Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Je n’avais pas réalisé que c’était votre premier projet. Oui 9 apparts et principalement des meublés, sur le papier la rentabilité peut-être bonne, la fiscalité assez avantageuse mais que c’est consommateur de temps, les investisseurs ici vous le confirmeront.

Même avec un immeuble à 10min à pied de chez moi de 4 appartements, je passe un temps certain sur place et pas seulement à la rotation des locataires mais aussi pour l’entretien courant.

Mais dans les faits, qui va gérer le "parc" d’électroménagers, les robinetteries, les chasses d’eau qui fuient (le grand classique). Si vous passez par un plombier ou livraison Darty et installation à chaque fois ca va vraiment couter.
Qui va gérer le potentiel désordre dans les communs (entretien, ménage, dépôt de déchets par certains locataires peu rigoureux, mauvaise gestion des enlèvements des déchets ménagers, potentiel conflit de voisinage…), les ampoules qui lâchent dans les couloirs, les locataires qui abiment les portes des communs avec le passage qui bloquent les serrures…
Même si les locataires vont passer par l’agence, ce n’est pas l’agence qui gèrera la commande de nouveaux électroménagers et pas nécessairement eux qui vont contacter les artisans (ou avec une forte inertie) et ne parlons pas des éléments énumérés ci dessus.

Là si vous n’avez pas de temps, c’est quasi un service de conciergerie qu’il faut et ce n’est pas le même prix sans garantie d’une totale autonomie/efficacité !

juradais, le 24/02/2022 a écrit :

titoux a écrit :

A prendre en compte pour ce type de bien…
Petites surfaces = turn over important.
A 1h30 de route, cela risque d’être très chronophage pour la gestion des états des lieux entrée/sortie + visites.

En effet, j’ai identifié cet aspect dans ma conclusion, et cela m’embête un peu. Mais en passant par une agence (ou une conciergerie pour LCD), ce point est-il toujours autant à prendre en compte ?
Il faut savoir également que j’ai de la famille à 30 minutes de Périgueux et que je viens les voir 1x/mois minimum.

Votre projet me semble énorme et vous ne semblez pas mesurer les conséquences de cet engagement.

9 appartements de petite surface à gérer va demander une gestion très chronophage.
Déjà en habitant à 5 min, ce serait compliqué.
Alors à 1h30…

Vous allez être appelé 4 à 5 fois par mois, être en permanence sur le "qui vive". En résumé, une bien peut-être rentable…mais qui va vous miner la vie.

Vous souhaitez faire de l’immobilier et c’est très bien.
Commencer par un seul bien pas trop loin de chez vous.
Avec ce projet, vous allez y laisser votre santé.

Je parle…par expérience.

Range19 a écrit :

Vous allez vous frotter à la réalité : plusieurs entreprises en même temps avec un maître d’ouvrage pas aguerri pour deux sous, je doute que ce soit une bonne idée

bascarol a écrit :

Voir plusieurs entreprises en même temps, vous êtes sans expérience, vous allez droit dans la gueule du loup.

Je rebondissais juste au conseil de 048e :

048e a écrit :

Une entreprise tout corps d’état devrait normalement pouvoir vérifier l’état global. Vous pouvez en faire venir 2 en même temps peut être ?

Pour savoir s’il était opportun de les faire venir en même temps. Je n’ai nullement indiqué le faire, je demande juste des conseils

juradais a écrit :

pour rajouter les compteurs électriques, c’est ENEDIS qui me transmettra le devis mais de ce que j’ai compris ne pourront le faire qu’une fois que je serai propriétaire et après paiement d’un acompte […] Comment le justifier à la banque, sans devis ?
[…]
si je fais de la LCD, ce sera à moi de payer la facture d’énergie. Si j’ai 4 appartements en LCD, j’aurais donc 4 factures d’énergie différentes ?

Auriez vous des réponses à ces questions svp ?

bascarol a écrit :

Concernant Enedis, ca sert a rien de les consulter tant que vous êtes pas propriétaire

bascarol a écrit :

C’est pas un problème d’interdiction, quoique, c’est juste de savoir ou vous allez et ce que ca va vous couter.

Je n’ai pas bien saisi : vous dites qu’il faut savoir combien ça va nous couter avant d’investir dans un immeuble sans compteurs individuels, mais vous dites dans le message d’avant qu’on ne peut pas savoir combien cela nous coutera à l’avance.

