LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je ne suis pas allé sur ce site.
Cependant, si la réforme préconisée par le rapport LE MEUR voit le jour les conséquences seront bien de plusieurs milliers d’euros pour les propriétaires LMNP au régime réel.

La suppression de la déductibilité fiscale des amortissements et les modifications du régime d’imposition des PV peuvent représenter des sommes assez colossales.

J’ai fait une estimation concernant mes lots en LMNP : d’une imposition des revenus locatives nulle, je passerai à une imposition supérieure à 24000 euros par an …

Je suis inquiet d’une hausse de la fiscalité surtout pour le LMNP (qui pourrait reprendre les dispositions du rapport Le MEUR)

Une proposition de loi avait été adoptée à l’Assemblée nationale le 29/01/2024 (mais avec les JO et la dissolution la proposition de loi n’est pas passée au Sénat).
Elle prévoyait notamment la baisse du taux d’abattement en micro BIC et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus value pour le régime réel (autrement dit au bout de 20/25 ans à la fin de la période d’amortissement , la PV serait égale à l’intégralité du prix de vente : une catastrophe).

A l’époque, tous les groupes politiques avait voté pour (Macronistes, LFI, LIOT, PS, HORIZONS, MODEM) seuls le RN et LR s’étaient opposés.
Le résultat du scrutin est ici : Analyse du scrutin n°3261 - 16e législature - Assemblée nationale

La lecture des débats est assez intéressante surtout pour l’article 4 (réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value).
Voir ici : Compte du rendu de la première séance du lundi 29 janvier 2024 - Assemblée nationale
Certaines interventions faisaient référence à une réforme globale de la fiscalité locative (ce n’est pas rassurant …)

J’ai donc envoyé un mail aux députés RN et LR en privilégiant ceux siégeant à la commission des finances et à la commission des affaires économiques. Je me suis aussi adressé aux 4 députés qui sont intervenus lors des débats de la proposition de loi susmentionnée (ils maitrisaient un minimum le sujet et semblait avoir potassé la question un minimum).  Dans le courriel, j’ai mis l’accent sur les impacts de la disparition du régime réel et les difficultés financières soudaines que cela provoqueraient chez les propriétaires LMNP devant rembourser des prêts. J’ai présenté des propositions (en m’appuyant sur l’analyse de l’avocat fiscaliste Me Paul DUVAUX voir ci-dessous). Le courrier est axé sur les LMNP en résidences services : tourisme.

Je tiens à préciser que je ne fais pas de propagande politique, je cherche juste à contacter les partis susceptibles de défendre le régime LMNP et donc les intérêts des propriétaires LMNP. Ici visiblement ce seraient le RN et  LR (au regard de leurs votes et prises de position passées). Par extension on peut penser que le parti d’E CIOTTI serait sur la même ligne (car assez proche du RN).

Je ne sais pas si mon "lobbying" servira à quelque chose. 2 députés m’ont répondu et indiqué qu’ils seront attentifs à cette question. Au moins j’aurai agi et fait quelque chose.

Ci-dessous le mail type transmis aux députés (j’ai individualisé les mails bien entendu en fonction du destinataire).

Monsieur le Député,


A titre liminaire, je souhaite vous remercier pour …

Je vous remercie également pour vous êtes exprimé et avoir voté contre la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (scrutin public n°3261 - 1ere lecture - 29 janvier 2024) qui cherchait, entre autres, à accroitre considérablement la fiscalité des locations meublées.

Je me permets de vous solliciter au sujet d’une nouvelle réforme fiscale envisagée concernant les locations meublées qui pourrait avoir des conséquences désastreuses pour de nombreux propriétaires et pour l’économie touristique française.

Comme vous le savez, la France connait une situation budgétaire difficile, le gouvernement cherche à accroître les recettes fiscales pour réduire le déficit public. A ce titre, il pourrait être amené à réformer en profondeur la fiscalité de la location meublée et à appliquer les mesures proposées par la députée Annaïg Le Meur, dans son rapport intitulé "Réforme du statut LMNP : "proposition de réforme de la fiscalité locative" rendu public en juillet 2024.
Celui-ci préconise, notamment, de supprimer le régime fiscal réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et donc de mettre fin à la déductibilité des amortissements.

