LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

ZX-6R a écrit :

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

Je trouve ça super !

J’ai lu le livre d’Elise Franck, très inspirant compte-tenu de son parcours, mais les écarts entre les chiffres annoncés dans le livre (prix d’achat, loyer) et les quelques recherches que j’avais faites m’ont découragé. J’en ai conclus que dans le contexte actuel, il fallait un vrai travail de recherche (donc une grosse disponibilité) et un sens de la déco pour retapper ou faire retapper.

Talent qu’Elise Franck avait sans aucun doute puisque elle a depuis fait du home staging son métier.

Donc je suis impressionné, que juste à la lecture du livre vous vous soyez "reconverti" au point d’acheter 8 appartements, qui génèrent du cash, même faible !

InvestisseurHeureux a écrit :

ZX-6R a écrit :

J’en suis, au bout d’un an 1/2 à 8 biens, des studios dans Paris centre. Je les paye pas cher (importance du réseau) je les retape et je les loue très cher. Mine de rien, ce n’est pas le jackpot. Les prix d’achat sont tellements chers que la rentabilité n’est pas très élevée. Je tourne à environ 100€ par mois de bénéfice net (pas d’impot en LMNP) par logement. Je vais d’ailleurs en revendre pour dégager un peu de cash et continuer.

Je trouve ça super !

J’ai lu le livre d’Elise Franck, très inspirant compte-tenu de son parcours, mais les écarts entre les chiffres annoncés dans le livre (prix d’achat, loyer) et les quelques recherches que j’avais faites m’ont découragé. J’en ai conclus que dans le contexte actuel, il fallait un vrai travail de recherche (donc une grosse disponibilité) et un sens de la déco pour retapper ou faire retapper.

Talent qu’Elise Franck avait sans aucun doute puisque elle a depuis fait du home staging son métier.

Donc je suis impressionné, que juste à la lecture du livre vous vous soyez "reconverti" au point d’acheter 8 appartements, qui génèrent du cash, même faible !

Ca faisait un moment que j’y pensais… le livre a été l’élément déclencheur!

Concernant ses exemples, c’est totalement décorrélé de la réalité d’aujourd’hui. Elle a des rentabilités non pas exceptionnelles mais impossibles aujourd’hui. J’ai réussi à avoir de très très bon prix dans Paris centre (le prix que peux payer un agent immo pour lui même en gros), et pourtant je suis très loin des chiffres cités dans son livre.

Mais il ne faut pas se décourager pour autant. J’ai trouvé le 1er sur seloger… Il faut être très réactif par contre (visiter le premier et faire une offre de suite si c’est interessant)

Je n’ai pas consitué de société pour profiter des avantages du LMNP (amortissements) et la possibilité de passer LMP plus tard.

Pour le calcul, vous m’avez eu! :)Je n’ai pas pris de chiffres assez précis, disons que sur 8 biens j’en suis à 800€ environ.

Pour l’emprunt in fine, je suis contre. Chaque mois, je suis bien content de rembourser une partie de capital. Si je veux vendre dans 2 ans, j’aurai déjà remboursé quelques k€ de capital…
Quand à la garantie, pour l’instant Crédit Logement suis toujours…. jusqu’à quand…  Quand Crédit Logement ne suivra plus, effectivement ça sera hypothèque.

Pour ce qui est des déficit, LMP et LMNP permettent tous les 2 de les reporter pendant 10 ans sur les revenus de même activité (je ne parle pas des amortissements là). Càd que si vous avez un déficit en LMNP, vous pouvez le reporter d’une année sur l’autre tant que vous restez LMNP. Si vous passez LMP vous perdez cette opportunité.
En revanche, le stock d’amortissement que vous n’utilisez pas et que vous cumulez est lui conservé lors du passage en LMP. Et utilisable "à vie", sans limite de durée.

Désolé si je change le sujet mais dans l’esprit je pense que c’est la personne la plus proche d emon objectif. Car ayant un salaire faible et de ne pouvant pas économiser 1k€/mois ou plus je pense que mon chemin le plus approprié est l’investissement locatif.

Du coup est il possible que tu précises un peu tes 2 dernières années? Combien gagnes tu?
1er appart : Quel prix? Combien tu avait d’apport? Combien de travaux? Quel est le prix du loyer? Quel taux de rentabilité nette?
2eme appart : idem

Sans doute le mieux serait que tu l’explique dans ta présentation

ok, perso pour mon 1er achat je suis passé aussi par un courtier qui m’as envoyé sur une banque qui me faisait un meilleur prêt que la banque oû je suis actuellement.
Maintenant qu’il sait que je fait patienter le dossier car y a des concurrents, il ose même pas m’envoyer la simulation afin que je puisse comparer. Du coup ma banque voyant que je ferme quelques comptes chez eux font une meilleure offre et sont prêt à me suivre.

