Durée d'un prêt immobilier locatif : 25, 20 ou 15 ans ?

Bonjour,

Quels sont vos revenus?

Difficile de comparer puisque sur 15 et 20 ans, vous n’empruntez pas le même montant. Pourquoi?

Vu votre profil, j’eviterai de mettre les 2/3 de votre cash dispo dans cet investissement.

Quelle est la possibilité de modulation/allongement des prêts?

Quel sera le cash flow dans chaque cas?

Bonjour

il est tres difficile de vous aider il manque beaucoup d’infos …

les seules caracteristiques du pret connu sont en realité
- moins de 650 euros de remboursement mensuel.
-  pret a 20 ans modulables sans frais

1) vous etes bien conscient qu’avec les frais, les impots ( je ne parle pas de vacances), vous allez arriver sur des mensualités de 850 + net net ( a la louche ) ? 

2) le 20 ans etant modulables ( a priori pas les autres ) cela peut etre tres interessant en faisant jouer la modularité rapidement ( vous allez rallonger a 22 ans en gardant le Tx a 1,49 )

Cdt

Timinel a écrit :

Bonjour

il est tres difficile de vous aider il manque beaucoup d’infos …

les seules caracteristiques du pret connu sont en realité
- moins de 650 euros de remboursement mensuel.
-  pret a 20 ans modulables sans frais

1) vous etes bien conscient qu’avec les frais, les impots ( je ne parle pas de vacances), vous allez arriver sur des mensualités de 850 + net net ( a la louche ) ? 

2) le 20 ans etant modulables ( a priori pas les autres ) cela peut etre tres interessant en faisant jouer la modularité rapidement ( vous allez rallonger a 22 ans en gardant le Tx a 1,49 )

Cdt

En fait, je tablais sur des revenus locatifs net de 650 euros, c’est pour cela que je voulais des mensualités inférieurs à 650 euros afin que le bien s’autofinance.

Je partais effectivement sur le 20 ans en diminuant de 10% au bout de la première année, ce qui ferait des mensualités de 600 euros au taux de 1,49%

Après, j’hésitais quand même avec le prêt sur 15 ans car cela me fait économiser + de 10 000 euros d’intérêt, mais je dois apporter 90% de mon épargne et les mensualités sont un peu plus élevées et non modulables (à moins d’effectuer des remboursements anticipés)

Et sinon, le prêt sur 25 ans serait à écarter totalement ?

Julien31 a écrit :

En fait, je tablais sur des revenus locatifs net de 650 euros, c’est pour cela que je voulais des mensualités inférieurs à 650 euros afin que le bien s’autofinance.

Je partais effectivement sur le 20 ans en diminuant de 10% au bout de la première année, ce qui ferait des mensualités de 600 euros au taux de 1,49%

Après, j’hésitais quand même avec le prêt sur 15 ans car cela me fait économiser + de 10 000 euros d’intérêt, mais je dois apporter 90% de mon épargne et les mensualités sont un peu plus élevées et non modulables (à moins d’effectuer des remboursements anticipés)

Et sinon, le prêt sur 25 ans serait à écarter totalement ?

1) Alors non le bien ne s’autofinance pas si le revenus locatifs net  equivaut a la mensualité du pret ( je vous laisse voir les calculs largement détailles sur des etudes de cas )

2) le 20 ans semble le mieux, les avis allaient dans ce sens.

3)  les interets payés sont intégralement deduits des loyers, donc si les mensualités sont supportables .. le seul probleme est que vous aurez un reste a payer plus gros en cas de revente.

Ce qui est clair c’est que je ne toucherai pas a l’epargne , surtout dans ces proportions. votre profil n’indique pas la Capacité d’epargne aujourd’hui mais je suppose que la reconsitution sera longue  ( d’autant plus si vous mettez 200 euros de votre poche dans le bien chaque mois)

4) 25 ans … pourquoi pas, si le cout du credit de 20 ans vous rebute celui de 25 devrait etre rédhibitoire.
Pour beaucoup ca devient psychologique, a votre age vous pouvez, personnellement je n’aime pas et pour le cout le rallongement est " cher"  5 ans + taux d’interet plus consequent. 

il faudrait voir vos conditions " remboursement anticipé par fraction etc " , voire meme reaffectation du credit sur un autre investissement ..

" a votre place" ( pour ce que je peux m’y projeter), je n’hesiterais pas tant sur le credit que sur l’investissement
Cdt

Julien31 a écrit :

134 000 euros sur 25 ans à 1,8% 555 euros par mois (coût du crédit 32 502 euros)
134 000 euros sur 20 ans à 1,49% 646 euros par mois (coût du crédit 21 748 euros)
110 000 euros sur 15 ans à 1,19% 667 euros par mois ( coût du crédit 10 163 euros)

Laquelle de ces offres me conseillez vous ?

Pour ma part, je préférerais le 25 ans à 1.8%, sans trop d’hésitation.

