Parkings : investir dans des parkings

Range19 · #51

Il y a un phénomène de mode formidable autour des parkings.

Quelques bailleurs ont acheté et surtout énormément communiqué sur "les avantages" de ce type d’investissement ; ils sont très très actifs sur les réseaux sociaux, naturellement la presse et les médias (habitués aux analyses de fonds…) se sont emparé du sujet.
Conclusion : tant mieux pour ceux qui vendent…

BrP · #52

Je confirme que j’avais réfléchi à en acheter un à Paris ces dernières années, et j’ai vu l’effet de mode affecter énormément les prix… ce qui les rend de moins en moins rentables. Je pense qu’il sera très difficile de trouver un parking avec un rendement "potable" de nos jours en IDF.

Ex: Un parking fin 2011 dans le 14ème vu à 18000€, retrouvé à 23000€ en début d’année.

BPSG · #53

Bonjour,

Le bailleur est assujetti à la TVA si le CA de location ne dépasse pas un seuil (32 900 de mémoire).

Mais j’ai entendu dire qu’il était possible de détourner cette limite en scindant la location : une partie en direct (hors SCI) et une autre partie en SCI.
Dans cette situation, les seuils ne se cumuleraient pas et cela permettrait de générer un CA de 32 900 sur la partie hors SCI et 32 900 sur la part SCI sans être in finé assujetti à la TVA.

Je n’arrive pas à confirmer ce point par mes recherches sur internet. Est-ce que quelqu’un peut confirmer ?

Et est-ce que l’imposition de la SCI (IR ou IS) a une influence sur ce point ? puis ej être en SCI IR ?

GoodbyLenine · #54

Je ne connais pas de seuil exonérant de la TVA pour une location parking.
Pouvez-vous citer des sources qui vous permettraient d’affirmer ceci ?

Lisez Location de garage et TVA et Les locations de places de parking sont-elles soumises à la TVA ? - Assistance juridique gratuite par exemple, qui indiquent le contraire de ce que vous affirmez (qui se trouvent avec google en 5 secondes).

J’ai supprimé l’autre discussion que vous aviez ouverte sur exactement le même sujet, qui fait donc double emploi. Merci de lire et respecter notre charte.

BPSG · #55

Bonjour (c’est plus poli)

Il existe bien un seuil en dessous duquel vous êtes exonéré de TVA :

Location de garage : impôts et taxes
TVA - Donner en location - TVA et location immobilière | De Particulier à Particulier - PAP

D’ailleurs c’est bien écrit également dans votre premier lien….

Au revoir

pierrejacques11 · #56

Pour faire simple :

- la location d’emplacements de stationnement, non liée à la location d’une habitation ou d’un local professionnel, est imposable de plein droit à la TVA (261 D CGI);

- le régime de base est applicable si le CA est inférieur à 32900 euros (293 B CGI);

- l’activité est imposable au titre des revenus fonciers, donc l’imposition à l’IS dans le cas d’une SCI relève d’un choix et non d’une obligation.

La coexistence de deux entités juridiques distinctes qui loueraient des emplacements en franchise de base me semble théoriquement possible, mais si le montage traduit une simple volonté d’éluder l’impôt, il peut être constitutif d’un abus de droit.

GoodbyLenine · #57

Il s’agit donc d’une activité qui serait exploité sous le régime de la micro-entreprise, donc imposée forfaitairement sur la base de son chiffre d’affaire, et assimilé à un BIC (donc redevable de cotisations au RSI).

Je doute que vous puissiez cumuler une SCI IR sous ce régime, et des revenus en direct. En cas de SCI IR, chaque associé réintègre dans ses propres revenus sa quote-part des revenus de la SCI.

Je doute même qu’une SCI IR puisse générer des BIC, sauf de façon marginale, sans être requalifiée d’office en SCI IS.

