Parkings : investir dans des parkings

Bonjour,

Quelqu’un a-t-il investi dans des places de parking en ville et peut-il partager son experience (rentabilites et autres)?

Merci

Mise à jour de la location des garages:
Depuis mars inclus, loué à 100%, 0 jour de vacances.
Lorsqu’un garage se libère, le préavis d’un mois est suffisant pour trouver un locataire, avec un loyer qui est maintenant de 45€.
Un garage se libère la semaine prochaine, actuellement non réserve mais la demande de garage étant généralement pour une utilisation quasi immédiate, je devrais trouver quelqu’un dans la semaine. C’était un ancien loyer à 30 euros (locataire avant mon achat) qui va passer à 45 euros.

Je n’ai reçu aucun autre préavis à ce jour, je n’ai donc pas de turn over prévu pour le mois d’aout.

Le loyer moyen du lot est passé au dessus de 38€, soit 1820 euros par mois. je ne regrette pas d’avoir loué la majorité à 35€, j’avais alors besoin de les remplir et de capter toute la demande du secteur.
Chaque garage qui se libère est maintenant loué 10€ de plus.

Au niveau des impayés, j’ai une personne partie qui me doit 50€, un locataire en cours qui me doit 105€ (moins un moins de caution en ma possession) pour qui les courriers me reviennent NPAI et un numéro de téléphone qui n’existe plus.

En incluant la totalité des frais nécessaires aux réparations, serrures, désherbant, … (soit un peu moins de 1000€) au prix d’achat et frais de mutation, avec 100% de loué j’ai 42.8% de rendement brut, 37.7% net. En prenant en compte 46/48 de loué (un vacant permanent + un impayé eventuel ou un deuxieme vacant), j’obtient du 41% brut et 36% net.
Aucun frais de prévu ou à prévoir.

Nouveau lot de garage: 54 garages tous bétonné + terrain.
La constitution de la sci et le pret pour la sci a prit un temps énorme. Les travaux sont en cours, ils devraient être disponible à la location pour la mi aout.
J’ai commencé à en louer une dizaine juste par le bouche à oreille, ainsi que le terrain.
Mise en location initiale à 45€, je verrai par la suite pour augmenter ce prix.

Achat 50 000 euros, frais de remise en état 10 000 euros prévu, on devrait finalement être dans les 6000 euros. Frais de notaire à 50% mais reversement du prorata de la taxe foncière que je n’ai pas pu supprimer (vendeur coriace sur ce point uniquement).
Si complet à 100% sans défaut de paiement, j’arrive à du 50% brut, 42% net.
Pour la première fois je met un "apport" dans une opération, le cout des travaux et frais de remise en état.

Acheté par le vendeur il y a 12ans, loué à 100%, 172 000 euros. Le jour de la vente, 4 de loué, beaucoup squatté (vide maintenant), des entrepreneurs qui prenaient le lieu pour une décharge (plutot que de payer la déchetterie). Le vendeur n’a jamais remis les pieds dans la ville depuis l’acquisition, l’administrateur de bien ne s’en occupait pas, et m’expliquait ne pas vouloir perdre de temps pour une commission de 10% d’un loyer de garage à 40€.
La négociation a quand même été longue, mais je pouvais utiliser pour justifier mon offre le prix de mon précédent lot de garage (à 1000 euros pièce).
Les deux lots sont situés dans la même ville, je sais donc comment le remplir de la même façon que le premier. J’envisage qu’il soit complet pour le mois de mai prochain.

Ma banque me demande que ce nouveau lot soir complet à plus de 50% avant d’envisager une nouvelle opération. Entre temps un licenciement qui va peut être modifier leur critère.

Je conserve mes appartements qui s’autofinancent, mais je n’envisage pas d’en acheter à nouveau à moins d’une excellente opportunité.

Je vais me concentrer sur la recherche de lots de garages "abandonnés", sans envisager de revente pour l’instant. Un troisième lot me permettrait de me passer de toute autre activité professionnelle de façon définitive.

Dicci a écrit :

Je ne sais pas où vous vivez pour réussir à trouver des box à 1000€/unité par lot de 50 et surtout, à (presque) tous les louer.