Range19 a écrit :

Vous en êtes où de l’achat de l’immeuble (quelle date de compromis ? En nom propre ?) ?

Contre-visite cet après midi et compromis de vente à programmer.
Mais étant donné l’envergure du projet/distance/inexpérience personnelle et vos derniers messages, je remets en cause le projet… je verrai suite à la contre-visite.

Merci pour vos différents récents retours concernant la gestion lourde de ce genre de projet… Ca fait réfléchir (et me mine le moral accessoirement).

Bonjour Juradais
ne perdez pas courage, c’est en plongeant qu’on se jette à l’eau et qu’on apprend à nager !
Sauf erreur, vous n’avez pas indiqué la superficie des appartements et celle globale de l’immeuble
Et combien d’appartements par étage, possibilité de les regrouper ou non
Pouvez vous détailler un peu ?

Bonsoir,

juradais a écrit :

J’ai fait la contre-visite qui s’est avérée positive : l’électricité est aux normes partout, l’eau aussi à priori,

Ben non parce que vous expliquer le contraire ci-dessous

juradais, le 24/02/2022 a écrit :

- 1 seul compteur électrique général. Cela me couterait un gros billet de tout rajouter (35 000€ environ) avec pas mal de démarches. Je peux aussi choisir de laisser comme ça mais avec les risques…

Donc ce n’est pas aux normes électriques.

Les normes électriques si vous voulez les lire

NF C 15-100 pour les logements et la NF C 14-100 pour les raccordements Enedis.
Cette dernière vous expliquera ce que vous devez faire dans votre immeuble.

Ci-dessous vous aurez tout ce que va vous demandez Enedis pour votre immeuble. Choisissez "Le branchement 36Kva"
NFC 14-100 ENEDIS

Pour les appartements ci-dessous c’est expliqué simplement.
NFC 15-100 expliqué pour les newbies

Cdt

Pour l’installation des compteurs, avez-vous un devis d’Enedis? Je ne vois pas comment vous pouvez mettre un compteur par appartement avec les locataires en place.

De plus, il vous faudra l’accord de la mairie pour le découpage. Avez-vous déjà vus avec eux?

Pour le nouveau DPE, attention à l’incidence sur les petites surfaces (<25m2). De quand date la dernière rénovation?

Dans vos charges, il y a des valeurs qui me semblent sous-estimées comme l’eau (j’ai 2200€/an pour 17 lots). Avez vous vu le contrat de gestion de l’agence? (Quel est le taux appliqué pour la gestion ? Montant pris pour la recherche de locataire ? Prix pour recherche locataire ? Etat des lieux?…) 1600/36000=4,4% me paraît très faible.

Et je ne parle pas des impôts que vous estimez à zéro… c’est valable les 5 premières années,  mais après? Faites le calcul à la moitié de la durée de l’emprunt.

Si vous ajoutez un compteur, vous devez faire passer le consuel pour vérifier la conformité de l’installation. Donc je ferai l’inverse de ce que vous envisagez : refaire l’électricité de chaque lot en prévoyant un raccordement ultérieur. Lorsque tous les lots sont conformes, vous faites vérifier les installations et vous posez la colonne montante. Ca va prendre quelques années…

Demandez au diagnostiqueur de faire le DPE d’un lot, si possible le plus défavorable (dernier étage, petite surface). Ca va vous coûter moins de 100€.

Pour l’eau, on a généralement 2 factures par an, une estimation et une régularisation.

Pour la délégation à une agence, il vous suffit de demander un devis… ce sera mieux que de mettre des valeurs au hasard.

Pour le calcul des impôts, vous faites votre simulation à 12 ans, (recettes-charges-amortissements)×(TMI+PS). Pas besoin de logiciel. Et dites vous que vous ne serez qu’à mi-parcours et qu’il faudra encore rembourser le prêt durant 12 ans encore. D’ailleurs, sur 25 ans,  vous pouvez être à peu près certain de devoir rénover en profondeur chaque lot (mobilier y compris).