Raisons :
(1) meilleur cash-flow (possibilité de faire d’autres investissements, de financer des travaux, par ex);
(2) 1.8% me semble un bon taux sur 25 ans, d’autant que le fisc en finance une partie (les intérêts sont déductibles des revenus fonciers);
(3) si les taux remontent, l’emprunt 25 ans vous coûterait même moins cher en ayant un peu plus de cashflow, donc un peu plus d’apport, et un peu moins à emprunter, pour une autre investissement dans quelques années;
        (imaginez si dans 10 ans vous investissez avec un emprunt à 15 ans à 5%…)
(4) il ne faut pas trop se focaliser sur la différence du "coût de crédit", et calculer aussi :
    - la totalité des loyers qui seront encaissés sur 15-20-25 ans (144k€ - 192k€ - 240k€ CC avec 800€/mois)
         (10k€ de "coût de crédit" en plus semblent alors assez marginal),
    - la différence de cashflow sur les 20 premières années (emprunt 134k€ de 20 vs 25ans) : 21 840€,
         ( à comparer aux ~32k€ restant à rembourser après 20 ans, utile si remboursement anticipé)
    - l’écart de coût de l’emprunt : 415€/an max ((1.9%-1.48%)*134k€) et ~20€/mois en moyenne   
         (après fiscalité, avec votre probable TMI 30% d’ici là, et PS à 17.2%, l’écart nets serait ~11€/mois).

Julien31 a écrit :

trustout a écrit :

Bonjour,

Tout dépends de votre approche.

Premièrement dans votre financement vous êtes limite au niveau du cashflow car 150 euros ça couvre à peine Taxe foncière + assurance + GLI (garantie loyer impayée) + charges proprio + … (au prorata mensuel).

Toutefois si votre objectif n’est pas de jouir des revenus locatif sur le court terme alors ça a du sens d’aller sur la durée la plus courte (je dirai plus 20 ans que 15 ans).

Si par contre vous voulez des revenus tout de suite et pouvoir enchainer les opérations (car capacité d’emprunt variant très peu) en étant de plus en plus rentable (meilleure opération) la durée la plus longue me parait être la bonne solution et c’est celle que j’applique personnellement (25 ans).

Il faudrait peut-être continuer dans la recherche de financement, j’ai eu 1.3 % chez Boursorama pour 207 k sur 25 ans (mensualité assurance incluses de 989 euros).

Le choix est compliqué car j’aimerais jouir des revenus locatifs, mais en même temps je veux payer le moins d’intérêt possible (sur 25 ans, j’aurai quand même payé + de 30 000 euros d’intérêt)

Boursorama propose actuellement 1,8% sur 25 ans et j’ai l’impression que les taux remontent.
Quand avez-vous obtenu ce taux de 1,3% sur 25 ans ?

J’ai eu le crédit en Novembre et le proposition début Novembre effectivement j’ai fait une simulation présentement sur le site et j’obtiens 1.65 % hors assurance.

@GoodbyLenine a bien résumé les avantages de 25 ans rien à rajouter.

Merci pour vos retours, je vais écarter le prêt sur 15 ans et réfléchir entre 20 ans ou 25 ans.

floppy a écrit :

D’autre part et je mêlé peut être de ce qui me regarde pas en répondant a une question non posée, mais vous êtes a 6.5% brut de rentabilité, un peu moins même , êtes vous sur que c’est une bonne affaire ?

Pas de soucis, je vais répondre à cette question.

Il s’agit de mon premier investissement locatif et je voulais quelquechose de sûr : bien situé, facilement revendable, qui soit loué tout le temps et avec des bons locataires et c’est le cas pour cette affaire.

Il y avait des affaires à 10% de rentabilité, mais pas avec ces mêmes conditions.

Si ce n’est pas indiscret, quelle banque vous propose 25 ans ?

Raoul a écrit :

Si ce n’est pas indiscret, quelle banque vous propose 25 ans ?

Il y en a plusieurs, mais celle que j’ai retenu est boursorama

tini38 a écrit :

Je comprend pas, Vous dites "juste" sur 20 ans, mais si on prend 33% des revenus (0.33*1840€) + 70% des revenus locatifs (0.7*800€) on peut aller jusqu’à une mensualité de 1167€ (dans la cas ou il n’y a aucun autre crédit). Non ?

Non.
Le taux d’endettement c’est mensualité / revenus. Vos revenus sont de 1840+70%*800=2400€ soit une mensualité maximum de 33%*2400=800€.

Raoul a écrit :

Julien31 a écrit :

Raoul a écrit :

Si ce n’est pas indiscret, quelle banque vous propose 25 ans ?

Il y en a plusieurs, mais celle que j’ai retenu est boursorama

Merci de votre réponse.
Boursorama ne finance pas de projet a moins de 100k. Du coup, vous pourriez me donner la liste des autres ?

Contactez un courtier en prêt immobilier (cafpi, ace, empruntis …) ou sinon essayez avec la banque postale, ils pratiquent des bons taux et acceptent des projets à moins de 100k

D’ailleurs, pour le calcul des mensualités maximum, la banque postale retient 80% des revenus locatifs et accepte un taux d’endettement de 40%