SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

pachakuti · #1

Bonjour à tous,

Je réfléchi depuis quelque jours au sujet de la part immobilière de mon patrimoine en construction, notamment aux avantages inconvénients des différentes solutions particulièrement entre SCPI et foncières cotées. Je n’ai pas trouvé trace de sujet traitant vraiment cela.
Donc je me lance

SCPI:
Avantages:
Pas de location à gérer
Crédit possible

Inconvénients:
Liquidité
Rendements en baisse depuis plusieurs années
Frais d’entrée et de gestion élevés

Foncières cotées:
Avantages
Pas de location à gérer
Liquidité
Rendements
Frais d’entrée et de gestion liés au compte titre

Inconvénients:
Volatilité
Pas de crédit possible

Naturellement, selon l’objectif que l’on a, l’une ou l’autre solution peut être préférable, je pense en particulier à l’utilisation de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine; mais pour ma part compte tenu de l’incertitude actuelle sur l’immobilier pro et des rendements en baisse, le crédit me rebute un peu.

Au plaisir de vous lire.

Dernière modification par pachakuti (26/02/2014 12h41)

Mots-clés : foncières, immobilier, scpi

InvestisseurHeureux · #2

Bonjour,

Le sujet est indirectement abordé dans mon livre.

Autres points :

1) La gouvernance globalement meilleure sur les foncières cotées, qui sont gérées dans l’intérêt des actionnaires alors que les SCPI sont souvent gérées dans l’intérêt de la maison de gestion (augmentations de capital inutiles à foison).

2) Les SCPI sont franco-françaises et limitées en terme de typologie d’actifs (pas d’investissement dans des centres médicaux par exemple).

3) Sur les bonnes foncières cotées, il y a un travail de valorisation du patrimoine, avec des redéveloppements et travaux, arbitrage d’actifs matures, etc. Les SCPI ont tendance à être gérées "passivement".

4) SCPI, le revenu est trimestriel contre annuel/semestriel pour les foncières cotées européennes à quelques exceptions près (mais mensuels pour les foncières canadiennes).

5) Pour la liquidité des SCPI, il faut distinguer les SCPI à capital fixe et celles à capital variable.

PS : pouvez-vous mettre des majuscules au début de vos phrases… Merci ! :-)

Nikki · #3

Je rajouterais également que les SIIC bénéficient souvent d’un levier intégré.

InvestisseurHeureux · #4

Oui et cet effet de levier a pu être très pénalisant en 2009.

Aujourd’hui, les foncières cotées sont plus prudentes et empruntent sur des maturité plus longues et globalement limitent l’endettement sur actifs à 45%.

Mais probablement que comme d’habitude, avec les années qui passent, l’euphorie reviendra et le levier augmentera à nouveau jusqu’à la prochaine crise financière…

Par conséquent, il faut privilégier les REITs qui ont un accès facile au capital (souvent une grosse capitalisation implique un meilleur accès à des sources de financement variées) et/ou peu endettées.

A défaut, il faut faire un minimum de surveillance et ne pas hésiter à vendre les REIT/SIIC qui retrouvent des stratégies de financement trop agressives.

GoodbyLenine · #5

Autres différences à prendre en compte :

- la valeur des parts de SCPI est généralement bien plus corrélée à l’ANR des actifs sous-jacents que celle des actions d’une SIIC (qui sera aussi influencée par l’état du marché boursier ne général). On trouve des SIIC avec décote ou surcote sur l’ANR de 30% , voire plus, alors que pour les SCPI, ça atteint rarement 10%.

- une SCPI est supposée privilégier la régularité des montants distribués, alors qu’une SIIC n’hésitera pas à "passer son dividende" si sa situation l’y incite (et pour récupérer de la trésorerie, il faudra vendre qqs actions).

- la fiscalité est un peu différente pour une personne privée : on paye l’IR+PS (sur les revenus fonciers) sur la base du résultat de la SCPI (et pas sur le montant que la SCPI a distribué, et la SCPI peut mettre en réserve autant qu’elle veut), alors qu’avec une SIIC on paye IR+PS sur les dividendes distribués (et la SIIC est limité au niveau de ce qu’elle peut mettre en réserve).

En ce qui concerne la gouvernance, je serais plus nuancé que l’IH, car il existe aussi des SCPI gérées dans l’intérêts de leurs associés (quand les associés sont actifs, désignent un CS compétent et actif, et que la SCPI dispose des statuts idoines), et des SIIC sur lesquelles on peut se poser beaucoup de questions quand à leur gouvernance (exemple : ACAN).

