Sondage : krach immobilier à Paris ?

La remarque de Pit est très pertinente. Je n’avais pas réussi à la formuler correctement mais j’ai tjs pensé la même chose (l’immobilier est plus un sujet d’émotion que de raison même sur un blog pondéré comme ici).

Je tombe tout de même dans le piège en en parlant. Je vais essayer d’apporter un témoignage (qui n’est pas 1 règle bien sûr) et une remarque sur le décalage temporel (contrairement à la bourse) entre les valeurs de baisse annoncées et les valeurs actuelles de "la vraie vie". 

Le témoignage de 1ère main (je suis la marraine du fils de cette personne, ce n’est donc pas la femme qu’a vu la femme qu’a vu l’ours…). Achat par mon amie à Clamart d’un beau 4 pièces (avec des défauts tout de même) avec un prix affiché de 5150 € / m2. Mon amie  a demandé -22 % sur le prix ! Et, à ma grande surprise a obtenu in fine -16 % soit du 4326 €/m2 (la négo et le contrat date d’à peine un mois, c’est important dans la remarque). Précision importante : ils avaient un (très gros) % d’apport personnel et donc un prêt faible.

Donc quand on lit ce genre de choses :
http://www.capital.fr/immobilier/actual … rme-815922 (ce qui constitue déjà une baisse notable)
j’ai l’impression que l’on oublie toujours que les valeurs annoncées et agrégées ont toujours un bon trimestre (si ce n’est 2) de retard… et donc que la baisse réelle dans la vraie vie (ou la hausse d’ailleurs en cas de hausse) est en fait bien plus marquée ! En effet, il s’agit des transactinos enregistrées avec un ou 2 trimestres de décalage pas ce qui se négocie actuellement (là encore contrairement à la bourse…).

L’un dans l’autre (cet élément statistique pourtant décalé et une -très petite- expérience personnelle autour de moi) me fait dire que la baisse en petite couronne est déjà significativement plus importante (je ne me prononce pas sur Paris).

En tout cas, j’en ai tiré une leçon si je mets à bien mon projet d’achat en 2013 (ce dont je doute disons plutôt 2014 si je veux un apport raisonnable) : on peut très bien négocier du -20 % et y arriver surtout si le vendeur sait que l’on a un bon dossier (gros apport et forte probabilité d’avoir le prêt accepté) et je ne serai donc pas timide pour un sou. Mais évidemment je suis biaisée puisque voulant acheter dans un an… malgré ce biais je pense que la baisse est ddéjà plus marquée qu’annoncée pour cette raison de décalage et par les témoignages que j’entends autour de moi. Et je pense que les acheteurs peuvent vraiment en rajouter une couche dans la négociation à la baisse.

Excellente remarque ! En effet, cette baisse déjà significative ne tient pourtant ni compte du décalage dans le temps ni de l’effet "biais du survivant/plus fort" (le même biais qui fait dire à tant de médias que la France a une superbe productivité du travail oubliant de parler de productivité individuelle alors que celle qui compte est la productivité globale du pays).

Kool31 a écrit :

Je crois qu’il a répondu dans son post précédent il surcote le prix car les acheteurs négocient plus souvent qu’il y a quelques années afin de retomber sur "son" prix de vente espéré.

Merci d’avoir compris le sens de mes propos.

Un acheteur veux toujours négocier alors je lui laisse le plaisir de négocier et si il ne négocie pas alors c’est du bonus

Philippe

Ce document est beaucoup trop généraliste pour en tirer quoique ce soit.

On peut aussi lire :

à Paris, le nombre de ventes à fin mars est même supérieur de 1,1 % à celui du premier trimestre 2012.

Les acheteurs de ce début d’année ont mis à profit la baisse des prix pour acheter plus grand.

la baisse des ventes aux investisseurs locatifs, qui avait commencé au second semestre 2012, a continué : elles ont reculé de 11 %

Progression du nombre de ventes, baisse du prix du m² expliqué par des transactions de biens plus grands qui ont donc un prix du m² plus faible que les petites surfaces ainsi que par une baisse du nombre de transactions liées aux investisseurs => On est loin du krach à mon avis.

roudoudou a écrit :

En quoi un achat vous met a l’abri en cas de chômage ? Si vous ne pouvez pas payer les mensualités la banque saisit votre bien

Différence d’interprétation, je suppose qu’elle parle de ceux qui ont remboursé leur emprunt !

Job a écrit :

roudoudou a écrit :

En quoi un achat vous met a l’abri en cas de chômage ? Si vous ne pouvez pas payer les mensualités la banque saisit votre bien

Différence d’interprétation, je suppose qu’elle parle de ceux qui ont remboursé leur emprunt !