Ces mesures sont très inquiétantes. En effet, si elles étaient adoptées dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2025, elles mettraient, d’une part, en grande difficulté des milliers de propriétaires qui ont acquis des biens meublés dans des résidences de tourisme, et d’autre part, elles fragiliseraient le développement de l’économie touristique française.

Des conséquences financières désastreuses et injustes pour des milliers de propriétaires.

La quasi-totalité des acquéreurs d’appartements en résidences de tourisme sont des particuliers. Ceux-ci ont emprunté pour acquérir des biens loués meublés à un exploitant.  Ce ne sont pas des professionnels, ils ont investi dans l’immobilier en vue de leur retraite et se sont engagés à long terme.
La possibilité de déduire fiscalement les amortissements est cruciale pour la pérennité de leurs investissements. La suppression soudaine de cette déductibilité entraînerait une hausse significative de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux et rendrait l’investissement non viable car lourdement déficitaire en termes de trésorerie.   Des milliers de propriétaires se retrouveraient en grande difficulté financière, incapables de rembourser leurs emprunts.

Une fragilisation du développement de l’industrie touristique française.

Les résidences de tourisme jouent un rôle crucial dans notre économie. En effet,
-    elles génèrent de nombreux emplois directs et indirects non délocalisables dans le secteur touristique (accueil, ménage, restauration, gardiennage, espaces verts, services, …)
-    contribuent significativement au développement touristique de nos régions en mettant à disposition des visiteurs des hébergements meublés de qualité (les résidences sont classées par Atout France)
-    apportent des recettes fiscales importantes à l’Etat et aux communes via la TVA et les taxes de séjour.
-    contribuent au développement du secteur du bâtiment (construction de résidences de tourisme) en créant de nombreux emplois.

La réforme de la location meublée, telle qu’envisagée, risquerait de déstabiliser tout un pan de notre économie touristique et affaiblirait le secteur de la construction. Elle découragerait les investissements futurs dans un secteur crucial pour notre pays.

Propositions

L’Etat a créé un dispositif attractif pour attirer les particuliers investisseurs dans le meublé locatif et les résidences services. Ceux-ci ont pu croire que le régime fiscal resterait à peu près stable pendant la durée du remboursement du prêt, en dégageant notamment assez de trésorerie pour ce remboursement. Aussi, l’Etat ne doit pas modifier subitement et brutalement les règles du jeu pour les investissements déjà réalisés.

Si, malheureusement, le prochain PLF 2025 réformait la fiscalité LMNP, afin d’éviter les conséquences désastreuses susmentionnées, il serait impératif de :

1. Maintenir le régime fiscal actuel pour les investissements déjà réalisés (clause du grand-père).
2. Prévoir, à minima, une longue période transitoire, idéalement alignée sur la durée restante des prêts contractés par les propriétaires.

Vous trouverez ci-après les liens internet renvoyant au rapport LEMEUR et à l’analyse de Me DUVAUX, avocat fiscaliste spécialiste de la location meublée.

Rapport LE MEUR : Rapport définitif 7.05 (developpement-durable.gouv.fr)

Analyse Me DUVAUX : https://consultation.avocat.fr/blog/pau … alyse.html

Je vous invite à vous saisir de cette question cruciale et à défendre activement le maintien du régime LMNP actuel lors des prochains débats parlementaires, en particulier lors de l’examen du Projet de Loi de Finances 2025. Votre engagement sur ce sujet est primordial pour préserver l’équilibre économique de nombreux ménages français et soutenir la pérennité de notre industrie touristique.

Je compte sur votre vigilance et votre détermination pour faire entendre cette voix au sein de l’Assemblée nationale.

Je reste à votre disposition pour en discuter plus amplement.

Veuillez agréer, Monsieur le Député, l’expression de ma haute considération.

Vous avez raison Lachignolecorse.

On n’amortit pas le terrain, mais sa valeur est très souvent faible en pourcentage. (20 % retenu par mon cabinet comptable par exemple).