Ayant un salaire <2000€ net, je n’ai trop le choix et j’espère faire augmenter mon salaire en même temps que mon patrimoine. Travaillant dans l’immobilier je connais déjà des artisans pour me faire les travaux et j’ai laisser mon portable aux commerciaux pour les "bons coups".
Je surfe très souvent sur ce seloger, pap, vivastreet, etc… et je cherche des biens à moins de 3000€/m2 (en province obv) d’ailleurs le 1er appart que je vais signé et sous les 2000€/m2

Concernant ton 1er bien je ne voit aucune assurance. Tu n’as ni assurance bailleur ni loyer impayés?

Kool31 a écrit :

Concernant ton 1er bien je ne voit aucune assurance. Tu n’as ni assurance bailleur ni loyer impayés?

J’ai une assurance "bailleur" effectivement, 100€ par an par studio. En revanche je n’ai pas pris de garantie loyers impayés. J’hésite à ce sujet… C’est cher quand même, et je limite les risques en prenant des étudiants avec cautions solidaires mais c’est vrai que ce risque existe…

Kool31 a écrit :

Peux tu expliquer aussi comment tu as fait pour avoir autant de biens en si peu de temps?
Comment fait tu pour que le banquier te suivent non stop? Perso j’en ai déja parlé et à partir du 3eme ca risque de coincé sauf une extraordinaire rentabilité

Les dossiers d’emprunt passent beaucoup plus facilement avec une hypothèque plutôt qu’avec une caution.
L’utilisation de l’hypothèque de second rang sur des biens qui sont déjà totalement ou partiellement payés est un excellent outil à utiliser pour "rassurer" les banquiers.

Même si l’hypothèque peut paraître chère, elle est un outil stratégique incontournable pour qui veut avoir une capacité d’endettement qui lui permette de pouvoir investir régulièrement et multiplier ses investissements immobiliers.

Bien évidemment la régularité des paiements des loyers est très appréciée des banquiers car elles justifient de la qualité de travail et des compétences du bailleur.

Je rejoins les avis de JérômeF. et de ZX-6R, il faut pouvoir financer au minimum les frais d’agence et les frais de notaire auxquels il est bon d’ajouter aussi les frais d’hypothèque.

Autres pistes : Prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) chez le banquier au moins pour la première année, ça lui fera une tite commission en plus, ne pas négocier trop durement les frais de dossier car c’est aussi une commission pour le "conseillé clientèle", souscrire à un de leurs produits d’épargne maison, lui apporter des nouveaux clients, etc. Même si l’intérêt du banquier ne sera jamais le notre, il est bon de lui faire croire que notre intérêt c’est le sien…

Frais d’hypothèque :
2% du montant du prêt
+ 0,05% du prix d’achat pour rémunérer le conservateur des hypothèques (qui soit dit en passant n’est qu’un placard doré qui perdure depuis napoléon pour "planquer" et excessivement bien rémunérer des hauts fonctionnaires retraités ; ce poste de conservateur n’existe d’ailleurs pas partout en France)
+ 0,1% pour la radiation de l’inscription)

Merci pour toutes vos réponses.

Entre temps j’en ai discuter avec mon banquier qui m’a proposé un PDD que je trouve intéressant car c’est un bon compromis pour le banquier qui est rassuré par l’hypothèque mais pour l’emprunteur qui a moins de frais que l’hypothèque

a écrit :

Le privilège de prêteur de deniers

Le principe
Cette garantie est assez similaire à l’hypothèque, à la différence qu’elle ne porte que sur les biens anciens.
Elle implique aussi qu’en cas de non paiement de votre part, la banque est prioritaire sur vos créanciers (d’où le terme « privilège »). En effet, même si le privilège est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente, il prend rang à la date de la vente.
En général, le privilège est la solution préférée à l’hypothèque conventionnelle.
La garantie prend fin automatiquement, un an après la fin du prêt.

Si votre objectif dans 40-50 ans est de n’acquérir que quelques biens immobiliers de qualité moyenne et éparpillés dans de multiples copropriétés , alors oui la caution peut faire l’affaire, mais n’est-ce pas mieux d’avoir plusieurs beaux immeubles de qualité et très biens situés ?

je sais pas si ca vient de moi mais je suis désolé je n’arrive toujours pas à comprendre les différences entre IPPD et hypothèque classique et que ca entraine une telle différence

Bonjour,

Etant donné que c’est mon premier message, je vais d’abord dresser une rapide présentation (j’en ferai une plus complète ultérieurement dans la section dédiée).

Propriétaire de ma RP à Paris et d’un bien en scellier Robien, je souhaite passer a la vitesse supérieure.

J’ai en projet un achat de 3 appartements meublés actuellement loués dans le sud de la France. Pas de travaux a prévoir.

Donc j’envisage naturellement le passage par une agence pour la location (+ de 6h de voyage pour se rendre sur les lieux) et probablement aussi pour la gestion locative.

