Investissement locatif à Boulogne Billancourt (92) : étude de cas

Boubouka · #1

Bonjour,

J’ai visité ce jour un bien vendu aux enchères dans l’optique d’un investissement meublé. Le voilà
Ventes aux enchères immobilières | Notaires de Paris - Ile-de-France

Le bien est d’une surface d’environ 20m², ce qui me semble la bonne surface pour un studio meublé.

Je voudrais partager avec vous l’ensemble des paramètres. Vos remarques et commentaires sont les bienvenus

A savoir que j’ai renoncé à enchérir pour 3 raisons : emplacement/nuisance (RdC); rentabilité faible; risque d’humidité provenant des caves.

qualités
- la ville
- bon agencement du bien
- rue calme et un ensemble immobilier calme.
- possibilité de disposer d’un jardinet (5m²) qui appartient à la copro
- petite copro
- à 400m du métro
- Orienté Est-Ouest même si les fenetres Est du séour ne risquent pas de voir le soleil. La fenêtre ouest donne sur la cuisine.

inconvénients
- RdC
- Nuisance : Tous les habitants de l’immeuble en plus de ceux de l’immeble du derrière (8 à 10 logements) passent devant pour se rendre chez eux.
- Renovation totale (classique)
- Menuiserie à refaire entièrement : Porte d’entrée + Une grande porte fenêtre + 3 fenêtres.
- Humidité importante dans la cuisine qui doit venir des caves (donc insoluble sauf gros travaux)
- Facade en brique à rénover (il y a un portail complètement rouillé)
- Parties communes à rénover

Données chiffrés
- Le bien est mis à 70k€. Même si le cahier des charges stipule autrement, les notaires font monter les enchères par palier de 5k€. Je pense que le bien partira à 85k€ facilement (soit 3 itérations). Ma simulation est basée sur 90k€.

- frais de transaction : 15520 €

- Travaux : 16k€
- Menuiserie : 5k€ (c’est du sur mesure)
- Meubles : 2k€

Cout total de l’opération : 131k€
Estimation meilleur agent : 85k€ à 90k€ (sans voir l’état de la menuiserie, ni l’humidité remontant des caves, ni la nuisance due au passage).
Vacances locatives : 10 J /an

Financement
Prêt : 100k€ à 3,2% hors assurance le reste apport perso

Charges
Charges de la copro : 1210€/an
Taxe foncière : 213 €/an
TFE : estimée à 200€/an
Assurance crédit : 0,30% du K initial soit 300€/an
PNO : 110€/an
Réparations (meublé) : 20€/m²/an

Resultats
Rentabilité Brut de 5,65%
Cash Flow négatif de (1950€) /an avec un prêt sur 20 ans
Cash Flow négatif de (990€) /an avec un prêt sur 25 ans

Décision
Abort

à vos claviers !

Mots-clés : boulogne-billancourt, enchères, locatif

rocambole · #2

Hello,

En 3 lettres RDC je passe mon chemin, surtout en IDF : poussière nuisance et placement non liquide en cas de crise ou avec très forte décote.

Sans compter le rendement faiblard au regard du risque actuel de baisse. (Je place toujours un rendement en face d’un risque (vacance, risque de MV en capital, quartier pourri etc…))

En général quand le prix en tient compte, je trouve que la rénovation est plutôt un avantage.

+ cas spécifique des enchères des notaires ou on a beaucoup de chance de surpayer le bien + délai de 45j court pour obtenir le prêt donc sans tampon de tréso c’est dangereux.

Cdt,

Boubouka · #3

Aussi incroyable que cela puisse paraître, le bien a été vendu 135k€ !
+ 17k€ des frais de transaction

J’avoue avoir du mal a trouver un commentaire pertinent ….

sentenza · #4

ça fait du 7600€ du m² pour un appart en RDC à BB… Acheté qui plus est par un public censé être averti.

rocambole · #5

Au contraire les ventes des notaires par opposition aux ventes à la bougie avec avocat (judiciaires) il y a plein de pigeons et beaucoup surpayent le bien

espenlind13 · #6

135k€ pour 20m2 à Boulogne. Incroyable, étant donné votre descriptif !

sentenza · #7

je n’ai jamais assisté à une vente de notaire mais je pensais qu’il n’y avait que des pros ?

xav92 · #8

Attention parler d’un bien immo à BB ne signifie pas grand chose c’est aussi imprécis que de parler d’un bien à Paris: on parle de Barbés ou du 7ème. Il y à des zones biens différentes dans cette ville qui est l’addition d’une ville anciennement ouvrière (Billancourt) et de la ville des riches banquiers du 19ème (Boulogne). Les biens situés près de Roland-Garros ou de l’Eglise se négocient autour de 10kE,12kE voire beaucoup plus.
Bon maintenant un RDC humide même bien situé…

rocambole · #9

@xav92 : oui il y a 1 an ou deux ans.

