonjour à tous,
Incité par Iqce, je poste mon expérience sur l’investissement locatif dans les garages.
Locatif en direct : 20 parkings/box : 290 K€, reste 180K€ à rembourser jusqu’à 2015_2030 selon les lots.
J’ai commencé par acheter un lot de 5 box en novembre 2010.
Depuis, j’ai majoritairement acheté des box, en lot dans la mesure du possible pour diminuer les frais de notaire.
Je préfère de loin les box à des parkings pour élargir la clientèle (voiture, voiture de collection, stockage…).
Concernant les prêts, j’ai tout emprunté à 110%, c’est à dire Prix d’achat + FN.
J’ai tout emprunté via ma banque CA Idf, qui m’a suivi à chaque fois, aussi bien pour 15-20K€ que pour 80K€.
Les taux vont de 3,15% à 1,8% hors assurance sur 12 et 15 ans.
Je m’arrangeais à chaque fois pour que les loyers couvrent l’emprunt et l’assurance.
Attention, toutes les banques ne financent pas le locatif pour des parkings, comme le Crédit Foncier et Boursorama.
Il est vrai qu’en tant que salarié, les discussions avec les banques sont plus faciles. Ca les rassure.
Concernant le choix des emplacements :
Le choix se fait par opportunité.
En général je choisis des villes autour de chez moi que je connais bien, maximum 10-15kms.
Je privilégie les box. La demande locative est plus importante, plus fidèle et est un peu moins lié à l’emplacement que les parkings.
J’ai des locataires depuis mon premier achat et certains viennent de plus de 20-30 kms.
Je scrute les sites de vente sur internet, particuliers et professionnels. J’ai fait de très bonnes affaires avec des pros.
Une seule règle est importante : la rapidité. Il faut être le premier.
A partir du moment où l’on connait son marché, on sait repérer immédiatement les bonnes affaires.
Il faut pouvoir prendre la décision dès la première visite.
Sur une bonne affaire, il n’y a pas de 2ème tour.
Il faut éviter les villes et/ou quartiers récents qui, en général, ont beaucoup d’emplacements de parking et box disponibles.
La demande locative est alors plus faible et le prix moins élevé.
Concernant la gestion :
Je gère tout en direct.
C’est super enrichissant d’échanger avec les locataires et leur besoin.
De plus, une fois la visite effectuée, elle dure en générale guère plus de 15 minutes, on remplit un contrat, j’échange les clés et bip avec un chèque de caution et loyer.
Par la suite, soit je reçois un chèque trimestriel terme à échoir ou des virements mensuels.
Mon seul travail est la vérification des loyers virés sur mon compte en banque tous les mois et de payer les charges tous les trimestres.
Comme expliquer auparavant, les locataires restent en général au minimum un an.
Voila, en espérant avoir donner quelques informations utiles.
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