Déductions des revenus fonciers : quels dispositifs restants en 2018 ?

Antesite · #1

Bonjour,

Comme je l’ai exposé dans ma présentation et mes quelques messages, je suis propriétaire bailleur, et je possède quelques appartements loués.

Il se trouve que je me pose la question de conventionner certains de ces logements, notamment avec l’ANAH, selon le dispositif " Borloo ancien dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social".

C’est le secteur intermédiaire qui m’aurait intéressé, et qui permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers.

En plus, une partie de mes logements a déjà un loyer au m2 correspondant aux plafonds maxima à ne pas dépasser.

Problème, je m’aperçois que la commune où se trouvent mes logements est classée en zone "C", et que l’on ne peut plus conventionner dans cette zone avec un loyer "intermédiaire" depuis le 31 Janvier 2017.

Donc en fait j’ai raté le coche, comme on dit… ou bien quelque chose m’échappe?

J’ai bien cherché mais je n’ai rien trouvé de concluant, peut-être avez vous une piste à me conseiller pour avoir un abattement sur les revenus fonciers?

Par contre il y a le conventionnement très "social" avec 70% d’abattement mais les plafonds de loyers sont très bas, et surtout ce n’est plus moi qui gère les locations , mais une association (genre "solibail"), donc aucun droit de regard sur les locataires, ce qui je l’avoue ne m’inspire guère confiance.

Mots-clés : abattements revenus fonciers, anah, borloo ancien, conventionnement

alex44 · #2

C’est cosse abordable le dispositif maintenant.

Mais globalement en C vous ne pourrez faire que en intermédiation locative…

Bernard2K · #3

Borloo ancien c’est fini, donc oubliez complètement. Comme dit alex44, c’est désormais le "Cosse ancien", et en zone C, il n’y a que la solution de l’intermédiation locative.

Antesite · #4

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Donc c’est bien ce que je me disais: j’ai raté le coche !

Il ne me reste plus qu’a louer en intermédiation locative si je souhaite défiscaliser mes revenus fonciers.

Mais ça, je ne pense pas le faire, je n’ai pas confiance dans un organisme tiers qui mettra les locataires qu’il veut dans les logements.

Faire cela, c’est comme signer un chèque en blanc, c’est faire une confiance aveugle en des gens que je ne connais même pas.

D’ailleurs, j’ai lu ça et là des retours négatifs sur ce genre de location (problèmes de voisinage, association défaillante et ne répondant plus aux appels, logements moisis faute d’aération (la maladie des locataires !) etc…

Par contre, peut être une révision des zones aura-t-elle lieu dans les mois/ années qui viennent?

alex44 · #5

Pas forcément…
Je vais faire un immeuble complet en intermédiation locative en charente. Et cela ne se passe pas comme je pensai…

Il font de la gestion locative en fait. Il se charge de trouver des candidats (mais je peux proposer les miens), je choisi quoi qu’il arrive le locataire.
Ce n’est pas un contrat avec une association qui sousloue ensuite.
Si il y a vacances vous ne touchez rien.

Ils prennent 8% des loyers. Tous les locataires sont garantis VISALE (tous, car c’est une agence sociale, donc même une personne au rsa a visale pour un loyer de 400€… Après c’est vous qui voyez si vous prenez le risque!)

C’est eux qui redige les baux, entre vous et le locataire et gère en direct avec L’anah.
Par contre les plafonds sont en très social… Dans mon cas 5€/m2! Mais 85% D’ abbatement+8% gestion locative + interets+TF+assurance c’est un deficit perpétuel

Donc rendement net après impots interessant si vous n’achetez pas trop cher

Dans l’ordre, appeler l’anah de votre département, puis récupéré les coordonnées des agences agréés du département (dans mon cas une seule!) et prendre contact avec eux pour éclaircir le fonctionnement.

Antesite · #6

Bonjour,

Pourtant l’employé de l’Anah que j’ai eu au téléphone m’avait dit que je perdrais la main sur la location, que ce ne serait pas moi qui choisirai les locataires, mais une association…

Quoiqu’il en soit, je ne vais pas utiliser cette possibilité car les plafonds de loyers sont trop bas: le loyer est presque divisé par 2 par rapport au prix du marché !

Bien sur on ne peut pas tout avoir, une réduction fiscale vaut bien des contreparties, mais là clairement c’est trop.

On ne paie plus d’impôts, mais c’est normal vu qu’on ne gagne plus rien…

A+

alex44 · #7

C’est sur que suivant où est placé votre bien le jeu n’en vaut pas la chandelle!

Dans mon cas c’est un immeuble en bonne campagne, mais avec de la demande. Les loyers de base sont bas, j’ai du consentir à une réduction de 20% du loyer… Là c’est valable. (Je vais même pouvoir reduire cet écart avec les annexes à usage privé, comme garage, grenier cave qui compte à hauteur de 0,5 dans la limite de 16m2. Cad un garage de 16m2 vous donne 8m2 de plus dans le calcul du loyer.)

Antesite · #8

- Le garage ne peut être considéré comme surface annexe, voir ici:

ANNEXE 1 bis - VALEURS DES LOYERS MAXIMAUX DES OPERATIONS CONVENTIONNEES PAR L’ANAH - Financement du logement social
__________________________________________

- La surface totale des annexes venant se cumuler à la surface habitable principale ne peut dépasser 9 m2 au maximum, donc si vous avez, par exemple 30 m2 "d’annexes" sur lesquels s’applique un coef de 0.5, vous ne pouvez rajouter plus de 9 m2 a la surface habitable, et non 15 m2 pour reprendre mon exemple.
__________________________________________

- La surface maximum de l’habitation est de 100 m2 maximum, c’est à dire que si vous avez un appartement ou maison de 120 m2, c’est "seulement" 100 m2 (surfaces annexes comprises) qui sont retenus pour le calcul.
_________________________________________

- Enfin, voici un lien sur un fil de discussion relatant certains déboires subis par certains bailleurs ayant loué en intermédiation locative (via Solibail, en Ile de France).

Bulle Immobilière - Consulter le sujet - Mon enfer Solibail

On se croit protégé et garanti par l’état, il n’en est rien !

EDIT: je sais bien qu’il ne faut pas généraliser et jeter le discrédit sur ce système solidaire, mais ces retours d’expérience sont instructifs et montrent que l’on n’est pas si bien garanti que cela… vous pourrez ainsi choisir en connaissance de cause.

En bref, ne plus payer d’impôts sur les loyers concernés, certes, mais en divisant quasiment les loyers par 2, et en ayant potentiellement les mêmes "emmerdes" qu’avec des locataires non "sociaux", non merci

alex44 · #9

À mon avis il ne faut pas confondre garage et emplacement de parking…
Un garage est un cellier, ou cave où vousnpouvez rentrer une voiture, mais vous pouvez l’utiliser comme vous voulez.
Vous remarquez que les eléments décrit non annexe sont les parties à tout vent…

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