En résumé : en louant en nom propre des parking, il est possible d’opter pour le régime micro-entreprise, avec toutes les conséquences associées. Vouloir cumuler avec d’autres locations de parking par le biais d’une SCI ne permettra pas de bénéficier d’un plafond double, et me semble une mauvaise idée.

pierrejacques11 · #58

De ce que je saisis du montage, la location de places de stationnement en nom propre comme via la SCI reste imposée dans la catégorie des revenus fonciers avec option à titre personnel et par la SCI pour la franchise de base en matière de TVA.

BPSG · #59

JE vous présente ma situation et mon projet….je pense que ce sera plus simple.

Actuellement propriétaire hors SCI de 12 boxes pour 17 KE de CA (loyer de 120 euros)
Achat en emprunt à 100%, je déclare en régime réél.

J’envisage d’acheter 33 boxes pour un CA à terme de 35 KE (loyer de 90 euros).

J’ai lu et relu que si je dépassais un plafond de 32 900 euros, je deviendrai assujetti à la TVA (spécificité des garages par rapport à de l’immo classique)…..ce qui tue ma rentabilité et mon projet en état.

J’ai donc imaginé scinder en 2 mes boxes :
- Une partie en direct avec les 12 boxes + 8 boxes à 90 euros => ~27 KE de CA
- Une partie en SCI (en IR) avec les 25 boxes à 90 euros => ~27 KE de CA

Et ainsi échapper légalement à la TVA…

Je déclarerai dans mes revenu foncier, la partie direct + les bénéfices de ma part dans la SCI que je détiendrai à 99% avec un proche de la famille.

Ai-je faux ? y a t-il mieux comme montage ?

roro · #60

Bonsoir,

@GBL, la location de parking (dans le cas qui nous intéresse ici) relève des revenus fonciers classiques, pas des BIC/BNC (voir le BOFIP, RFPI - Revenus fonciers - champ d’application - Revenus tirés de la location - Limites avec les autres catégories de revenus); la spécificité des parkings par rapport à la TVA n’y change rien.

@BPSG, ceci étant dit, vous apprendrez que les conseils de GBL sont souvent sages, et je crois me rappeler de mes courts de droit qu’un montage fiscal ayant pour seul but d’éluder l’impôt constitue un abus de droit.

Avec les informations que vous avez obtenues sur ce fil, pourquoi ne pas prendre conseil auprès d’un avocat fiscaliste ?

Amicalement,

R.

GoodbyLenine · #61

Avec ce profil

BPSG a écrit :
- Une partie en direct avec les 12 boxes + 8 boxes à 90 euros => ~27 KE de CA
- Une partie en SCI (en IR) avec les 25 boxes à 90 euros => ~27 KE de CA

vous aurez 54 k€ de revenus fonciers, et ne serez plus éligible au régime micro.

Rappelez-vous : une SCI (IR) et TRANSPARENTE fiscalement, et tout se passe comme si un associé détenant X% recevait en direct X% des revenus de cette SCI (et idem pour les charges).

BPSG · #62

Ok je crois que j’ai compris…..la TVA est un faux problème.
Je suis donc limité à 32 900 euros de CA + un peu de black :-)

Merci en tout cas à vous tous.

Me vient une idée, meubler mes boxes…..je vais y réfléchir :-)

GoodbyLenine · #63

Vous pouvez aussi mettre une partie de cette activité dans une société à l’IS.
Mais la rentabilité ne sera pas forcément la même…

pierrejacques11 · #64

GoodbyLenine a écrit :
Rappelez-vous : une SCI (IR) et TRANSPARENTE fiscalement, et tout se passe comme si un associé détenant X% recevait en direct X% des revenus de cette SCI (et idem pour les charges).

En l’occurrence, il me semble que d’un point de vue fiscal, la SCI envisagée est translucide, pas transparente. Et en matière de TVA (comme en matière de TF, par exemple), la translucidité n’a pas d’incidence. L’éligibilité au régime de la franchise de TVA se détermine en fonction des recettes de la SCI, pas en fonction des recettes de chaque associé. C’est d’ailleurs l’objet du débat : si un associé cumule plusieurs sources de revenus issues d’entités différentes, l’administration fiscale peut elle remettre en question la franchise de TVA de chaque entité en cumulant ces revenus? Pour moi, ce n’est pas du tout évident, en tout cas je n’ai pas trouvé de règle directement opposable. C’est pourquoi j’ai envisagé l’abus de droit, qui pourrait être conforté par le fait que le bailleur n’a aucune autre raison de monter cette SCI. Mais le bailleur pourrait tout à fait contrer cette affirmation, par exemple si la SCI est un moyen de monter un projet avec un associé (apport de capitaux nouveaux ou capacité d’emprunt augmentée, par exemple).

