Transformation de revenus locatifs en salaires

Bonjour,

J’ai quitté mon emploi l’année dernière à 50 ans et je souhaite absolument valider 4 trimestres de retraite/an.
J’étudie actuellement la solution suivante: faire de la location de meublé sous le régime de l’autoentrepreneur. (je n’ai pas le K pour faire LMP).

. Le statut « d’auto-entrepreneur » convient pour la location de locaux non professionnels en meublé.
. Il ne s’applique pas aux professionnels de cette activité (il ne convient donc pas pour les SCI).

Les conditions pour bénéficier de ce régime
L’entreprise individuelle doit relever du régime fiscal de la micro entreprise,
c’est-à-dire réaliser un chiffre d’affaires qui ne doit pas dépasser en 2010:
. 80 300 €  pour une activité de vente de marchandises, d’objets, de fournitures, de denrées à emporter ou à consommer sur place ou une activité de fourniture de logement ; (ie. : gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou de location de meublé de tourisme
. 32 100 €€ pour les prestations de services relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux. La location de meublés relève de ce régime.

Le calcul et le paiement des cotisations et de l’impôt sur le  revenu
Le régime micro-social simplifié permet de calculer et de payer ses cotisations et contributions de protection sociale obligatoire (au RSI) et éventuellement l’impôt sur le revenu en fonction de son chiffre d’affaires

- Régime micro-social simplifié
    . Vente de marchandises 12,00 % du CA
    . Prestations de service commerciales ou artisanales 21,30 % du CA (location de meublé)

- ou Régime micro-social simplifié avec option pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Lorsque l’auto-entrepreneur choisira le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, son taux d’imposition sera de 1% de son CA pour les ventes et 1,7% pour les prestations de services.
Soit 23% de prélèvements de son CA pour la location de meublé.

Pour bénéficier du versement libératoire de l’IR , le montant des revenus du foyer fiscal de l’avant dernière année devra ne pas dépasser également un certain montant de 26.030 euros en 2010 par part.
Soit 26 030€ pour 1 célibataire et 52 060 € pour le cas d’un couple sans enfant.

Concernant les droits à retraite.

Pour valider 4 trimestres de retraite un chiffre d’affaires minimum doit être réalisé dans l’année 2010:
- 24 444 € la vente de marchandise (ie.: gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou de location de meublé de tourisme)
- 14 176 €  pour les prestations de service (location meublé)

En résumé :
La location de meublé sous le régime de l’autoentrepreneur permet de valider des trimestres de retraite.
A noter cpdt que les prélèvements (cotisation sociales et IR) sont particulièrement élevés vs une location classique sans statut d’autoentrepreneur. Et que les travaux et les charges d’aménagement ne peuvent pas être déduits pour leur montant réel.

Je m’étais également renseigné pour de la location en "non-meublé" moins contraignante. Mais cette activité est exclue (a priori) du régime de l’AE.

Je cite :
"Pour bénéficier du régime de l’auto entreprise, l’auto entrepreneur ne doit pas opter pour l’imposition au régime de l’imposition du réel simplifié. Ne peuvent être exercées en auto entreprise, les activités suivantes :"- …,
- … , les activités relevant de la TVA immobilière (opérations des marchands de biens, les lotisseurs, agents immobiliers, les opérations sur les parts de sociétés immobilières ; en revanche, la location de fonds de commerce, la location de locaux meublés ou destinés à être meublés peuvent en bénéficier),
- les locations d’immeubles nus à usage professionnel,
- …,
- les opérations sur les marchés à terme,
- sur les marchés d’options négociables
- et les opérations sur bons d’option."

Le texte "destinés à être meublés" prête à interprétation.
Je viens d’acheter mon 1er meublé "pour voir", mais avt de poursuivre, je vais me plonger dans les bouquins et sites conseillés par (l’excellent) GoodByLenine dans l’objectif de faire du meublé "moins contraignant" pe un "package".
LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

@ZX-6R : 

Changer le bail ne suffit pas pour passer d’une location nue à une location meublée…. il faut VRAIMENT meubler (assez pour que le locataire puisse habiter le bien sans apporter ses meubles). Ceci n’est donc envisageable que lors d’un changement de locataire.

De plus, sur les agglomérations importantes, passer un bien loué nu en meublé nécessite une autorisation de la préfecture, sauf si le locataire utilise le bien comme résidence principale. Sur Paris en particulier, cette autorisation semble souvent refusée.

Par ailleurs, je ne recommanderais pas le LMP sans passer par un comptable (qu’il faudra alors aussi payer) au courant de ses subtilités. Sinon, attention au risque fiscal !

Bonjour,

Je suis au niveau 1/10 sur les sujets immobiliers alors je m’excuse d’avance si ma question est idiote.

Pariou, avez-vous pu réaliser votre projet d’autoentrepreneur avec des revenus fonciers pour valider vos trimestres de retraite?

Je cherche par ailleurs à m’imaginer comment réaliser votre idée de la manière la plus simple.
Dans votre message #2, je cite les 2 passages suivants:

Le chiffre d’affaire de l’auto entrepreneur ne doit pas dépasser:
32 100 €€ pour les prestations de services relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux. La location de meublés relève de ce régime.

Pour valider 4 trimestres de retraite:
14 176 €  pour les prestations de service (location meublé)

Si j’interprète bien ces passages, il faut viser des revenus fonciers locatifs en meublé entre 14 176€ et 32 100€ (en 2010).

Donc si j’essaie de m’imaginer une situation réaliste au plus simple, cela donnerait 3 appartements qui rapportent 7500€/an de revenu = 22,5k€/an. Comme cela si il y a une vacance locative d’un an sur un bien, il restera 2 X 7500€ = 15 000€ et cela permettra quand même de valider les 4 trimestres. Est-ce que ce raisonnement est correct?