InvestisseurHeureux · #6

GoodbyLenine a écrit :
car il existe aussi des SCPI gérées dans l’intérêts de leurs associés (quand les associés sont actifs, désignent un CS compétent et actif, et que la SCPI dispose des statuts idoines), et des SIIC sur lesquelles on peut se poser beaucoup de questions quand à leur gouvernance (exemple : ACAN).

Voilà GBL, c’est tout à faire le genre d’information (liste des SCPI avec un CS indépendant et non de copinage) qui intéresserait les investisseurs de SCPI et qui constituerait une belle carotte pour motiver à l’adhésion à l’APPSCPI : Association des Porteurs de Parts de SCPI.

oz · #7

Ça fait rêver en effet.

GoodbyLenine · #8

Certes, je prend note. Mais il me semble quand même qu’une des difficultés de l’association, c’est que beaucoup de gens confondent un peu trop "faire partie d’une association, partager qq chose" et "consommer/acheter un service"…

pachakuti · #9

Autre différence que j’identifie, en terme de fiscalité:

Foncière française / SCPI:
pas d’abattement sur les dividendes de la foncière côté, 30% pour la SCPI si micro-foncier uniquement (mais revenu calculé à partir de la quote part de l’associé dans la SCPI comme indiqué plus haut par GBL)

Foncière étrangère / SCPI:
abattement de 40% sur les dividendes de la foncière cotée, 30% pour la SCPI si micro foncier uniquement (mais revenu calculé à partir de la quote part de l’associé dans la SCPI comme indiqué plus haut par GBL)

GoodbyLenine · #10

Attention avec le micro-foncier : pour en bénéficier il faut posséder au moins un bien physique loué en foncier.

Par ailleurs, comparer :
- un éventuel abattement de 30% sur une SCPI en cas de micro-foncier (donc on déclare les recettes de la SCPI, sans déduire les charges de la SCPI, et on retire 30%, sans déduire les intérêts d’un emprunt)
- un abattement de 0% sur une SIIC (qui a déjà déduit toutes ses charges de son résultat)
- un abattement de 40% d’une foncière étrangère (qui a déjà déduit toutes ses charges de son résultat, et payé un impôt sur les sociétés sur son bénéfice)
… me semble comparer des pommes et des tomates.

cedric33 · #11

Bonjour a tous

Je viens de finir de lire le livre de Philippe sur les Immobilières cotées et cela a l’air très intéressant et fascinant par rapport au SCPI pour leur rendement et rentabilité.

Par contre j’ai du mal a emboiter le pas:

- Je trouve assez complexe le choix des sociétés sur lequel acheter des actions( françaises ou étrangères, européennes ou hors UE, Américaines ou Canadiennes etc….)

-Passer un ordre de bourse sans se tromper

-Beaucoup de termes anglophones

-Quand bien acheter et revendre au besoin ses titres

Et j’ai encore beaucoup d’autres craintes

Merci de vos réponses

cedric33

GoodbyLenine · #12

Vous écrivez "Merci de vos réponses " …. mais vous ne posez aucune question. Un acte manqué ?

Pour "emboiter", je suggère de relire le livre (et d’autres écrits sur le même thème, par ex sur ce forum, les rapports des REIT, etc.) jusqu’à ce que ça vienne.

Mathieulovic · #13

Bonsoir,

avec le regain de forme de l’économie américaine, ne serait il pas la bonne période pour se lancer dans des foncières côtés américaines? ou peut être déjà trop tard?

Bien sur, je pense que je trouverais prochainement la réponse dans le livre de notre hôte que je viens de commander. Mais j’aurais aimé avoir quelques avis avisés car j’imagine, que je vais avoir prochainement beaucoup de notions à assimiler.

Abistodenas · #14

Bonsoir à tous,
Pour information, je vous signale un article intéressant dans le " Que Choisir Argent" de ce mois de janvier 2015 intitule " pierre-papier encore un bon placement ? ".
A la lecture, j’avoue être moins enclin à souscrire des Scpi et vais étudier avec attention les foncières cotees y compris en me procurant le livre de notre hôte.

espenlind13 · #15

Quels sont les arguments qui vous mènent à cette conclusion ?

Abistodenas · #16

espenlind13 a écrit :
Quels sont les arguments qui vous mènent à cette conclusion ?

