Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

La structure de l’endettement de la SCPI (avec des prets in-fine, qui arrivent à échéance jusqu’en 2026, et des garanties souvent sous forme de PPD ou d’hypothèque) ne me semble pas indiquer que la SCPI utilise celui-ci en avance de la collecte, mais plutôt que la SCPI envisage de conserver un fort niveau d’endettement pour longtemps.  (source : page 45-47 du RA 2019).
Les acquisitions en VEFA (listées p47 du RA2019) représentent encore 57 M€ à verser (ça c’est bien "des engagements pris en avance de la collecte").

Sur quoi vous basez-vous, pierrimmo, pour faire vos affirmations (qui me semblent largement "gratuites", pour ne pas dire autre chose, et loin de respecter notre charte qui indique "Précision : de par la thématique abordée, notre communauté attend un certain niveau de qualité des échanges et notamment des opinions argumentées, factuelles, étayées ou des questions précises et circonstanciées.") ?

EDIT 28/5 21h : pierrimmo m’a répondu, par MP, qu’il savait, car il est membre du CS de la SCPI (ce que j’ai pu vérifier). Je ne vais pas en rajouter, et je suppose qu’il a écrit ses messages un peu vite, ce qui explique quelques imprécisions.

Ce qui m’étonne particulièrement avec cette SCPI est la baisse de son rendement….

Je souhaite diversifier mon portefeuille de SCPI avec de la santé, dans la mesure où ce secteur me semble davantage protégé vs le bureau et le commercial.

La fiche produit indique pourtant un TDVM qui atteint une valeur de 5%, pour autant, le rendement 2019 n’est que de 4,51%….

J’ai essayé de trouver d’autres SCPI dans le secteur et il n’existerait que 3 SCPI investis directement dans la santé en France ? Cela m’étonne particulièrement. J’ai trouvé ce comparatif des meilleures SCPI santé et globalement il me semble que Pierval Santé est mieux géré, mais pas disponible sur assurance vie.

Conseillez-vous une assurance vie en particulier pour maximiser le rendement de la SCPI Primovie ?

GBL a écrit :

Je suppose (mais je n’ai pas creusé) que le rendement des nouveaux investissements, en grande partie des actifs du domaine de la santé, est beaucoup plus faible que celle du parc existant (sur lequel il y a sans doute de conséquentes plus-values potentielles en réserve, le taux de rendement de marché de ce type d’actif ayant plutôt baissé).

En parcourant le rapport annuel 2019, j’ai relevé quelques lignes qui semblent confirmer cette supposition :

Primovie dans son RA 2019 a écrit :

En 2019, le taux de rendement prime a connu à nouveau une légère compression pour se positionner sous la barre des 4,0 % pour les EHPAD et à 5,15 % pour les cliniques MCO.

On retrouve cette affirmation avec quelques éléments supplémentaires dans la note publiée début avril par Primonial REIM :
L’immobilier de Santé face à la pandémie… et au monde d’après
On peut y voir notamment le tableau suivant :


Concernant le RA 2019, je note que la société de gestion, a fait quelques efforts (visiblement insuffisants) pour essayer de compenser la baisse de revenus annuels (comme cela s’est fait en 2017) :

Primovie dans son RA 2019 a écrit :

Produits Exceptionnels

À la suite de la forte collecte constatée début 2019 et aux différents reports d’investissements, la Société de Gestion a souhaité attribuer à la SCPI Primovie une indemnité exceptionnelle correspondant au décalage de jouissance entre collecte et investissements. Cette indemnité s’élève à 2 009 961 euros.

Abandon de gestion

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Primovie, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2019 pour un montant de 154 632,00 euros HT.
Compte tenu de cet abandon, la rémunération de la Société de Gestion pour 2019 s’est établie à 11 845 946,33 euros HT.

Parmi les difficultés du rendement de la SCPI, on pourra noter également que depuis 2 ans, les actifs de bureaux pèsent de manière tout à fait disproportionnée dans la vacance, par rapport à leur poids dans le patrimoine global.

L’investissement unitaire n’intéresse visiblement plus Primovie qui privilégie l’investissement par lot :
Primonial REIM annonce l’acquisition en sale and leaseback d’un portefeuille de 8 établissements pour seniors en Allemagne

PREIM dans son communiqué a écrit :

Primonial REIM annonce avoir finalisé, pour le compte de sa SCPI PRIMOVIE, l’acquisition en sale and leaseback de 8 établissements pour seniors en Allemagne, cédés par le groupe DANA-SAREC pour un montant total de près de 145 millions d’euros DI.