Par ailleurs, le fait qu’il ne soit plus éligible au régime micro n’est pas un problème (pour l’instant en tout cas), puisqu’il est au réel. Et en tout état de cause, le seuil est fixé à 15000, seuil déjà dépassé.

BPSG · #65

pierrejacques11 a écrit :
Par ailleurs, le fait qu’il ne soit plus éligible au régime micro n’est pas un problème (pour l’instant en tout cas), puisqu’il est au réel. Et en tout état de cause, le seuil est fixé à 15000, seuil déjà dépassé.

Vous me perdez, en dehors du problème de TVA dont ma solution évoquée est effectivement border line sauf à prendre une SCI justifiable comme le précise PierreJacques, je ne comprends plus les différents statut.

Avant notre conversation pour moi il y avait 2 cas dans le régime foncier :
-> Le régime forfait pour un CA < 15000
-> Le régime réél pour un CA > 15000 (ou sur demande pour récupérer plus que les 30%)

Mais à la lecture de GBL j’ai cru comprendre que ce régime ne pouvait s’appliquer que pour un CA < 32 900. Est-ce le cas ou peut-on aller au delà avec le régime foncier ? si on peut aller au delà, je suis alors bloqué par le problème de la TVA (d’où ma question initiale).

DDtee · #66

Des informations sur la possible évolution du stationnement parisien qui devraient intéresser les investisseurs parking de la capitale INFO E1 - Le stationnement à Paris bientôt beaucoup plus cher ?

flooze · #67

Bonjour à tous

En parcourant les annonces on en découvre parfois des étonnantes pour du stationnement ou des garages ! place biscornue, l’accès …

Ma question est il y a t’il une norme qui réglemente la taille des parkings et garages. Apparemment il y a bien une norme afnor qui réglemente mais sans obligation sauf pour les places pour handicapés. (pour une fois il y a quelque chose qui échappe aux normes !)

Cette question m’intéresse encore plus car j’ai acheté un appartement en VEFA et le stationnement attitré avec le bien se trouve, en sous sol, en fond d’allée avec un mur d’un coté, place pas très large, pas bien simple de se garer à priori.

En achetant le vendeur nous a vendu la possibilité de boxer la place sauf qu’une fois boxé je suis pas certain de pouvoir garer un véhicule…

Faut que j’aille mesurer la place mais je suis certain d’être loin des 2.5m * 5m (taille qui semble être préconisée mais sans obligation )

Merci de votre aide

GoodbyLenine · #68

J’ignore s’il existe une "norme", mais j’ai il y a qqs années eu a examiner un permis de construire/modifier un immeuble, et il me semble que le P.L.U. de ma commune exigeait des places de 2.50m x 5 m pour que l’emplacement compte comme une place de parking (un des soucis du permis était la création d’assez de places de parking).

cricri77700 · #69

Il y a des normes pour les nouvelles constructions : 2.50 sur 5m pour une place de parking.
cela pour que de soit vendu comme place de parking.
Concernant la location, il n y a pas de norme spécifique comme pour une studette par exemple.

Je fais de la location de parking, 2.50 sur 5m est le minimum pour bien loué une place.
Si c est inferieur, voyez si c est boxable et si il y a une demande importante pour le louer en garde meuble ou stockage par exemple… ou encore pour ranger une moto….