Avez-vous une offre d’un banquier qui vous fait du 110% sur 25 ans?

lachignolecorse a écrit :

Si vous ajoutez un compteur, vous devez faire passer le consuel pour vérifier la conformité de l’installation. Donc je ferai l’inverse de ce que vous envisagez : refaire l’électricité de chaque lot en prévoyant un raccordement ultérieur. Lorsque tous les lots sont conformes, vous faites vérifier les installations et vous posez la colonne montante. Ca va prendre quelques années…

Je ne suis pas sûr de bien comprendre. Faire passer Enedis, créer les compteurs etc. mais ne raccorder les logements à leurs compteurs individuels qu’à chaque départ des locataires c’est ça ? Je ne vois aucune autre solution.
J’ai l’impression que c’est mission impossible mais il y a bien des gens qui achètent ces immeubles, et c’est loin d’être le seul que je visite qui a un seul compteur pour x appartements. Ils font comment ? Ils laissent un seul compteur collectif ? (le plus simple mais le moins dans les clous)
J’ai la tête en ébullition…

Concernant l’eau, le vendeur m’a envoyé la facture de régularisation qui est bien annuelle.

Le banquier est d’accord pour un financement total de l’opération (frais d’achat FAI + notaire + travaux) moyennant un apport de 5% du total.

Letuche57 a écrit :

Vous avez encore négocié 10% sur le prix, c’est une bonne nouvelle, y a-t-il une raison à celà?
Je confirme pour l’eau, comptez 100eur/an grand minimum par appartement occupé.
Pour la CFE, vu le CA ca risque d’être nettement plus, pour le cout du comptable vous pouvez nettement réduire la note si vous allez sur des plates formes en ligne ou en faisant jouer la concurrence.
C’est ambitieux pour débuter mais un projet que je trouve sympathique.

L’immeuble était présenté comme ayant 195 m². Sur les anciens DPE, le total des appartements faisait bien 195 m². Sauf que sur le dernier DPE de ce mois-ci (mis à jour), il est affiché 155 m² pour l’immeuble (allez comprendre). Je pense que le diagnostiqueur n’a pas compté les mezzanines de 2 appartements (pourtant qui me smblent faire les 1,8m de hauteur).
J’ai donc demandé une baisse de prix de 285k vers 255k, ce qui a été accepté.
J’ai donc un immeuble très bien situé, pour 255k€, louable en l’état, qui dégage 36 600€/an de revenus locatif, je pensais donc faire une très belle affaire, mais si la pose des compteurs est impossible….

CFE je n’en ai aucune idée en effet.
Comptable je pense passer par un comptable physique dans un 1er temps car je suis novice et j’aurais surement besoin de lui demander conseil. Puis quand je serai plus à l’aise, surement passer par une plateforme en ligne moins onéreuse.

Ah vous me rassurez (un peu, car "ambitieux" veut tout dire !)

Vous faites refaire l’électricité de chaque appartement en prévoyant l’installation de la platine de réception du compteur. Vous faites faire cela par un électricien qui sait gérer du résidentiel. Il s’occupera de la colonne montante aussi. Vous faites cela dans chaque lot, puis vous faites venir Enedis à la fin pour monter le dossier, faire passer le consuel …

Vous pouvez le faire avec locataire en place mais c’est plus compliqué (pour l’électricien) et il faudra négocier les baux avec les locataires lorsque vous activerez les compteurs individuels.

Et attention à la conformité des pièces d’eau. C’est un point sensible pour la conformité. Attention aussi aux petits appartements de 10m2, verifier la conformité par rapport au RSD de votre département.

Ce qui m’étonne aussi c’est la disparition de 20% de la surface… vous réalisez que votre prix au m2 vient d’être plombé de 20%?

Floloup a écrit :

J’ai cru lire que vous aviez un retraité, dans vos locataires, avec l’augmentation de l’inflation, et la revalorisation décalée des pensions, cette population est sensible à la conservation de son pouvoir d’achat, et ils ont bien souvent, un peu de temps libre.

Merci pour votre message.
Oui j’ai un retraité mais qui n’a pas l’air très fiable. J’ai cependant un homme "de main" éventuel qui pourrait m’aider sur place.