Je suis encore en réflexion sur l’orientation du financement de ce projet. Les 2 options sont :
- Soit une partie en cash, et un pret sur 11 ans qui est couvert par les loyers. Cela me rassure de me dire que le pret n’est pas trop long, cela limite les incertitudes du long terme. Meme si une météorite tombe sur l’immeuble dans 11 ans, je ne serai pas en danger financièrement vu que je n’aurai plus de "traites sur le dos", j’aurai juste perdu mon investissement.

- Soit comme je l’ai beaucoup lu sur ce forum un financement a 110% sur une 20e d’années en autofinancement légèrement positif, avec tous les avantages que vous avez longuement expliqué, mais l’inconvénient du risque des aléas pendant une période plus longue.

Ayant actuellement de bons revenus, j’arrive a dégager entre 30 et 50k de cash par an… dont je ne sais pas trop quoi faire, c’est ce qui me fait pencher vers l’option 1.

Au niveau fiscal :

Dans la premiere option, je penche naturellement pour le micro BIC qui m’arrange car c’est simplissime (je l’ai déja pratiqué par le passé).

La 2e option me rend plus hésitant avec le régime réel car les frais gonflés par les intérets les premieres années pourraient rendre l’ensemble viable, quitte a basculer en micro bic au bout de quelques années (j’ai lu qu’il était possible de repasser en micro bic tous les 2 ans)

Je détaille un peu le projet :

Loyers brut : +8000€
charges locataire : +720€
charges totales : -760€
Honoraire gestion agence : -700
TF : -1000€ (ouille) (oui je n’ai pas déduis la TOM, je ne connais pas son montant, tant pis ;-) )
PNO : -310
Par sureté j’ai ajouté 1 changement de locataire par an et 1 mois de vacance lors de ce changement
-225€ donc (frais d’agence)
-225 (1 mois loyer moyen)

Bilan +5540€, soit 460/mois

Mes questions : (enfin elles arrivent !)
L’agence qui touche les loyers ne me versera pas 8495 (loyer + charge - le mois de vacance) mais seulement 7570 (loyer + charges - frais) voir meme 6810 si je peux leur faire régler directement les charges au syndic.

En micro bic, dois je déclarer 8495 ou bien puis je déclarer que 7570/6810 puisque c’est ce que j’ai encaissé ?

En réel simplifié, concernant l’amortissement. Puis je amortir une partie du bien ? J’ai lu qu’un bien s’amortissait sur 40, 50, 80 ans… Puis je en amortir une partie seulement si le batiment a 30 ans par exemple ? ou bien ne puis je amortir que les meubles car ce n’est pas un achat neuf ? puis je amortir les meubles déja présents dont la valeur sera précisé dans l’acte de vente ?

Dernière modification par Sebinox (23/11/2012 09h02)

Je pense aussi que le réel sera très avantageux pour vous, financièrement parlant.

Vous pouvez amortir le mobilier (sur 5 ans typiquement, mais il faudra aussi en racheter de temps en temps, donc : à rajouter à votre prévisionnel) et le bâtiment (pas le terrain, ou sa quote part si c’est en copro) (selon des règles un peu complexes, mais qu’un comptable compétent maitrisera).

Par ailleurs, entre vos 2 "options", ce n’est pas du tout l’argument que vous citez (ne plus avoir de traites sur le dos le plus vite possible) qui est à prendre en compte : si vous empruntez sur 20 ans, vous pourrez mettre  de côté tout le cash que vous n’aurez pas consacré à financer ce bien en empruntant sur 11 ans, et au bout de 12 ans (par exemple), si vous le souhaitez alors, ça vous permettra de rembourser par anticipation le capital restant du sur le prêt à 20 ans.
Il y a principalement deux arguments pertinents à prendre en compte :
(a) le rendement net auquel vous pourrez placer le cash "mis de côté" (pendant + de 10 ans) sera-t-il supérieur au cout net de l’emprunt (si TEG 4%, et que vous avez TMI IR = 30%, avec prélèvements sociaux de 15.5%, le cout net de l’emprunt ressort à 4% * (100% -30% -15.5%) = 2.18%/an) ?
(b) avoir du cash disponible vous sera-t-il utile un jour pour un autre projet ? (si vous voulez un jour acheter un autre bien, avoir du cash vous permettra peut-être de réaliser le projet, ou d’avoir un prêt plus avantageux, etc.)

Ceci dit, il peut être préférable de choisir un emprunt à 3% sur 15 ans de 90% du prix (avec un dossier "très bon"), plutôt qu’un emprunt à 4.5% sur 20 ans de 110% du prix (avec un dossier "limite"). Mais seule une simulation détaillée des conséquences financières de ces 2 emprunts vous le confirmera (ou pas).

En fait, plus votre TMI IR est élevé, plus emprunter un maximum sera avantageux, si vous placez en parallèle le cash épargné dans une enveloppe qui ne sera pas imposée selon votre TMI IR (c’est à dire sur un livret A, un PEA, un contrat d’Assurance-Vie ou de capitalisation, ou d’autres investissements avec cette caractéristique).