Sondage : krach immobilier à Paris ?

Le marché immobilier n’est pas un marché de libre échange où les prix s’ajustent automatiquement par le simple jeu de l’offre et de la demande. Les pouvoirs publics par leurs actions sur les taux, la fiscalité mais aussi l’existence de coûts de transaction, les anticipations auto réalisatrices des agents économiques (surtout en période de crise où la pierre est vue comme un refuge quelque soit son prix) faussent le jeu et créent des rigidités.

Je suis devant l’émission "C dans l’air" et j’allucine 374000 euros un 2pièces sur Paris en vente depuis 4 mois, et bien malgré qu’il n’arrive pas à être vendu, le prix ne bouge pas pour autant. Donc voilà une illustration de la déconnexion entre les prix et la réalité de l’offre et de la demande.

Je vais être pessimiste: pour moi on ne connaîtra pas de baisse record, de retour à des prix décents avant une décennie voire deux. Bref, ma génération, celle à l’entrée de la trentaine est une génération sacrifiée.

christian a écrit :

une parcelle de 2000m2 au fin fond de l’Ardèche, certes viabilisée… en vente pour près de 110000 euros !

Vérifiez s’il n’y a pas du gaz de schiste en dessous…

Boubouka a écrit :

personnellement, je me suis trompé dans mon analyse.

En 2007, je prévoyais que l’immobilier allait craquer rapidement car nous étions en haut du cycle. erreur !

En 2012, je prévoyais un éffondrement total de l’immobilier qui ne pouvait poursuivre sur sa lancée. Les mêmes raisons que 2007 auquels se rajoutent les problèmes économiques. erreur à nouveau !

Aujourd’hui, les volumes s’éffondrent. Contrairement à 2007 et 2012, il n’y a plus personne qui soutienne une probable hausse.

Toutefois, je n’ose plus pronostiquer. Meme Friggit qui a analysé la question sous toutes ses coutures a quelques années de retard sur son pronostique.

Exactement comme vous boubouka. Ceci dit pas de regrets pour ma part car avant 2010-2011 je n’aurais pas pu acheter vu que j’aborde aujourdhui tout juste la trentaine.

Ceci étant dit je commence à me dire qu’il y’a peut etre un élément que j’ai raté dans mon analyse qui explique que j’ai tort depuis environ 7 ans.

Qui ne tente rien… statistiquement le risque que ça marche est sans doute faible, mais pas nul !
Vous risquez de visiter pas mal d’appartements mais si au bout vous décrochez la perle, cela en vaut sans doute la peine… tenez nous informés !

et pour arranger le tout :
Hausse des droits de mutation: quel impact sur le marché immobilier?

Pour ma part j’observe une baisse semblables sur les grandes surfaces dans le 17e (coté wagram, Courcelles, ternes) à l’affichage ainsi que les 2p - 3p. Pas vraiment de baisse à l’affichage sur les petites surfaces (~ -3%).

Après quelques appels aux agences, ca part souvent avec une négo quelque soit le prix de départ affiché

Je pense que cela fait sens de demander en effet si c’est négociable, c’est à dire en d’autres mots si le vendeur est vraiment vendeur. Par contre je ne ferais pas de propal avant d’avoir visité car une proposition concrète sur un appartement sans visite ça vous décrédibilise tout de suite.

Si l’on tient compte d’une inflation prévue à +1.5 % en 2013, la baisse devient significative sur certains segments franciliens.

Tanuky a écrit :

J’en déduis donc que la baisse des prix dans Paris a bien démarrer depuis 2011. C’est une baisse lente et sournoise car non-visible dans les prix mais uniquement dans le financement global.

Tout ce raisonnement pour en arriver à écrire ceci ? Ca monte mais ça baisse ?
A votre avis quel est le pourcentage d’investisseurs qui prennent un crédit ? Ceux qui n’en souscrivent pas prennent donc la hausse de plein fouet.

Tanuky a écrit :

Si la remontée des taux devient réalité, la baisse des prix sera alors fort probable. En cas de taux durablement bas, les prix vont peut-être poursuivre leur légère pente - visible ce coup-ci car les taux commencent à se stabiliser.

Si et si etc… Le fait est que plus de 80% de ceux qui ont répondu à ce sondage en 2013 n’ont pas vu venir cette hausse des prix. D’ailleurs la hausse des taux était déjà attendue bien avant.
Depuis il y a eu le Brexit, des taux toujours en baisse malgré les indicateurs ou annonces disant qu’ils allaient monter.