La part de l’immobilier d’entreprise pese un certain poids dans les SCPI.faute de reprise économique,le risque d’essoufflement est réel. Il pourrait être de nature à peser sur les futurs résultats des SCPI. Dans l’article, le témoignage du président de l’ association de défense des porteurs de parts de SCPI (Appsscpi) va dans ce sens.
L’article cite aussi : la hausse des taux de vacance constaté en 2014 ou le repli des transactions locatives des bureaux franciliens représentant une part très importante du marché des bureaux.

Juzz · #17

GoodbyLenine a écrit :
Attention avec le micro-foncier : pour en bénéficier il faut posséder au moins un bien physique loué en foncier.

Par ailleurs, comparer :
- un éventuel abattement de 30% sur une SCPI en cas de micro-foncier (donc on déclare les recettes de la SCPI, sans déduire les charges de la SCPI, et on retire 30%, sans déduire les intérêts d’un emprunt)
- un abattement de 0% sur une SIIC (qui a déjà déduit toutes ses charges de son résultat)
- un abattement de 40% d’une foncière étrangère (qui a déjà déduit toutes ses charges de son résultat, et payé un impôt sur les sociétés sur son bénéfice)
… me semble comparer des pommes et des tomates.

Que penser de l acquisition de parts de SCPI via l’AV ?
En effet, les dividendes (ou RF) sont gelés tant que les fonds ne sont pas rachetes au contrat.
En couplant l’acquisition de parts sur un CTO avec credit, cela me semble faire un double effet kiss cool positif.

Qu’en pensez vous ?

GoodbyLenine · #18

Beaucoup de frais annuels avec les parts de SCPI en AV (et pas de financement à crédit), donc à calculer précisément…

Juzz · #19

Effectivement ce sera a calculer précisément (investissement fait en fin d année 2014). Mais pour compenser les frais sur ce type de support dans l’AV, l’économie fiscale réalisée (dans mon cas TMI a 30 %) ainsi que la deductibilité des intérêts d emprunt pr mes parts acquises en CTO suffisent a me satisfaire.

Maintenant, souhaitant augmenter ce type d investissement, je me pose la question de trouver un bon classement des SCPI. Il me semble l avoir précédemment trouve sur le forum, mais je ne parviens plus a remettre la main dessus.

Par avance, merci.

carpediem · #20

Abistodenas a écrit :
La part de l’immobilier d’entreprise pese un certain poids dans les SCPI.faute de reprise économique,le risque d’essoufflement est réel.
L’article cite aussi : la hausse des taux de vacance constaté en 2014 ou le repli des transactions locatives des bureaux franciliens représentant une part très importante du marché des bureaux.

Attention à ne pas confondre l’enveloppe (SCPI ou Foncières) et le contenu ( bureau, commerce, logement etc) car certaines SCPI n’ont aucun bureau et certaines foncières ont majoritairement des bureaux. Si l’on suit votre raisonnement vous risquez d’acheter des bureaux via une foncière.

Carpediem

Lavande63 · #21

A partir de 30 % de TMI je continue à penser qu’il reste l’assurance-vie et le PEA. Immobilier réel , les SCPI en direct et les foncières cotées sont moins interessantes a mon avis.

DrFab · #22

Un petit bémol tout de même. Pour diversifier eventuellement quand même des SCPI en NP ou à crédit par les interets d’emprunts

Titi27 · #23

GoodbyLenine a écrit :
- un abattement de 40% d’une foncière étrangère (qui a déjà déduit toutes ses charges de son résultat, et payé un impôt sur les sociétés sur son bénéfice)

Bonsoir,

Je suis très curieux de connaitre les pays (et donc les SCPI ou REITS) qui correspondent à ce type de fiscalité.

J’en suis resté à une définition basique que toute société de ce type est exonérée d’IS dans son État d’origine et donc inéligible à l’abattement de 40%.

Je vous en remercie par avance.

vm59 · #24

bonsoir

pour diversifier mon patrimoine je souhaite investir dans un peu d’immobilier mais pas en direct
sachant que j’ai déjà ma RP payée (38 % de mon patrimoine)

n’est il pas plus judicieux d’investir tous les mois dans un tracker immobilier plutôt que dans des scpi très chargées en frais

merci

skywalker31 · #25

Bjr
cela a ete discute plusieurs fois il me semble. Depend du tmi et si emprunt ou non notamment. N’oubliez pas que vous avez tracker immobilier dans le pea ou scpi et sci dans l’assurance vie. Faites differentes simulations nettes d’impot pour conclure. Peut etre mixer est une solution aussi pour diversifier.

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