Bah il parlent des gens qui achètent maintenant donc je ne vois pas comment ca pourrait être le cas. Et si vous achetez sans emprunt vous n’avez pas besoin de justifier de revenus…

L’argument est complètement absurde, en plus si vous êtes au chômage, ca vous enlève de la mobilité pour retrouver un emploi*, donc je dirais même plutôt que ca aggrave votre situation.

* De nombreuses études existent la dessus prouvant que c’est un frein au retour à l’emploi

ZX-6R a écrit :

ya une assurance chomage (facultative) quand on emprunte pour sa RP, donc elle a bien raison.

L’assurance chômage est en général conditionnée (voir selon les contrats) et limitée dans le temps. (et elle coute cher)

Tout ceci est écrit sur l’article de IH. J’étais aussi étonné de cette progression.

y a-t-il déjà des stats sur le nombre de transactions du 1er trimestre à Paris?

roudoudou a écrit :

Bonjour,

Je suis complétement d’accord.

Mais tant que certains n’auront pas compris que l’augmentation du pouvoir d’achat des gens passera par une baisse des prix immobiliers et non une hausse, au profit des propriétaires actuels avec un effet ’richesse’ virtuel, alors on n’est pas sortis de l’auberge.

Par auberge j’entends auberge d’augmentation du chômage, faible mobilité des gens pour l’emploi, accroissement des iniquités (et non inégalités) surtout lors des successions.

Une correction vers 6000 - 7000€/m2 en prix moyen à Paris serait saine et salutaire pour un marché qui a déjà progressé de presque 200% (=x3) en 15 ans.

Cela ne veut pas dire qu’elle arrivera, mais que je pense que c’est un point essentiel dans l’équation du "redressement" de la France.

Il ne faut pas également oublier que l’immo parisien a joué le rôle de l’actif sans risque pendant la période de crise et que dans tout scénario de fly to quality il y a un scénario retour (bien malin est celui qui pourra prévoir le timing). Peut-être le sort de l’immobilier Parisien est il lié depuis plusieurs années au sort du marché d’obligations d’état ?

ps = a noter dans l’article ce type d’argument est parfaitement grossier : "En revanche, « chez nos clients, on voit un désir d’acheter pour se mettre à l’abri en cas de chômage », relève Laurent Vimont." En quoi un achat vous met a l’abri en cas de chômage ? Si vous ne pouvez pas payer les mensualités la banque saisit votre bien

Cdt,

A mon avis, il ne peut plus y avoir de vrai krach à Paris, les propriétaires étant devenus too big to fall exactement comme les banques. Mais une baisse assez sensible semble salutaire à moyen terme, seule capable de sonner le retour des investissements vers la production.

ZX-6R a écrit :

y a-t-il déjà des stats sur le nombre de transactions du 1er trimestre à Paris?

Voici les seules informations publiées par les notaires sur les chiffres à fin janvier 2013, publiées le 28 mars dernier par les notaires parisiens.

Les volumes de ventes reculent toujours et l’ajustement modéré sur les prix se confirme

● Nombre de ventes de logements anciens

De novembre 2012 à janvier 2013, 28.000 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France. Comparé à ce qui est observé pendant les années de forte activité, le nombre de ventes a baissé de 20% environ.

Par rapport à la période novembre 2011 à janvier 2012, le volume de transactions en Ile-de-France accuse un recul encore plus sévère (-31% à fin janvier 2013). Cette période intégrait, il est vrai, l’exceptionnel mois de janvier 2012 qui a précédé le changement de régime d’imposition des plus-values immobilières.

Dans le détail, le nombre de ventes de logements anciens en Ile-de-France a baissé de 17% de novembre 2011 à novembre 2012, puis de 26% de décembre 2011 à décembre 2012 et enfin de 42% de janvier 2012 à janvier 2013.

En janvier 2012, l’afflux de ventes avait davantage bénéficié au marché parisien et à celui des appartements. De ce fait, de novembre 2012 à janvier 2013, ces deux segments de marché subissent par contrecoup les baisses les plus fortes (de -44% en un an dans Paris, à -34% pour les appartements franciliens). Toujours par rapport à la même période, le marché des maisons résiste un peu mieux (-22% en Ile-de-France).

● Prix de vente des logements anciens

Tous logements confondus, la tendance à la baisse des prix est confirmée en Ile-de-France, avec des prix en recul de 1,1% d’octobre* 2012 à janvier* 2013. Cette tendance s’observe à la fois pour les appartements franciliens avec une diminution de prix de 1% (de -0,7% à Paris à -1,5% dans les Yvelines) et pour les maisons avec un recul de 1,5% (-1,1% dans le Val-d’Oise à -1,9% dans les Hauts-de-Seine). A noter que ces chiffres sont livrés non corrigés des variations saisonnières.