Personnellement je me garderais de tout pronostic, surtout basé sur des éléments pas très factuels.
Le taux d’emprunt sur 20 ans en 2013 c’était d’ailleurs plutôt 3% que 3,5 mais je ne pense pas que la baisse des taux intervenue depuis suffise à expliquer la hausse des prix plus récente alors que les taux stagnent depuis mi-2016.
Idem le nombre de transactions, c’est un indicateur mais qui n’explique pas tout.

Edit : voici un article intéressant qui montre que cela bouge beaucoup au sein des arrondissements :
Immobilier : découvrez en détail l?évolution des prix à Paris depuis 5 ans

Dernière modification par kc44 (02/10/2018 01h54)

Sujet d’une sensibilité épidermique, j’ai reçu un -1 en 2014 (revoir Friggit!) lorsque j’avais estimé que les prix n’étaient pas si élevés.
Je serais surpris qu’ils baissent fortement, c’est un marché d’acheteurs occupants principalement et la pénurie est entretenue (en fait le marché rétrécit) par la mairie qui construit des logements sociaux lorsqu’elle n’autorise pas des bureaux.
La population parisienne est par ailleurs particulière: contrairement à une idée reçue, les pauvres ne sont pas chassés de Paris (32% des foyers ont un RFR<15000 €, plus fort taux IDF après le 93), mais les classes moyennes, 47% des foyers ayant un RFR entre 15 000 et 50 000 (21% donc >50 000 et 8% >100 000 €).
Donc les acheteurs ont les moyens.

Selon moi il y a plusieurs éléments de réponses qui plaident en faveur d’une hausse de immobilier à Paris;
- L’achat immobilier est irrationnel, les prix ne baissent pas forcément en période de crise, les vendeurs peuvent soit reporter la vente, soit mettre en location, sauf à avoir le couteau sous la gorge. Du coup le nombre de transactions baisse et la réduction de l’offre réduit le phénomène de baisse.
- Malgré tous les classements sur attractivité des villes, tous les dossier exclusifs "immobilier les villes qui montent" dans la presse, Paris reste et restera la capitale économique de la France. Centre de pouvoir, sièges sociaux de grands groupes, salaires plus élevés, concurrence internationale.
- Paris est une ville monde, c’est un marché immobilier aussi international, les acheteurs peuvent venir de tous les horizons
- L’offre n’augmente pas, la demande est extrêmement forte, j’ai deux amis agents immobiliers à Paris et voici leur constat. Très peu de stock de biens à vendre dans les agences. Certains bien se vendent même avant la visite, l’acheteur préférant bloqué le bien avant de le visiter. Énormément de concurrence entre les acquéreurs, les apports sont élevés.
- Pour les investisseurs locatif, bien que la rentabilité soit très faible, le moindre logement se loue en un claquement de doigt, avez vous déjà vu les filles d’attente pour la visite d’un studio en location? Pour la petite histoire, j’ai tenté à plusieurs reprises de louer un studio dans le centre de Paris, à chaque fois nous étions une dizaine à visiter en même temps.. L’agent ne prend même pas la peine de vous expliquer quoi que ce soit… Il reste à la porte et récupère les dossiers de chacun….

Bref tout ça pour dire quoi? Que Paris restera toujours Paris, une exception, une ville extrêmement attrayante, un marché structurellement en pénurie, une demande toujours supérieure à la demande.

A mon avis, Paris intra-muros demeure un marché très particulier, juste comparable à Londres, New-York ou Tokyo. En effet, il s’agit d’une des quatre villes mondiales, de celles qui ont tous les atouts : culturels, économiques, financiers etc. Dans ce cadre, la demande est mondiale, de riches Chinois ou Américains tiennent à avoir un appartement à Paris, réputée la ville de l’Amour… La logique du rendement locatif français s’efface devant la nécessité de vivre au centre de la capitale, les prix augmentent simplement car l’offre est bien inférieure à la demande. Que les loyers soient faibles par rapport à l’investissement importe peu : depuis la généralisation de la mondialisation, bien plus forte qu’en 1990, la demande a explosé, d’autant que les patrimoines des riches français ont nettement augmenté depuis cette période. Face à cette logique simplette, mais réelle, d’offre et de demande, je crois tout au plus à une correction du marché qu’à un effondrement. N’oublions pas les nombreux fonds de pension et autres milliardaires étrangers pour qui l’immobilier à Paris constitue un élément de stabilité du patrimoine, alors que leurs affaires peuvent croître ou chuter assez rapidement… Ils se disent : si le marché recule, je perds au plus 25% du capital placé, si cela continue comme pour les autres très grandes villes, encore plus chères, je peux doubler la mise et passer quelques vacances sympathiques… Enfin n’oublions pas une motivation : le prestige d’être propriétaire à Paris, dont l’image est magnifique dans les pays étrangers.

Rastignac