Durée d'un prêt immobilier locatif : 25, 20 ou 15 ans ?

Je vous conseille de prendre la durée de crédit la plus long possible.

- fiscalité : Avec un crédit de 25 ans vous augmentez les intérêts et donc vous diminuez votre imposition
- cash flow : De plus vous augmentez énormément votre cash flow. Avec un crédit sur 10 ans vous devrez avoir un cash flow négatif. Avec un crédit sur 25 ans vous aurez sans doute un cash flow positif. Si vous souhaitez faire plusieurs investissement locatif si vous avez un cash flow négatif la banque risque de ne pas vous suivre avant la fin du 1er crédit (soit 10 ans).
Alors qu’avec un crédit sur 25ans et un cash flow positif, si le crédit est < à 80% loyer, votre taux d’endettement diminue au fil des achats et la banque peut vous suivre dans plusieurs projets.

Vous pouvez regarder aussi ce fil : Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?
acheter cash ou crédit 10 ans le résultat est à peu près équivalent.

oxygen a écrit :

Dans l’hypothèse ou les revenus du travail permettent dans tous les cas de financer un pret sur une durée courte (10 ans) pour une rentabilité HT / HT de 8.5%, quel serait l’intérêt à accroitre cette durée sur 15, 20 ou même 25 ans. ? Pour une raison fiscale certes mais j’avoue avoir du mal à faire la balance entre une somme d’intérêt plus elevée à déduire (dans le cas d’un e TMI  41% + CSG) ou un remboursement plus rapide. Avec une réduction de mensualité permettant de multiplier eventuellement les investissements ou plutot pour une durée courte pour le financement dans ce cas d’un seul bien. La gestion du paramètre inflation joue peut être ici un rôle important ?

En théorie :   
Vous pouvez considérer que le taux NET de votre emprunt sera seulement 100 - 41 - 15.5 = 33.5% du taux facial que la banque affiche, soit 33.5% * 5% = 1.675% net si la banque prête à 5% (TAEG assurance et tous frais inclus), et que vous paierez l’IR+CSG sur tous les revenus fonciers (loyers - charges sauf celles liées à l’emprunt) chaque année, quelle que soit la durée du prêt.

Ensuite, c’est à vous d’évaluer si vous pensez pouvoir placer vos fonds à un meilleur rendement net de tout. 

Il est clair que si vous anticipez une inflation substantielle (donc des rendement élevés si les investissements sont supposés protéger de l’inflation), avoir un gros emprunt à taux fixe en cours, le plus long possible, voire in-fine, est généralement favorable.

En pratique :
1) le taux de l’emprunt sera généralement plus élevé pour un prêt plus long (voire même in-fine).
2) si la garantie sur le prêt porte sur le bien financé, ou que vous vous êtes engagé à rembourser le prêt en cas de cession du bien financé, il faudra aussi tenir compte dans votre raisonnement de votre volonté de conserver ce bien au moins 10 ou 25 ans (et de ce que le bien vous rapportera pendant ces 10 ou 25 ans). Si vous restez libre de disposer du bien, ceci influe moins/pas.
3) ça dépend surtout de votre situation et de ce que vous souhaitez faire (par ex: avez-vous une trésorerie pléthorique ou minimale ? qu’anticipez-vous sur les taux futur, d’intérêt comme de rendement de vos investissements ? êtes-vous psychologiquement confortable avec beaucoup d’emprunts et des actifs générant un revenu avec un risque plus ou moins maitrisé en face ? etc.)

Pensez aussi au taux de l’assurance décès invalidité qui augmente avec l’age, donc plus tôt vous empruntez, meilleur sera votre rendement.

Certaines banques ont des grilles par tranches de 5 ans, d’autres par tranches d’un an. Ça fait partie des points à surveiller de prés.

Oui.

A durée donnée, vous aurez toujours intérêt à avoir le taux le plus bas possible.

Le but d’un investissement n’est pas de limiter l’imposition, mais de gagner un maximum en dépensant un minimum.