Tous les départements de la Région affichent des baisses de prix des logements anciens d’octobre* 2012 à janvier* 2013. Mais les évolutions des prix par secteur géographique sont légèrement divergentes selon la période observée. Ainsi à fin janvier 2013, la baisse des prix des logements sur 3 mois est plus marquée en Petite Couronne (-1,4%) et Grande Couronne (-1,3%) qu’à Paris (-0,7%), contrairement à ce que l’on observait au 4e trimestre 2012.

Les prix résistent encore dans la Capitale, même si la baisse semble enclenchée. A Paris, le prix au m² d’un appartement ancien s’établit à 8.320 € en janvier* 2013 et reste à un niveau pratiquement stable en un an (+0,3%). La baisse sur 3 mois (-0,7%) est sensiblement moins marquée qu’elle ne l’était en décembre* 2012 (-1,9%). Les dernières projections de prix calculées par les Notaires de Paris – Ile-de-France sur les avant-contrats de ventes à Paris, indiquent que cette tendance à la baisse, modérée, se prolongera dans les prochains mois. Par rapport au point haut observé en août 2012, une baisse cumulée du prix de vente de 4,5% environ en 9 mois pourrait être observée en mai 2013.

En Grande Couronne, l’ajustement sur les prix des appartements (-1,2% en 3 mois) est plus prononcé en janvier* 2013 qu’en décembre* 2012 (-0,3%).

Pour les maisons anciennes, les prix ont baissé de 1,5% en Ile-de-France de octobre* 2012 à janvier* 2013. Le prix unitaire d’une maison en Ile-de-France s’établissait à 302.800 € à fin janvier* 2013. En un an, le prix a reculé de 1,7%.

* Le nombre de ventes et les indices de prix sont calculés sur 3 mois : « janvier* » correspond à la période novembre-décembre-janvier, « octobre* » à la période allant d‘août à octobre, « décembre* » à la période octobre-novembre-décembre.

Source

On y trouve tout de même une baisse de 42% entre janvier 2012 et janvier 2013… Très loin des chiffres indiqués plus haut (même si le mois de janvier 2012 était, j’en conviens, très spécifique).

Dans le nouvel obs

Les prix immobiliers à Paris et en Ile-de-France ont terminé le premier semestre 2013 sur une orientation positive : selon MeilleursAgents.com, les prix ont très légèrement progressé en juin de 0,4 % à Paris et de 0,1 % dans les autres départements franciliens. Cette tendance est notamment due à la baisse continue des taux des crédits immobiliers, qui a permis d’augmenter la capacité d’emprunt des acquéreurs, et à la demande saisonnière pour les grandes surfaces familiales. De fait, les prix ont progressé de + 0,3 % pour les petites surfaces et + 0,4 % pour les grandes surfaces. Néanmoins, malgré 4 mois consécutifs de légère remontée des prix, ceux-ci sont toujours inférieurs à ceux de l’an dernier.

« Sur 12 mois, la baisse est de - 1,5 % et sur 2 ans de - 3,8 %, précise le réseau immobilier. Si l’on écarte les effets conjoncturels liés à la baisse des taux et la saisonnalité en faveur de grandes surfaces, le marché est donc clairement orienté à la baisse depuis déjà 2 ans ».

Sur les prochains mois, les prix devraient fléchir légèrement suite à la baisse de la demande : les familles cherchant à acheter avant la rentrée scolaire de septembre auront soit concrétisé leur projet, soit auront cessé de chercher. « La hausse des prix devrait donc s’arrêter et les prix devraient s’orienter à nouveau vers une baisse modérée dès la rentrée de septembre », estime MeilleursAgents.com. De plus les taux d’intérêt ont semble-t-il atteint leur point bas et certaines banques ont légèrement relevé leurs taux de prêt immobilier. « Sauf évolution brutale et imprévisible du contexte ou des variables macroéconomiques », la baisse des prix du marché immobilier francilien ne devrait pas dépasser les – 5 % pour la totalité de l’année 2013, l’offre de biens de qualité en banlieue, marché de report des Parisiens, étant encore faible.

Tant que les taux ne montent pas, j’ai bien peur qu’il faille se contenter de baisses très modestes dans les zones dynamiques et les centres-villes.
Le salut viendra de la hausse des taux (on peut emprunter à moins de 3% sur 20 ans, j’espère que la chute est finie, apparemment les banques commencent à remonter leurs taux suite à la hausse récente de l’oat).