Si le régime de taxation des PV des LMNP est modifié et calculé sur la base de la PV des BIC le calcul de la PV est le suivant :
prix de vente - prix d’achat - somme des amortissement pratiqués (qui représentent 80 % du prix d’achat).

ou encore :

Prix de vente - valeur nette comptable

C’est bien que vous écriviez aux députés. Trop de gens se plaignent mais ne font pas cet acte simple. Notez qu’un courrier postal adressé au député et au sénateur de votre circonscription, ont encore plus de poids. Avec un peu de chance et de persuasion, en appelant leur permanence, vous pourriez même décrocher un rendez-vous avec eux. Concernant votre argumentaire, juste quelques remarques :
- vous faites un parallèle entre LMNP et amortissements. Notez qu’un LMNP a deux possibilités : au micro, et au réel. Ce n’est qu’au réel qu’il y a des amortissements. Mais une personne qui est au micro-BIC est autant LMNP que celui qui est au réel.
- c’est intéressant de voir que vous n’argumentez que sur les résidences de tourisme. Pauvres particuliers qui ont "acheté de la défisc", très cher, et risquent de devoir payer des impôts. En termes d’impôt, ls sont pourtant dans le même paquet que tous ceux qui ont acheté du meublé, que ce soit en résidence service (y compris ehpad et résidences étudiantes), ou en logement classique hors résidence service.

Par contre, en termes de facilité de revente, il y a une grosse différence entre les résidences service et les logements classiques :
- Un logement classique reste un logement classique : il est de toute façon attractif pour les acquéreurs potentiels, que ce soit pour en faire une résidence principale ou une location meublée ou une location nue. Le besoin de se loger est un besoin essentiel qui n’est pas près de disparaître.
- Un logement en résidence de service devient difficilement vendable s’il n’y a pas la carotte fiscale du LMNP au réel. Les propriétaires de tels logements seraient bien avisés de les vendre s’il est encore temps. La moins-value sera forte mais elle risque d’être encore plus forte à l’avenir. En fait, si la fiscalité des logements meublés est alignée sur les revenus fonciers, les logements en résidence service risquent de devenir à peu près invendables, du fait d’une très grosse offre (car tout le monde voudra s’en débarrasser), et d’une très faible demande en face !

Regardons un peu mieux ce qu’il en sera :

En première approche, un tel logement en résidence service rapporte actuellement un loyer non imposable en LMNP au réel grâce aux amortissements (net = brut), alors qu’en passant en revenus fonciers, il deviendra imposable à 47,2 % dans le cas général (du fait qu’il n’y a presque pas de charges à déduire en revenus fonciers au réel, sauf si emprunt coûteux).
Le prix risque, mathématiquement, d’être divisé par deux, avec le raisonnement : "avant, net=brut, après, net = 50 % du brut, donc je veux le payer deux fois moins cher pour avoir la même rentabilité."
Sauf que ça, ce prix à 50 % du prix précédent, ça n’arriverait que si l’offre et la demande s’équilibrent.

Or, dans un premier temps, il y aura un tel excès d’offre (tout le monde voulant se débarrasser de son logement résidence service pour ne pas payer 50 % du loyer en IR +PS) que les rares acheteurs pourront faire leur prix ; les vendeurs n’auront le choix que de vendre à très bas prix, ou de le garder ; mais ils n’auront pas le choix de vendre plus cher, par carence d’acquéreurs.
Ainsi, après cette réforme, peut-être que certains vont se spécialiser dans les appartements de résidence service, achetés 5 à 10000 € pièce. A ce tarif, même avec la fiscalité des revenus fonciers, ça fera une bonne rentabilité. Ou bien encore, les acheter en tant que LMP, comme ça on garde la possibilité des amortissements (quoi que, si on paie 5000 ou 10000 €, il n’y aura pas grand chose à amortir).

Voilà peut-être le prochain eldorado de l’immobilier : le logement en résidence service acheté une bouchée de pain, grâce aux bailleurs qui s’en débarrasseront pour éviter la fiscalité élevée des revenus fonciers. On dira alors : merci Mme Le Meur, de fournir aux petits malins une nouvelle opportunité d’investissement osé !

Comme quoi, le malheur des uns fait le bonheur des autres.