Vous faites refaire l’électricité de chaque appartement en prévoyant l’installation de la platine de réception du compteur. Vous faites faire cela par un électricien qui sait gérer du résidentiel. Il s’occupera de la colonne montante aussi. Vous faites cela dans chaque lot, puis vous faites venir Enedis à la fin pour monter le dossier, faire passer le consuel …

Est-il raisonnable de commencer des travaux avant de faire passer Enedis ? Je comptais les faire d’abord venir pour étudier le projet et voir ce qu’ils me demandent, car j’ai beaucoup lu sur les forums qu’ils avaient des demandes parfois saugrenues. Je ne voudrais pas faire des travaux électriques qui seront peut être à refaire après passage d’Enedis. De plus, je ne vois pas trop quoi refaire dans les appartements car un électricien est venu et m’a indiqué que tout était "OK". Mais je ne suis pas expert…
Qu’en pensez vous ?

Vous pouvez le faire avec locataire en place mais c’est plus compliqué (pour l’électricien) et il faudra négocier les baux avec les locataires lorsque vous activerez les compteurs individuels.

Je ne pourrais le faire que dès accord (ou sortie) du locataire en fait. Ca veut donc dire attendre x jours/semaines/mois à chaque fois, pour installer 1 seul compteur ?

Ce qui m’étonne aussi c’est la disparition de 20% de la surface… vous réalisez que votre prix au m2 vient d’être plombé de 20%?

L’explication doit venir des mezzanines des 2 plus grands appartements.
Oui bien sur, c’est pour cela que j’ai négocié le prix une 2e fois (prix affiché : 320 000€. Prix négocié : 285 000€. Puis prix renégocié : 255 000€).
Cela fait 1 645€/m² hors travaux ; 1 677€/m² avec le studio refait à neuf ; 1 935€/m² avec l’estimation du cout de rajout des compteurs élec. Ce sont des estimations hautes car on peut compter une proportion importante des 40m² perdus mais habitables.
Sur Périgueux, le m² moyen est de 1 750€. Je pense que c’est OK avec cette rentabilité brute très importante.

Passer d’un comptable physique à une plate forme me parait une mauvaise idée pour plus de 5 appartements.
Sur JD2M (pour ne citez qu’eux mais ils doivent tous se ressembler), vous allez devoir reprendre des règles d’amortissement "en court de route" après le démarrage de l’acrivité qui ont été définis selon les règles de l’expert comptable et je ne suis pas sur qu’il soit simple de réintégrer celà dans les outils des plates formes.

Ah je ne savais pas qu’il était compliqué de changer de comptable sur un projet. Je ferais attention à mon choix de départ.

J’ai du loupé quelque chose mais le compteur edf non individualisé c’est quoi le soucis si loué en meublé avec charge au forfait?
Vous avez peur de ne pas bien fixer les charges ou pas envi de mettre à votre nom le compteur et avoir celà à gérer en plus?

Il est loué comme ça actuellement en effet, sans que ça ne gène quiconque. Mais j’ai lu partout que c’était fortement déconseillé à cause des risques de responsabilité en cas d’incendie ; de locataires qui surconsomment ; de l’impossibilité de couper l’électricité d’un seul appartement ; et surtout que c’était légal pour la LCD mais illégal pour tos les autres modes d’exploitation (même le meublé longue durée) car on a pas le droit de revendre de l’énergie.
Et si je veux repasser sur de la location nue, je ne pourrais pas si j’ai un seul compteur. (pourquoi je voudrais le faire ? Si mes revenus ne dépassent plus le montant de mes revenus locatifs LMNP, ce qui pourrait m’arriver si j’arrête mon job).
Je vous assure que si je n’avais pas ce problème de compteur collectif, je dormirai mieux et me poserai moins de question

Faire du forfait de charges m’irait bien car pas de calculs à faire. Même si ce n’est pas vraiment écologique…
Tout est en électrique ; il y a 36 kvA (9 apparts quand même !)
Il y a en effet des tableaux avec 9 disjoncteurs dans un placard des parties communes donc vous avez raison, on pourrait couper 1 appartement, et vous devez surement avoir raison pour la responsabilité de l’installation électrique.