Personne ne met en vente des box à 1000 € l’unité. Relisez les messages 79 et 81 pour comprendre : Parkings : investir dans des parkings (4/6)

C’était vendu plus du double, mais c’était complètement à l’abandon aussi bien en gestion (3 garages loués seulement) qu’en vente (plus personne ne se rappelait que c’était à vendre !).

Lisez aussi ce message de DDTee : Immeuble de rapport : rendement supérieur à 10% brut ?

Les astuces permettant de trouver des rentabilités hors normes sont présentes sur le forum, mais disséminées dans plein de messages. C’est très bien ainsi, car seuls les lecteurs les plus courageux peuvent y accéder. Les autres se contentent de gémir "10 % de rentabilité brute c’est impossible" !

@BPSG : est-ce que vous pourriez vous présenter (dans le dossier "nouveau membre"), comme le recommande notre charte ?

alex44 a écrit :

Je comprends votre situation mais etiez vous dans votre droit d’ouvrir le box? J’en doute.
De plus qui peut juger de l’utilisation?, et la detention/stockage de ce type de matériel n’est pas illegal, c’est en vente libre.

Vous êtes typiquement dans la situation où d’après moi le locataire peut se retourner contre vous. Surtout vu notre système….

Je l’admets, je n’étais pas dans mon droit, et peu importe….qu’il se retourne contre moi, j’en doute.

Mais ma question portait justement sur le mode opératoire de la procédure que j’aurais du suivre.

Oui Bernard, j’avais lu votre message et toute la fil.
Ce que je cherche à connaitre est encore plus opérationnel, le mode opératoire sans avocat pour effectuer les démarches :
       Impayé mois M
       Lettre de relance en AR pour négociation à M+1
       Mise en demeure en AR à M+1 + 15 jours


après…..c’est plus floue, faut-il faire une injonction de payer, une saisine au tribunal d’instance ?

Bonjour
J’ai une petite question aux spécialistes des parkings.
J’ai en vue un hangar dans le but d’y faire des places de parking. J’ai par contre un doute sur la faisabilité de ces places : Les dimensions utiles du hangar sont de 25m de long par 7m de large. En faisant des places en épi à 45° ça ne laisserai qu’environ 2,20m pour faire "l’allée" de circulation.
J’ai peur que ça ne soit pas suffisant.
Qu’en pensez-vous ?
Merci

Regardez sur le net si vous trouvez une version gratuite du logiciel GIRATION/GIRABASE ? Mais à mon avis ça ne passera pas (en tout cas pas pour tout le monde).
Un monospace fait souvent 2m de large aujourd’hui, c’est un problème de rayon de giration pour rentrer et…Ressortir. Surtout si entre temps un autre véhicule s’est mal garé…
Edit : ou faites un test avec votre voiture tout simplement et des repères ? Sinon je peux fouiller mes livres de cours (avant l’informatique, de l’archéologie en quelque sorte) demain.

Voici les dimensions normalisées :
normes marquage au sol parking: réglementations

Il y a une grosse différence entre la largeur d’un véhicule et la largeur qui semble "suffisante" au conducteur pour circuler sereinement dans une voie fermée de chaque côté par des obstacles (un mur d’un côté et des véhicules de l’autre)  ;et encore plus lorsqu’on doit entrer et sortir d’une place de stationnement.

Juste pour partager l’info, comment était équipé ce local vis à vis des régles du SDIS (désenfumage, pictogrammes, hydrants, parois résistantes au feu etc) cf les posts de la file  supra ?

Il s’agit de la file dans laquelle nous échangeons, quelques messages au dessus, et ce qui suit s’applique justement aux hangars !
En clair vous seriez responsable des dégâts matériels et pire humains en cas d’incendie dramatique !
J’étais aussi naïf que vous…

Siocnarf a écrit :

…

Car ce que vous envisagez n’a rien à voir avec l’achat et la location d’un lot de box de parkings extérieur.

Il s’agit de la réalisation d’un parc de stationnement collectif couvert, avec tout une règlementation à respecter au niveau
- incendie
- évacution / éclairage de secours
- ventilation par rapport aux gaz d’échappement
- etc…

cf. Circulaire du 03/03/75 relative parcs de stationnement couverts | AIDA

Mais j’étais comme vous il y a quelques mois ; alors du coup depuis j’ai demandé à plusieurs propriétaires comment ils procédaient : en s’asseyant sur la réglementation…Ce qui est limite inconscience quand même je trouve.