Aujourd’hui je ne vois plus rien autour du parc monceau au dessus de 10k€/m2, alors je suis très surpris de ce que vous me dites sur les biens à bb autour de roland garros.

Auriez vous une source ?

DDtee · #10

C’est la magie des enchères
Personnellement je suis jamais tombé sur un truc intéressant avec les notaires…

francoisolivier · #11

Bonjour,

Enfin les quartiers popu sont en voie de regression à boulogne avec la renovation de billancourt.
Et les studios etant tres tres recherchés (primo accedant, investisseurs, …) un prix de 10000€ ne m’etonne pas vraiment

Autre point a propos des RDC en meublé : il y a un surcout au niveau de la securité :
Fenetre double vitrage, porte blindée, barreaux ou cache occultant pour empecher les cambriolages.

francoisolivier · #12

NB : je ne dis pas que c’est un bon prix au contraire

rocambole · #13

francoisolivier a écrit :
Bonjour,

Enfin les quartiers popu sont en voie de regression à boulogne avec la renovation de billancourt.
Et les studios etant tres tres recherchés (primo accedant, investisseurs, …) un prix de 10000€ ne m’etonne pas vraiment

Autre point a propos des RDC en meublé : il y a un surcout au niveau de la securité :
Fenetre double vitrage, porte blindée, barreaux ou cache occultant pour empecher les cambriolages.

10k eur le m2 a boulogne ? quelles sont vos sources ? pourriez vous me les donner ? car j’ai pas du tout ca sur meilleursagents on est plutot entre 6 et 7k le m2 (sachant qu’un RDC a une grosse décote)

xav92 · #14

Voici un exemple Roudoudou et ce n’est pas près de Roland-Garros.
Mais vous avez raison les prix se sont bien calmés depuis 2 ans.

http://www.feau-immobilier.fr/details-b … 94341.aspx

rocambole · #15

ok mais c’est pas une transaction mais un prix affiché

francoisolivier · #16

10000€ -30a 40% pour un rdc on obtient 6000 / 7000€ ?
Sinon en regardant sur century 21 ou laforet, on voit des prix entre 7000/10000€ Pour un studio.

Et je n’ai jamais ecrit que le prix de boulogne est de 10000€ lem2

rocambole · #17

francoisolivier a écrit :
Et les studios etant tres tres recherchés (primo accedant, investisseurs, …) un prix de 10000€ ne m’etonne pas vraiment

Désolé j’ai cru lire…

Plus rien ne traite a 10k le m2 a Boulogne, ce qui est affiché c’est un fantasme des vendeurs.

nicolas92 · #18

On passe facilement le 10k le m2 à Boulogne, il y a des endroits plus côtés que d’autres et la proximité de Roland Garros n’est plus un critère voire fait reculer des acheteurs qui ne veulent pas prendre la voiture pour aller à la boulangerie.

Exemple : les immeubles sur la rue Galliéni situés entre l’avenue Victor Hugo et la rue de la Belle Feuille. Rien en dessous de 10k et ça monte en transactions à 13k. Je ne parle pas des 1ers étages avec vue Cimetière mais des étages supérieurs au 2ème avec les terrasses.
`
Les raisons : emplacement en or (Dupanloup à 5mn, Marcel Sembat à 2mn, monoprix, école maternelle au coin de la rue), immeuble de bonne qualité, de belles terrassess.

Concernant ce studio en rdc qui est le sujet initial de cette file, le prix est ridicule vu le quartier, l’étage, le standing de l’immeuble et la description du bien( travaux).

Nicolas

espenlind13 · #19

Je laisse à d’autres les 20m2 achetés quasiment 8000€ du mètre avec travaux difficiles à chiffrer !

francoisolivier · #20

Il y aussi AHMA, d’autres points qui peuvent jouer :

- Les enchères où bcp encherissent sans bien calculer au moment d’enchérir le prix final avec les travaux.
- quelqu’un qui a de la famille dans le batiment et qui se dit qu’il va gagner des sous sur les travaux.
- un primo accédant qui n’a qu’un budget limité de 120Ke peut etre tenter de surpayer un achat car il trouve rien en dessous de 150Ke.

Bref que des raisons pour faire fuir un investisseur méthodique.

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