Bonjour et merci pour votre retour !
Ca fait plaisir de voir du positif, j’en ai besoin

Si je comprends bien, vous faites un mix entre forfait et provision sur charges : un forfait de charges avec remboursement du trop-perçu chaque année, mais le forfait, lui, reste le même chaque année (inscrit dans le bail). Ce qui incite les locataires à moins consommer. C’est bien ça ?
Comment faites vous pour justifier de qui a consommé combien ? Avec des sous-compteurs ?
L’idée est intéressante mais il me semblait que la régularisation de charges est interdite lorsque le locataire n’a pas de compteur individuel à disposition pour vérifier son usage. Et cela enlève le point positif du système de forfaitisation, à savoir qu’il n’y a pas à se poser de questions et à faire de calculs car il n’y a aucune régularisation.

Pour la question écologique, c’est par rapport au fait que les gens consomment + s’ils savent que tout est compris.

juradais a écrit :

Si je comprends bien, vous faites un mix entre forfait et provision sur charges : un forfait de charges avec remboursement du trop-perçu chaque année, mais le forfait, lui, reste le même chaque année (inscrit dans le bail). Ce qui incite les locataires à moins consommer. C’est bien ça ?

C’est bien ça, et Letuche57 l’a bien reformulé.
Mes baux mentionnent un forfait, et c’est aussi ce que je mentionne dans mes annonces quand je cherche un locataire.

Une fois que mon locataire est choisi, je lui dis que bien que ce soit un forfait et que rien ne m’y oblige, je rembourse le trop perçu concernant l’électricité, en lui donnant les raisons. Ils comprennent les raisons, et y voient leur intérêt (comme je disais, dans votre cas il y a +/-120€/an d’économisé sur l’abonnement pour chaque locataire).

C’est donc un bonus auquel il ne s’attendait pas, et on démarre une relation sur de bonnes bases… et l’écologie est préservée 😉

juradais a écrit :

Comment faites vous pour justifier de qui a consommé combien ? Avec des sous-compteurs ?

C’est l’avantage du forfait, tant que les charges ne sont pas "manifestement disproportionnées au regard des charges dont le locataire se serait acquitté", vous n’avez pas besoin de justificatifs au sens scrict.

A partir de là, c’est à vous de voir comment vous faites la répartition. Moi, c’est à parts égales, mais parce qu’ils louent exactement la même chose.
Dans votre situation, le plus simple serait de le faire à la surface, mais ce n’est probablement pas le plus équitable, car faire cuire des pâtes dans un 10m² consomme autant que les faire cuire dans un 40m².

Si vous voulez être plus équitable, répartissez à la surface la proportion correspondant au chauffage/clim (~30% à 45% selon l’équipement => Exemple - répartition EDF) et le reste à parts égales.
Ça ne me semble pas déconnant comme façon de procéder.

juradais a écrit :

L’idée est intéressante mais il me semblait que la régularisation de charges est interdite lorsque le locataire n’a pas de compteur individuel à disposition pour vérifier son usage.

C’est bien pour ça que c’est un forfait qui est inscrit dans le bail, et que la "régularisation" n’en est pas une, c’est un remboursement de trop perçu qui n’a rien d’officiel et est à sens unique.

juradais a écrit :

Et cela enlève le point positif du système de forfaitisation, à savoir qu’il n’y a pas à se poser de questions et à faire de calculs car il n’y a aucune régularisation.

C’était ma crainte au départ, et une des raisons qui m’avaient fait choisir le forfait plutôt que les provisions. Avec une provision + régularisation, je voyais déjà la galère de loin si le turnover était grand, avec les factures pas encore reçues au départ du locataire (TEOM, eau, etc) et qu’il faut récupérer plus tard. Avec le forfait, une fois que le locataire est parti, on est quittes et c’est plus simple.

C’est donc la seule solution que j’ai trouvée à ce problème d’électricité non refacturable (donc exit la provision + régul) et au risque de surconsommation

Après, j’ai deux chances : 1) je suis développeur et 2) j’ai un compteur linky.

Du coup, je me suis fait un petit script qui lit le relevé linky quotidien et calcul tout seul le montant pour chacun des locataires. Pour ça, j’ai uniquement besoin de renseigner les dates d’entrée et de sortie des locataires.
Du coup le script sait dire combien a été consommé chaque jour, qui étaient les locataires en place ces jours là, et réparti donc cette consommation entre les locataires…  peu importe le turnover j’ai juste à lancer le script et c’est tout.

Sans linky ça peut se faire aussi, il suffit d’un point de mesure les jours ou vous avez une entrée ou une sortie d’un locataire, donc il faut relever le compteur à ces moments.