Situés en Basse-Saxe et en Schleswig-Holstein en Allemagne – premier pays européen au point de vue démographique et accusant un déficit de lits estimé à 300 000 lits  – les actifs bénéficient de localisations diversifiées qualitatives, dont 3 situés à Hanovre et sa proche banlieue, 3e plus grande ville du Nord de l’Allemagne.

Une grande partie des actifs ont été réalisés par le groupe DANA-SAREC. Développant une surface totale de plus de 52 000 m2, le portefeuille est composé de 6 maisons de retraite médicalisées, 1 résidence seniors et 1 établissement mixte, proposant au total près de 900 lits et 163 unités. Il offre ainsi une bonne complémentarité de l’offre de services.

Les établissements sont intégralement loués pour une durée de 20 ans ferme à l’opérateur régional DANA-SAREC. Fondé il y a 25 ans, cet opérateur exploitant privé allemand expert dans le domaine des maisons de retraite et des résidences assistées bénéficie d’une très forte réputation dans les deux régions dans lesquelles il exploite 19 établissements pour 1 600 places de maison de retraite et appartements de résidences seniors.

Les investissements semblent donc continuer à bon train.

Une question peut-être facile mais en lisant les rapports trimestriels sur https://www.primaliance.com/scpi-de-ren … mentation, par exemple https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1603891933 je vois:

Primonial a écrit :

Augmentation de capital. L’offre au public est destinée à porter le capital social initial de 772 800 € à 3 000 000 000 €. La Société, étant une SCPI à capital variable, est habilitée à recevoir des souscriptions jusqu’à hauteur de ce plafond de 3 000 000 000 €.

Et la capitalisation de la société est de 3.1 Mds donc au-dessus du plafond.

Du coup si je comprends bien:
- un certain pourcentage de cette SCPI n’a pas été souscrit par le public. Qui sont ces institutionnels?
- sauf décollecte, accepter de nouveaux entrants requiert une nouvelle augmentation de capital/changement de statut.

Est-ce que j’ai bien compris?

Dernière modification par BabyStepGiantStep (31/10/2020 07h51)

La 1ere résolution de l’AGE 2020 est la
suivante :
«  La Société de Gestion est autorisée statutairement à
augmenter, en une ou plusieurs fois, le capital social pour le
porter à un montant maximal de 3 500 000 000 euros, soit
21 875 000 parts de 160 euros de nominal chacune, sans qu’il
y ait toutefois obligation quelconque d’atteindre ce montant
dans un délai déterminé. »
En conséquence, l’assemblée générale extraordinaire prend
acte de la modification corrélative de la note d’information
de la Société.

La dernière page des bulletins T1 & T2 n’intègre pas cette décision.

Question : Avez vous reçu quelque chose au titre du T3 2020 ?

Bonjour Igun,

Le virement a  été réalisé sur mon compte au CMB le 30 octobre.

Montant de 562,50 EUR versus 574,84 le trimestre précédent et 570,65 il y a un an.

Je n’ai pas le nombre de part sous le coude, mais cela vous donne la tendance ( je ferais un complément ce soir).

Yvan

Bonjour Galessin,
Effectivement, toujours rien reçu à ce jour sur Linxea Spirit mais loyers touchés sur mon compte bancaire à date du 30 octobre.

Jeim

Communication assez discrète de la part de Primonial concernant une légère modification du prix de retrait de Primovie :
Primovie : augmentation du prix de retrait
Concrètement, d’après ce que j’ai compris, la loi des finances 2020 autorise une petite "optimisation fiscale" qui permet de sortir de la base assujettie à la TVA une partie de la commission de souscription. En conséquence de quoi, bien que le prix  de souscription soit inchangé à 203.00€/part, le prix de retrait augmente lui de 184.43€ à 184.73€/part (soit +0.16%).

Je ne sais pas trop de quand date cette modification dans la mesure où le communiqué de Primonial n’indique aucune date.
Plus étrange: un relevé de situation au 20/09 de mon contrat MesPlacements-Liberté édité en date du 22/09 indique une valeur de retrait à 184.43€. Mais lorsque je ré-édite aujourd’hui ce même relevé, la valeur de retrait indiquée est maintenant de 184.73€. Un calcul de la situation date par date semble indiquer que la valeur de retrait a été augmentée de manière rétroactive au 01/09/2020.

Modification message : orthographe

Dernière modification par FoxSierra (14/04/2022 10h13)

Bonjour

2,45€ / part reçu aujourd’hui (SC à l’IS donc absence de PS).

C’est bien supérieur aux dividendes des autres trimestres (2,22 / 2,23 par part) et nous amène à un dividende annuel de 9,13€, soit 4,5% sur 2020 (stable par rapport aux 4,51% de 2019)