Notez quand même que des bailleurs désespérés font de mauvais copropriétaires ; il risque d’y avoir un paquet d’impayés de charges, ce qui conduira à des saisies et à des ventes aux enchères ; mais quand il y a trop d’impayés de charge d’un coup, la copropriété risque tout simplement la faillite ; ainsi, nombre de résidences service, considérées en tant que copropriétés, risquent de passer au bord du gouffre. Ca tempérera d’autant les ardeurs des petits malins acheteurs de tels logements ; et ça contribuera encore davantage à produire des prix très bas.

C’était un épisode de politique-fiction. Je ne suis pas capable de savoir si ça va se passer comme ça ; et pour commencer, je ne sais pas si le rapport Le Meur va être appliqué. Mais, s’il est appliqué, ma connaissance du marché de l’immobilier me fait dire que les résidences services vont vraiment être sinistrées, constituant des opportunités d’affaire (et/ou de galère, car être copropriétaire dans une copropriété en faillite, ce n’est pas rose).

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2024 09h13)

Lmnp75 a écrit :

Mes loyers couvrent toutes mes remboursements d’emprunt et les charges depuis plusieurs années.

Cela n’est rendu possible que grâce au fait que vous ne payez pas d’impôts. Ajoutez 47,2% d’imposition et ça change tout, vous seriez très loin d’être autofinancé.

Lachignolecorse. Je vous remercie pour le " sérieusement ".

Si je dis que mes loyers couvrent tous les remboursements, les faibles charges (payées par l’exploitant), les taxes foncières et les charges de comptabilité,  c’est que c’est le cas. Le cash flow est positif.  Je ne suis pas l’IFI. 

Pour le passage au LMP, je n’ai qu’un écart de 1300 euros mensuels. Pour passer LMP, j’achete un.bien supplémentaire ( vu avec ma banque  très récemment qui est d’accord), je réduis mon temps de travail de 20 ou 30% ( temps partiel).

Je dépasse allègrement le seuil LMP : 72000 euros TTC de loyers annuel.

Certes au final mes revenus salariaux auront baissé de 900 euros environ mais j’économiserai 30% d’IR. Bref une perte de 600 euros mensuel. Beaucoup mieux que 2000 ( voir mon message ci-dessus). En LMP, il faudra rajouter la cotisation forfaitaire minimale sociale environ 100 euros par mois.

Je trouve assez pénible de devoir se justifier.

J’aime bien l’idée d’un régime transitoire en fonction de la date d’acquisition du bien. Non pas tant à cause du prêt immobilier, qui est un choix de financement qui devrait être neutre fiscalement, mais du fait que ceux qui ont acquis il y a plus longtemps ont eu le temps d’épuiser une bonne partie des amortissements,  et accessoirement de bénéficier d’un marché immobilier globalement moins cher. Il serait plus équitable que les achats récents bénéficient plus longtemps du lmnp.

Je ne suis pas non plus contre l’égalité avec clause du grand père pour tous sous le sapin pour Noël !

Vous avez raison Landschaft.
Mais il ne faut pas confondre :
Le résultat fiscal nul généré par la déduction des intérêts et les amortissements et une trésorerie qui peut être positive (avec un résultat fiscal nul). Je suis dans ce cas ( toujours en phase d’amortissement (avec un gros stock d’amortissement différés) .

Je ne comprends pas votre calcul d’imposition en cas de réintégration des amortissements pour calculer la PV. Si les amortissements sont réintégrés à 100% après 30 ans, l’imposition c’est zéro après abattement pour durée de détention non?

Plus value professionnelle pour de la location meublée non professionnelle?

Revente d?un bien LMNP : mode d?emploi 2024

Je n’ ai rien lu de tel dans le rapport que vous mentionnez.

Pourriez vous nous citer la partie ad hoc du rapport en question ?

Il semble que l’ouvrage va être remis sur le métier via un recyclage de la proposition de loi Le Meur

Immobilier : régime minceur pour l?avantage fiscal des propriétaires de meublés de tourisme

Faites vos jeux, mais si la cible est sur airbnb on peut espérer que le LMNP longue durée passe entre les mailles …