Gaspard16 : étude de cas immobilier

gaspard16 · #1

bonjour,

je vais faire construire une maison de 3chambres sur un terrain que je possède déjà, j’attends le devis de mon maçon mais vraisemblablement cela sera environ 110000€ (norme bbc), je me garde quelque travaux interieur ainsi que les clôtures .
tout compris ce projet me fait emprunter avec les frais 127272€ loyer prévu (je possédè d’autre bien dans le secteur) : 720€ hc

Mon banquier me propose un pret sur 20 ans a 1.42 hors assurance soit 587.02€ de remboursement
125000 +300 frais dossier+1972.73 de garantis =127272.73

avec ass pret delegation 14€ par mois
PNO: 11€/mois
taxe fonciere 90€/mois
gestion+gli: 68€/mois

soit 587+14+11+90+68=770€/mois

qu’en pensez vous ?
Je me demande si je n’ai pas interet a partir sur un pret de 25 ans pour avoir un CF positif ?

Mots-clés : charente, construction, neuve

Nakor26 · #2

Au vu des chiffres difficile d’avoir un cash-flow intéressant avec le projet actuel.

Plusieurs autres possibilités :
-vendre le terrain et acheter quelque chose de plus rentable
-collocation haut de gamme ? Prévoir plusieurs chambres avec chacune leur Salle de bain si possible.
-augmenter le cash flow en intégrant ça à un dispositif de defiscalisation vu que c’est du neuf. A priori il y a moyen de faire soit même un pinel. Je ne connais pas trop mais c’est sûrement une possibilité.

Romain

gaspard16 · #3

Bonjour

J’ai acheté ce terrain y a juste 2 ans donc le revendre si tot n’est pas mon but
dans mon secteur la colocation haut de gamme ne marcherai pas.
sur l’autre terrain que je possede juste a coté j’ai pu construire 2 maisons et du coup l’operation est plus rentable . faut que je vois si en faire 2 est possible vu la configuration du terrain.

Nakor26 · #4

Quelle sont les chiffres de l’autre opération avec deux maisons ? C’est très difficile d’être rentable en construction neuve, surtout si vous avez acheté le terrain. Il vous a coûté combien ?
Après il y a des avantages, au moins c’est neuf, pas de frais à prévoir pour pas mal de temps, si vous pouvez vous permettre de faire construire cette maison, même si votre cash-flow est négatif pendant la durée du prêt, pourquoi pas.

gaspard16 · #5

Bonjour

Sur les 2 autres maisons j’ai un CF -50€ mensuel pour les 2 réunis.

Effectivement l’avantage du neuf c’est qu’on est tranquille sur les travaux pour un moment.

2e proposition de la banque sur 25 ans a 1,57% Dans ce cas CF positif. J’avais tendance jusque la a essayer de prendre un crédit le plus court possible mais en réfléchissant je me dis que avoir un CF positif avec une durée de crédit allongée c’est peut être mieux, le bien étant payé par le locataire ,il n’y a pas de raison de rembourser plus vite.

Bernard2K · #6

Sur le CF, j’ai répondu dans votre présentation.

Sur l’optimisation de l’opération, je répondraiS comme je l’ai fait à Zepoulp :
Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain)

Sur les 25 ans, je répondrais comme à Pietro : Pierto [31] : étude de cas immo (fiscalité, quelle répartition des parts dans la SCI)

gaspard16 · #7

Bonjour
un point sur mon projet
J’ai eu tous mes devis pour la construction, je vais partir sur une maison plein pied 3ch, piece de vie ,cellier, garage.
cout construction + TLE + raccordement etc soit tout completement fini 125000 euros.
Aprés avoir vu un courtier j’ai une proposition de pret a 1.28 sur 20 ans hors assurance avec delegation d’assurance et pas de penalitée de remb anticipé.

loyer envisagé 750€
gestion agence + GLI 67.50 €
ASSUR PNO 11€
TAXE FONCIERE 80€
MENSUALIT2 DE PRET 591€
ASSUR PRET 22€

750-(67.5+11+80+591+22)
on arrive a un resultat de -21.5€ mensuel avant impots mais je ne suis pas imposable.

Stinky · #8

Bonjour Gaspard,

Faites très attention à vos impôts, j’ai beaucoup de mal à croire qu’avec 7 maisons en location nue vous resterez non imposable très longtemps (ou alors il y a des erreurs dans vos déclarations et attention au redressement fiscal). A moins que vous ne louiez en meublé, je ne vois pas comment vous ne vous faites pas matraquer fiscalement.

Idem pour vos PNO, n’hésitez pas à partager le nom de votre assureur, 11€/mois c’est le prix de ma PNO pour un de mes meublés de 50m2…

Après je pense qu’il faut calculer votre rentabilité sur le prix d’achat global de la maison (terrain + construction + couts annexes), si votre terrain vous a couté 40k€, vous êtes proche d’un 5% brut, autant partir sur des SCPI.

gaspard16 · #9

Bonsoir,
La PNO est à la macif. 130€ par an.
Le terrain ne m’a rien couté c’est un héritage.
Et non il n’y a pas d’erreur dans mes déclarations fiscales mais comme vous dites je ne serais pas en déficits foncier Éternellement .
J’ai déjà des SCPI.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Lebridgeur : étude de cas immobilier (étude de cas comparative) [ 1 2 ]	28	4 722	29/11/2020 21h13 par lebridgeur
Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive)	15	3 160	26/10/2016 12h33 par Setanta
Cricri77700 : étude de cas immobilier (vente d'un patrimoine immobilier physique) [ 1 2 3 ]	58	15 875	27/10/2022 15h09 par cricri77700
Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 16 ]	381	64 759	08/10/2024 18h26 par Shakaiolos
Allananas : étude de cas immobilier (crédit immobilier incertain) [ 1 2 ]	44	8 697	11/10/2020 07h44 par Allananas
Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) [ 1 2 3 4 ]	94	18 310	01/10/2018 21h13 par Lookas
Lachignolecorse : étude de cas immobilier (donation au enfant pour achat immobilier) [ 1 2 ]	35	6 590	04/02/2024 09h05 par Philippe30

Gaspard16 : étude de cas immobilier

#1 06/12/2018 18h13

#2 06/12/2018 22h56

#3 07/12/2018 09h40

#4 07/12/2018 09h52

#5 12/12/2018 11h29

#6 12/12/2018 13h14

#7 13/02/2019 08h50

#8 13/02/2019 15h14

#9 13/02/2019 20h51

Discussions peut-être similaires à “gaspard16 : étude de cas immobilier”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)