Soit le loyer versé par le locataire  est inférieur à votre mensualité, et dans ce cas là vous financez le bien en partie "de votre poche".

Soit le loyer compense tout juste la mensualité, et dans ce cas le locataire paie votre emprunt intégralement mais "sans" vous payer pendant la durée de l’emprunt (cashflow neutre pour vous pendant la durée du prêt).

Soit le loyer est supérieur à la mensualité (par exemple car vous avez renégocié le taux à la baisse), et dans ce cas là le locataire paie votre emprunt intégralement et en plus vous paie. Bien entendu vous payez de l’impôt dessus… et alors ? L’impôt étant proportionnel, il sera toujours inférieur à ce que le locataire vous verse, donc en "net" vous gagnerez plus d’argent, c’est le but recherché non ?

Dernière modification par Geronimo (11/05/2013 17h05)

Pour répondre à la question de départ, je pratique plutôt l’inverse de ce qui est recommandé par la plupart ici (durée maximale - cash flow positif)

1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
2.Si le cash flow augmente du fait de l’augmentation des revenus - ou parce qu’une augmentation salariale dégage de nouveaux excédents, je refais un emprunt sur 10 ans. Ceci environ tous les trois ans.
3. Au bout de 5-6 ans, je solde l’emprunt de façon anticipée. Le cash flow devient positif.
Je refais un emprunt sur 10 ans. Retour à la case 1

L’avantage de cette méthode est de minimiser l’effort d’épargne à 200 € mensuel sur la base de mon salaire actuel - sans dégrader mon train de vie - puisque je n’ai pas besoin de cet argent. Et de ne pas être soumis à une éventuelle "mauvaise date" d’acquisition puisque celles-ci sont étalées tous les 3 ans approximativement. L’objectif n’est pas de revendre cet immobilier, mais de constituer une rente pour ma retraite.

Dernière modification par MichelPlatini (11/05/2013 17h48)

C’est clair. Tout à fait en ligne avec vous geronimo !

MichelPlatini a écrit :

1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
.

Bonsoir,

Nous nous interdisons les cash flow négatifs et faisons de l’autofinancement une condition sine qua none de nos investissements. Tout simplement, parce que nous ne savons pas ce que nous réserve demain. Que se passe t-il si vos revenus salariés sont amenés à disparaïtre ?

Cela dit, méthode intéressante, si tout se passe bien !

Construiresaretraite a écrit :

MichelPlatini a écrit :

1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
.

Bonsoir,

Nous nous interdisons les cash flow négatifs et faisons de l’autofinancement une condition sine qua none de nos investissements. Tout simplement, parce que nous ne savons pas ce que nous réserve demain. Que se passe t-il si vos revenus salariés sont amenés à disparaïtre ?

Cela dit, méthode intéressante, si tout se passe bien !

Disons que je suis fonctionnaire et assuré d’une revalorisation salariale de 200 € par mois tous les trois ans.

Cette méthode a plutôt pour intérêt de minimiser les soucis et le risque, avec peu de travaux lourds à faire soi-même (respect à Philippe30, mais ce n’est pas ma tasse de thé), même si elle n’optimise pas forcément le rendement.

Bien sûr car vous avez un patrimoine en partie remboursé donc cela vous permet de réimputer des intérêts sur vos revenus locatifs et une part de de votre cash flow compense le surcout pour une crédit de 10 ans.

Si vous visez de devenir rentier à 50 ans et non à 70 ans , il faut prendre des biens en rénovation sur des durées longues.

Je ne suis pas contre des durées plus courtes mais ce que j’ai souvent évoqué avec ZX-6R est la nécessité de s’assurer au moins un cash flow positif surtout pour les jeunes qui investissent sinon ils vont se bloquer dans le temps.

Une multitude de montage et de combinaison sont possible , avec apport , durées longues , durées courtes , SCI ou pas etc ….

Seule compte la rentabilité , l’emplacement du bien et ne pas avoir à financer sur ses fonds propres un bien locatif.

Philippe

Construiresaretraite a écrit :

Philippe30 a écrit :

.

