Pourquoi la "Surcote belge" des holdings et foncières?

kiwijuice a écrit :

Des éléments possibles :
- REITs Belges : les murs dans la santé attirent une taxe à la source de 15% et non 26% => arbitrage fiscal

On est à 30% au taux normal de précompte mobilier, et il n’y a que deux sociétés bénéficiant de ce régime, Care Property Invest et Aedifica. Cependant, cela joue sur le rendement net pour le particulier et donc peut avoir un impact sur la valorisation.
Cofinimmo devrait y avoir droit, mais la loi a été changée fin 2021 pour "reporter"… il faut maintenant détenir au moins 80% d’immobilier de santé, ce qui n’est pas encore le cas de Cofinimmo.

kiwijuice a écrit :

- REITs Belges et Suédois : si le particulier a des frais de mutation élevés en Belgique (8% au moins) et cléments en Suède, les REITs peuvent faire un tour de passe-passe et acheter/vendre la société qui détient les murs du bien convoité sans donc avoir de frais de mutation à payer.
Ca fait quelques pourcents d’économie et permet de faire tourner les biens.

Le particulier belge a une brique dans le ventre… il ne vent pas d’office chaque fois. Les frais de mutation sont de l’ordre de 12,5% à Bruxelles et en Wallonie + les frais de notaire… sous réserve de régime d’exceptions rares… Généralement, on parle d’ajouter 15% et il faut ajouter les frais d’hypothèque… dont 1% encore pour l’état sur le montant de l’hypothèque !
En Flandre, les droits de mutation ont diminué… à Bruxelles, pour un bien de moins de 500K€, il y a une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de 175K€ pour le primo-acquérant (un peu plus de 21K d’économie).

La solution de vendre les actions d’une société détenant un immeuble permet, effectivement, d’économiser des frais de transaction immobilière, mais on est dans une zone grise un peu limite.

aleph1 a écrit :

Da2306, le 31/05/2022 a écrit :

aleph1, le 26/05/2022 a écrit :

Autre aberration belge: la foncière cotée VGP (dont ironiquement la grande majorité des actifs immobiliers n’est même pas en Belgique) surcote de 100% par rapport à son ANR: le cours de bourse aujourd’hui est égal au double de l’ANR, avec comme circonstance agravante le contexte de hausse des taux et le dégonflement d’autres surcotes belges comme celle de Sofina.

Autrement dit, si la surcote disparait, juste disparait, sans même envisager qu’elle devienne une décote, l’actionnaire de VGP perdait 50% !

VGP n’est pas une foncière… mais un promoteur immobilier avec des coentreprises avec Allianz.

Vous m’accusez indirectement d’incompétence (moi le spécialiste des foncières européennes!) car j’ai décrit VGP comme foncière. Vous dites que ce n’est pas une foncière, mais un promoteur.

Je ne vous ai aucunement accusé… J’ai juste précisé un fait qui change fondamentalement beaucoup entre une foncière qui exploite de l’immobilier bâti et une qui détient de l’immobilier bâti mais également une réserve importante de non bâti en vue de le bâtir à terme. Cela joue fortement sur la valorisation.

Rien n’empêche un promoteur immobilier de détenir des murs à long terme… c’est également le cas de la "nouvelle" Leasinvest résultant de la fusion de deux filiales de Ackermans et Van Haren (le promoteur et la gestionnaire d’actifs immobiliers qui était Leasinvest).

aleph1, le 01/06/2022 a écrit :

Maintenant sur le fond: les actifs immos loués ou destinés à être loués de VGP détenus à 100% et ceux pris à 100% des JV détenues à 50% font plus de 5 milliards d’euros. Celui qui achète donc l’action VGP achète donc pour 85% minimum du cours payé une foncière et seulement pour moins de 15% un promoteur. CQFD.

**: hors sujet car si vous achetez par exemple une société X détenant 5 milliards € d’immeubles temporairement vide en 2022 donc pas de loyers ni d’Ebit (je ne parle pas ici de VGP, qui a dès maintenant des loyers substantiels, en incluant les loyers dans ses JV) et ayant une activité annexe de promotion procurant donc par la force des choses la totalité d’un petit Ebit de quelques dizaines de M€, direz-vous que X que vous venez d’acheter est surtout une foncière ou surtout un promoteur? Une foncière, of course.

Je vais m’arrêter là le but de cette file n’étant pas de parler spécifiquement de VGP. Mes contradicteurs peuvent renouveler autant de fois qu’ils veulent leurs arguments erronnés que c’est un promoteur …

regardons la dernière présentation de Mai. C’est rendu un peu complique avec des chiffres differents entre les slides 6;18 et 22.
Page 6 VGP annonce une Gross asset value 5.5mds mais la GAV en propre 2.25mds. Page 18 on voit que la repartition est
-563m d’actifs productifs
-855m en construction
-435m de terrains
-501m d’actifs productifs destines a etre vendus aux JV.

On voit que les investissements dans les JVs sont valorises a 858m. Les JVs incluent aussi des actifs en construction si on veut reconcilier les chiffres avec la page 6. 
Donc au total, on a moins de 1.9mds d’actifs productifs pour une valeur d’entreprise supérieure a 6mds.
Quand aux loyers substantiels, j’ai vraiment du mal a les voir. VGP annonce un rendement de 4.64% sur les JV. A leur valo actuel ca ferait un maigre 40m de revenus, en plus des 17m de loyer en propre pour 2021. Ça fait très peu. Certains argueront que les loyers vont monter en flèche suite a la mise en activité des nouveaux bâtiments. J’attends de voir. En attendant c’est surtout une activité de promotion.