Samos · #70

Bonjour à tous,

Je me permets de relancer ce sujet car il m’intéresse fortement.
J’ai 27 ans et suis actuellement co-gérant et associé à 20% dans une SARL, j’ai acheté un appartement il y a 3 ans dans le cadre d’un investissement locatif (montant du crédit 357,24/montant du loyer 366,60) et je suis propriétaire de ma résidence principale.
Depuis quelques semaines, j’envisage d’investir dans des parkings afin d’obtenir une indépendance financière d’ici quelques années.
Pour se faire, je veux créer une SASU dans le but de pouvoir faire mes prochains investissements (essentiellement des parkings, peut être intégrer mon appartement en location et investir dans d’autres projets éventuellement) afin de structurer la chose car il m’est impossible de créer une SCI étant seul.
Pensez-vous que ce montage soit judicieux/intéressant d’un point de vue fiscal et par rapport aux charges de fonctionnement?
Merci d’avance pour vos réponses.

Bonne journée

FastHand · #71

Bonjour,

Quel est l’intérêt de se compliquer la vie avec une société? Quelle en est la raison?
- vous n’avez pas d’objectif de transmission de patrimoine.
- vous vous enlever la possibllité de faire du meublé.
- d’un point de vue fiscal, je ne suis pas spécialiste, mais vous ne choisirez peut-être pas l’imposition à l’IS compte tenu de vos revenus?
- vis à vis des banques, vous apportez sans doute de la complexité inutilement dans votre dossier de financement.

GoodbyLenine · #72

Si vous n’avez pas identifié d’avantages très concrets, associés à votre situation particulière (et je n’en vois aucun dans votre message), investir via une société ne fera que vous générer plus de complications (statuts, comptabilité, assemblées générales, formalités, compte bancaire dédié et pro (donc cher), etc.) et de frais, sans aucun avantage en contrepartie. Pourquoi donc ne pas continuer avec une détention des biens en direct ?

Alleex · #73

Je suis egalement dans le même cas, envie de continuer à investir via une société et me verser uniquement des dividente une fois que ça me fera l’equivalent d’un salaire. L’idéal serait une sci à l’IS mais je suis seul. Est ce que la SASU comporte les mêmes avantages qu’une SCI IS? Deduction des frais de notaires, amortissement de l’immeuble, etc.
L’imposition est de 15% jusqu’a 38120€ de benefices ce qui est tout de même bien avantageux si l’on ne compte pas se verser de dividendes pour le moment et reinvestir le possible cashflow

Spania · #74

Bonjour

J’aimerais avoir des renseignements et bénéficier de vos retours d’investissement dans 1 box / Paris. Etes-vous satisfaits d’avoir fait ce placement au final? Avec les avantages ou inconvénients (lesquels),
est-ce quand même rentable et surtout "facile" à revendre ?.

Questions :

- Avec 1 petit salaire, smic, et surtout pour ne pas que cela fasse bondir ma tranche d’impôt, je pense faire 1 investissement plutôt que de recueillir des loyers. Si je ne loue pas, paierai-je quand même les impôts locaux, même si j’habite en banlieue ?.

- Même avec le prix explosif / Paris (22000 à 30000€ - 12 à 16m2 - bon quartier), + 20 % Frais de notaire + charges co-propriété etc…, dans l’objectif de revendre pour la retraite, me conseilleriez-vous de sauter le pas ?. Ma grosse crainte est aussi de ne pouvoir le revendre (souvent les gens privilégient leurs capitaux pour l’achat d’1 logement), et si cela se revend, "même en perdant un peu" (?) quel est le délai moyen ?

- si investir dans 1 box (propre, bon quartier…) vaut le coup, il y a beaucoup de reventes : pourquoi ?

Merci pour vos partages d’expériences (si possible rapide car cela pourrait fortement m’intéresser). Bon dimanche

Samos · #75

Bonjour à tous et merci pour vos retours.

Je souhaite créer la SASU, car je pensais y intégrer les 20% de la SARL pour que les dividendes que j’aurais dans l’avenir me servent a investir dans l’immobilier.
De plus, je vais lancer un ecommerce que je détiendrai à 100% dans quelques semaines qui me permettrai également de dégager des fonds pour investir dans l’immobilier.
En gros la SASU me permettrai de gérer toutes mes affaires et futurs investissements.
Qu’en pensez-vous ?

Bon dimanche

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