Seule compte la rentabilité , l’emplacement du bien et ne pas avoir à financer sur ses fonds propres un bien locatif.

Pour nous, le secret d’un bon investissement immobilier réside vraiment dans ces 3 idées citées par Philippe.
- rentabilité car c’est un investissement
- emplacement pour limiter les vacances ou assurer une bonne revente
- pas de fonds propres car la banque est là pour financer l’opération. Veiller donc à ce que le bien s’autofinance par les loyers.

Les trois mamelles de l’investisseur immobilier heureux

louis31 a écrit :

Kool31 a écrit :

Je vous conseille de prendre la durée de crédit la plus long possible.

- fiscalité : Avec un crédit de 25 ans vous augmentez les intérêts et donc vous diminuez votre imposition

En lisant cette phrase, cela m’a amené à une interrogation.

Etant donné qu’en augmentant les intérêts, on diminue la fiscalité, est-ce qu’il y a un avantage ou non de négocier le taux du crédit pour un investissement locatif (comme cela peut être le cas pour l’achat d’une résidence principale) ?

Je me trompe ?
Merci d’avance

Le problème c’est la formulation. Avec des intérêts vous diminuez certes votre imposition (à condition que l’ensemble des charges soient supérieures à la déduction forfaitaire) mais vous réduisez aussi votre revenu. Dire youpi plus je paie d’intérêts moi je vais payer d’impôts revient à dire youpi moins je gagne moins je paie d’impôt. Dans ce cas il y a un système simple : ne gagnez rien vous ne payerez pas d’impôt
Demandez un loyer plus faible à votre locataire et vous payerez moins d’impôt ! Mais va-t-on crier au génie ?
L’intérêt de l’emprunt n’est pas de payer des intérêts au banquier, l’intérêt c’est de profiter de l’effet levier du crédit, les intérêts ne sont que le coût de ce levier. Moins le coût du levier est important et plus l’intérêt du levier est important

Construiresaretraite a écrit :

MichelPlatini a écrit :

    1. Je fais des emprunts sur 10 ans - autour de 50000 € - cash flow mensuels négatifs de l’ordre de 200 € financés sans souci. (IRPP compris)
    .

Bonsoir,

Nous nous interdisons les cash flow négatifs et faisons de l’autofinancement une condition sine qua none de nos investissements. Tout simplement, parce que nous ne savons pas ce que nous réserve demain. Que se passe t-il si vos revenus salariés sont amenés à disparaïtre ?

Le problème des valeurs absolues c’est que ça ne veut rien dire. 200 € par mois pour un smicard c’est énorme mais pour le président de l’UEFA c’est un pourboire
En général les revenus salariés ne disparaissent pas totalement du jour au lendemain (période d’indemnisation chômage + les éventuelles indemnités de licenciement) ce qui laisse un certain laps de temps pour pouvoir faire face à l’effort de 200 euros mensuels.
D’autre part la méthode Platoche stipule de racheter le crédit le plus rapidement possible. Il n’y a donc que la première opération qui est risquée dès la deuxième on dispose de 100 % de cashflow positif de la (ou des) opération(s) précédente(s) pour venir compenser le flux de trésorerie négatif du crédit en cours
Il est évident que la méthode Platoche et à l’opposé de la votre. Votre blog est basé sur l’investissement sans apport, il est clair que celle de Platoche nécessite des fonds pour racheter le crédit (fonds qui ne sont pas obtenus par le cash flow de l’opération puisque celui-ci est négatif)
Mais votre méthode n’est pas exempte de risque non plus si vous n’arrivez pas à louer votre bien sur toute la durée de l’emprunt (risque faible si vous savez sélectionné vos biens je vous l’accorde) vous devez payer de votre poche le bien plus le crédit

Philippe30 a écrit :

Dans mes souvenirs l’effet de levier est d’autant plus important que la barre utilisée est longue, ici la métaphore avec la barre de levier est à remplacer avec la durée ….

Philippe

Juste, si ce n’est que la probabilité que le levier (ou celui qui le manipule) subisse une avarie sur le long terme n’est pas négligeable.